Ажур Аудит - персональный аудит
21 августа 2017г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
156 063 418 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Татьяна
Очень интересная, полезная информация по налогам. Доходчиво и подробно рассмотрены все примеры по налогообложению Подробнее
Очень нужный семинар!
Семинар очень нужный и полезный настоятельно рекомендую к посещению! Андрей Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
31.07.2017
Проценты от облигаций будут облагаться НДФЛ по-новому Подробнее
28.07.2017
Налог на имущество для многодетных Подробнее
Архив новостей

«Квартирный Ряд» №4 от 7 февраля 2008г. Здравствуй , иена, новый год!

Весной прошлого года Банк Москвы выступил с сенсационным на тот момент заявлением о предоставлении ипотечных кредитов в непривычных москвичам валютах: японских иенах и швейцарских франках под низкие проценты.
Следом о разработке подобных программ сообщили еще несколько банков. Год назад банкиры утверждали: ипотечный кредит в иенах можно получить под 6,5 процента годовых, а в швейцарских франках – начиная от семи. Но вскоре после появления «сверхдешевых» программ ситуация изменилась. То ли из-за ипотечного кризиса в Штатах, то ли из-за участившихся просрочек выплат по кредитам. Во всяком случае, большинство банков не только ужесточили требования к заемщикам, но и подняли процентные ставки.

Но, несмотря на различные ужесточения, характерные для рынка вообще, вот уже почти год выдаются дешевые ипотечные кредиты в швейцарских франках. А с января 2008-го началось кредитование и в иенах.
Выбор франка и иены при ипотечном кредитовании связан, прежде всего, с их стабильностью. Швейцарская валюта считается одной из наиболее надежных. Ее колебания существенно ниже, чем у евро и доллара. То же самое можно сказать и о иене. Выдаваякредиты в привычных евро и долларах, банкиры считают, что рискуют значительно больше из-за скачков валют. А франки и иены самые предсказуемые – потому и процентную ставку можно понизить.
К тому же репутация доллара в глазах наших соотечественников изрядно подмочена. А пример ипотечных кредитов в швейцарских франках показывает, что спрос на них есть, причем достаточно высокий.
Феномен ипотеки во франках понятен: ставки по кредиту в швейцарской валюте самые низкие на рынке – семь процентов годовых. А как сообщили в пресс-службе Банка Москвы, разница даже в два процента позволяет заемщику при той же зарплате взять кредит на $20 000 больше. Клиент со средним доходом в $2500 на семью может получить ипотечный кредит в швейцарских франках, эквивалентный 3 млн. 900 тыс. руб. Максимальный кредит составит 3 млн. 300 тыс. А если предпочесть этим валютам доллар, можно получить лишь 2 млн. 900 тыс. в рублях.
Правда, подобная «щедрость» предполагает более строгие условия кредитования. Например, ограничение срока займа: кредит под семь процентов дается лишь на срок от трех до семи лет. Более долгосрочная ипотека, рассчитанная на 10–25 лет, обойдется заемщику в добавочные проценты.

Подтвердите доход справкой
С нового года Банк Москвы начал выдавать кредиты в японских иенах. По мнению генерального директора профессиональной кредитной брокерской компании Василия Белова, программа интересна прежде всего следующим. Получить ипотечный кредит теперь можно по беспрецедентно низкой ставке – от шести процентов годовых (а не от 6,5, как планировалось ранее). Сейчас это минимальная ставка для ипотечных кредитов на российском рынке.
Кроме того, под низкие проценты в иенах можно перекредитовать ипотечный кредит, ранее полученный в другом банке. В. Белов считает, что благодаря выгодному перекредитованию под сверхнизкие проценты заемщик может существенно снизить ежемесячные выплаты или приобрести более дорогую недвижимость.

Кредитование в иенах выгодно выделяется на фоне общего роста ставок, связанного с кризисом ликвидности. Правда, валютный риск заемщик берет на себя. Но в Банке Москвы предусмотрен льготный курс при погашении кредита в иенах – курс ЦБ плюс 0,5 процента (в среднем на 30–40 копеек меньше, чем в обменных пунктах столицы).
У кредитов во франках и в иенах есть одна особенность: рассчитывать на минимальные проценты можно лишь в случае, если заемщик подтвердит свой доход справкой по форме 2-НДФЛ. Если доход «серый», то возможно подтверждение справкой по форме банка. Но в этом случае и проценты в непривычных для нас валютах поднимаются.

Заемщик опять крайний?
Подводные камни у этих программ все-таки существуют (хотя с 2008 года их стало меньше).
Расходы по конвертации валют при рефинансировании ложатся на плечи самих заемщиков. Но несмотря на это, специалисты считают, что если разница в процентах составляет более трех процентов, то перекредитование все равно выгодно. Для погашения кредита придется так или иначе приобретать иены или франки, но потери на разнице курсов будут минимальны.
Еще одно неудобство: кредит выдается в швейцарских франках или иенах, а сделки чаще всего проходят в долларах или рублях. Убедить продавцов недвижимости получить экзотическую валюту, а потом конвертировать ее в рубли, доллары или евро за свой счет, как правило, не удается. Поэтому конвертацию франков в рубли или доллары для проведения сделки (расчетов с продавцом) оплачивает опять-таки заемщик.

Есть другой момент, на который следует обратить внимание. До 31 декабря 2007 года, согласно федеральному законодательству, при получении кредита по ставке, меньшей, чем ставка рефинансирования ЦБ РФ (сегодня это девять процентов годовых в валюте), заемщик должен был во всех случаях выплачивать процент с полученной материальной выгоды. С начала же 2008-го экономия на процентах по заемным средствам на строительство или приобретение жилья не облагается налогом при условии, что получатель рублевый кредита имеет право на имущественный налоговый вычет. (Напомним: такое право дается раз в жизни при покупке жилья.) Однако те, кто уже использовал право на вычет, должны платить налог с материальной выгоды по ставке 35 процентов, а не 13, как было до конца минувшего года.

Комментарий
Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-Аудит», соавтор программы "Персональный аудит":
В 2007-м на ипотечном рынке появились кредиты, процентная ставка по которым была ниже ставки рефинансирования ЦБ. По налоговому законодательству получалось, что у заемщика возникает материальная выгода, с которой необходимо платить налог на доходы физических лиц – 13 процентов. Заемщики должны были декларировать полученный доход в виде материальной выгоды ежегодно весь период пользования кредитом. Причем до 2007-го о налоговых тонкостях дешевого ипотечного кредитования почти не говорили, так как подобных кредитов на рынке просто не существовало.
В прошлом году на рынок вышли не только кредиты в экзотических валютах, но и кредиты с плавающей процентной ставкой. Все те, кто успел воспользоваться такими продуктами (включая 2007 год), попадают под необходимость декларировать доход и вести дополнительную отчетность по налогам, связанную с получением прибыли.
С 2008-го ситуация изменилась. В Налоговый кодекс внесены изменения, и теперь заемщик освобождается от уплаты налогов с дохода в виде материальной выгоды с разницы со ставки рефинансирования.
Однако если человек воспользовался дешевым кредитом в 2007 году, он должен прийти в налоговую инспекцию в отчетный период – с 1 января по 30 апреля – и подать декларацию. Заемщик обязан самостоятельно вычислить сумму материальной выгоды и правильно ее задекларировать.
Налоговая практика такова: когда поправка вносится в закон, то действие новой нормы распространяется на будущий период. Поправки к Налоговому кодексу приняты в 2007-м, но распространяются на операции, которые будут совершаться в 2008-м. Поэтому граждане, получившие дешевые ипотечные кредиты в минувшем году, должны задекларировать доход в соответствии с законодательством, действовавшим до внесения поправки.
Понять, а тем более рассчитать материальную выгоду непосвященному в налоговые тонкости человеку сложно. К тому же в ситуации с дешевыми ипотечными кредитами человек реально не получает доход. Никто ему денег на руки не дает и компенсаций не выплачивает. Сотрудникам нашей компании приходилось сталкиваться со случаями, когда люди брали кредиты с процентной ставкой ниже ставки рефинансирования ЦБ, а потом недоумевали, когда выяснялось, что им нужно заплатить налог с некоей суммы материальной выгоды.
Сложность расчета еще и в следующем. В зависимости от того, как меняется ставка рефинансирования, меняется и размер материальной выгоды заемщика. Соответственно, меняется сумма дохода, с которого нужно заплатить налог. Неосязаемый доход в конце года превращается во вполне ощутимые траты. Для того чтобы потом у государства не было претензий по уплате налогов, лучше обращаться к специалистам-аудиторам. Они помогут не только правильно рассчитать налог, но и подскажут законные способы его минимизировать.
И еще. Серьезные налоговые послабления, действующие с нового года, касаются лишь тех заемщиков, которые воспользовались ипотечными и другими целевыми кредитами исключительно на приобретение жилья. По остальным кредитам необходимо платить налог на доходы физичеких лиц (НДФЛ) , если кредит был взят по ставке ниже ставки рефинансирования ЦБ.

Наталья Агафонова

Смотреть все публикации