Ажур Аудит - персональный аудит
25 июня 2017г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
155 905 320 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Спасибо!
Получила из налоговой уведомление о уплате налога ровно в той сумме, как и было рассчитано Вами в моей налоговой декларации. Таким образом всё нам Подробнее
Помогли выбраться из налоговой ямы!
Большое спасибо налоговым консультантам "Персонального аудита"! Считала ,что попала на большие налоги в связи с продажей квартиры.Вы мне все Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
31.05.2017
Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства Подробнее
30.05.2017
Срок владения имуществом, полученным по наследству Подробнее
Архив новостей

«Личный Бюджет» 25.08.08 Сделка и «сделка»

Заблуждение 1. Кредит на новостройку — ипотека
Ипотека — это кредит под залог недвижимого имущества. Однако имущества, которое может быть предметом залога, в момент строительства еще не существует. Более того, для государства ваша квартира и дом не существуют как недвижимость до того момента, пока они не внесены в госреестр. И, собственно говоря, до этого момента (а от окончания строительства до госрегистрации может пройти и несколько лет) речь об ипотеке не идет. Хотя именно ее активно рекламируют банки. Но выдадут они, если вы к ним придете, просто кредит. Скорее всего, это будет целевой кредит под залог прав на недвижимость.

Основной момент, который вытекает из того факта, что кредит не ипотечный, таков: заемщик не подпадает под действие федерального закона «Об ипотеке». Следовательно, изъятие его квартиры, а точнее, прав на ее получение происходит без суда. Поэтому есть высокая вероятность, что в случае задержек с платежами можно в одночасье лишиться и выплаченных денег, и права на квартиру на основании только действующих договоров с банком и застройщиком. В кредитном договоре прописано, что при возникновении задолженности банк потребует вернуть кредит. А в договоре с продавцом говорится, что если покупатель отказывается от покупки квартиры, то он должен выплатить штраф (его размер может достигать 20% от стоимости жилья) плюс издержки — на это могут уйти все ранее выплаченные банку деньги, в том числе и первоначальный взнос.

При ипотечном же кредитовании банк без судебного решения ничего сам предпринять не может и поэтому предпочитает договариваться с заемщиком о тех условиях, которые устроили бы обе стороны: к примеру, выставить квартиру на продажу, из вырученных средств погасить кредит, а оставшуюся сумму отдать должнику.

Таким образом, решаясь на покупку новостройки в кредит, надо быть уверенным, что вы сможете платить как часы.

Впрочем, некоторые банки, понимая, что у клиента могут возникать временные трудности — в частности, ремонт свежеобретенной квартиры влетает в копеечку, — предлагают сразу же кредитную карту с довольно большим лимитом. Проценты по такому потребительскому кредиту, конечно, выше (от 18 до 25% в рублях и от 16 до 24% в иностранной валюте), но отказываться от нее вряд ли стоит, учитывая, чем может обернуться небольшая просрочка.


Заблуждение 2. Покупая квартиру через банк, мы ничем не рискуем.
Дополнительные расходы

1. Комиссия риелтора или застройщика — от 1 до 2,5% от стоимости квартиры

2. Страхование — от 0,8 до 5% (в случае опасных профессий, наличия хронических болезней и так далее) от стоимости квартиры, увеличенной на 10%

3. Комиссия за будущую регистрацию квартиры в собственность — от 1 до 2% (иногда взимается, иногда нет)

4. Комиссия за открытие ссудного счета — от $1 000 в зависимости от банка

5. Оценка квартиры — $100-300

6. Расходы на конвертацию — от 0,01 до 0,5% от суммы кредита, если кредит берется в долларах, а счет обозначен в рублях

Конечно, банк все проверит и кредитовать сомнительные и безнадежные проекты не будет. Но в строительстве существуют и другие риски, к примеру задержка со сдачей объекта в срок, с госрегистрацией и, как следствие, с оформлением жилья в собственность. От этого вас не застрахует никто. Более того, в хитро составленных предварительных договорах нигде и никогда не указывается дата, когда жилье будет передано покупателю. Отсюда совет: если вы снимаете квартиру, не спешите заявлять хозяевам о том, что скоро съезжаете. А если планировали продать имеющееся жилье, чтобы погасить кредит, повремените до получения свидетельства о регистрации прав на собственность.


Заблуждение 3. Главное — договориться с банком, а квартира найдется.
Покупка новостройки в кредит — это сделка с участием как минимум трех сторон: банка, который сначала должен согласиться выдать ссуду, застройщика или инвестора, который продает квартиру, и собственно самого покупателя-заемщика. Из-за этого человек часто теряется: куда бежать в первую очередь — искать квартиру или добиваться разрешения на кредит? Эксперты советуют делать все синхронно.


Пошаговая инструкция
Шаг 1. Оценка своих возможностей

Зайдите на сайт любого известного банка, предлагающего кредит на покупку новостроек, и найдите страничку с ипотечным калькулятором. Укажите свой среднемесячный доход, первоначальный взнос (по новостройкам он редко бывает ниже 15%), интересующую вас валюту и срок, за который собираетесь расплатиться с долгами. Калькулятор выдаст максимальную сумму, которую может предложить банк. Как показывает практика, условия кредитования новостроек у разных банков схожие и при одних и тех же исходных данных сумма будет примерно одинаковая.

Также можно обратиться к ипотечному брокеру или в крупную риелторскую компанию. Услуга по определению лимита, как правило, оказывается бесплатно, более того, ее можно получить и по телефону, озвучив менеджеру основные данные о себе. Обязательно уточните, что кредит вам нужен на новостройку: проценты по таким программам на 0,5-3% выше, а значит, сумма кредита будет меньше. И поинтересуйтесь суммами, которые вы можете получить в разных валютах — в рублях, долларах и евро.


Шаг 2. Мониторинг рынка новостроек
К сумме лимита приплюсуйте предполагаемый первоначальный взнос и, отталкиваясь от полученной цифры, изучите предложения на рынке новостроек и цены. Однако имейте в виду: на сбор всех необходимых бумаг и рассмотрение заявки в банке может уйти в лучшем случае месяц, а за это время жилье, учитывая нынешние тенденции, наверняка подорожает. Так что потратить придется больше, чем вы планировали изначально.

Кроме того, вам нужно будет выложить из собственного кармана еще примерно 5-10% от стоимости квартиры — эти деньги пойдут на всевозможные комиссии, страхование и непредвиденные расходы. К числу последних, в частности, относятся потери на конвертации (если кредит, к примеру, берется в евро, а цена обозначена в рублях). Также, по словам президента компании «Лаурел» Ирины Радченко, высока вероятность того, что банк может дать несколько меньшую сумму, чем обещал.


Шаг 3. Выбор квартиры
Это можно как сделать самостоятельно, звоня по объявлениям, так и поручить риелтору, оговорив все параметры. Важный вопрос: кто продает квартиру? Если застройщик, то это будет либо договор долевого инвестирования с застройщиком (правда, таких компаний в Москве всего две, а в Подмосковье — пять), либо договор переуступки прав. Если покупать квартиру у соинвестора строительства, то, как правило, заключается договор переуступки прав требования. Важно иметь в виду, что банки заключают договоры с определенными застройщиками и риелторами и не будут кредитовать квартиру «из других рук», скажем, в том же доме, которую ранее купил частный инвестор, а теперь ее продает. Все варианты вполне легальны, но договор долевого инвестирования с застройщиком предпочтительнее: надежнее и проще в оформлении.

Узнайте, кто строит дом, советует Михаил Романов, руководитель ипотечной компании холдинга МГСН. Разведайте, например через Интернет, какие объекты уже построила эта компания, возводит ли она отдельные дома или целые микрорайоны, что могло бы косвенно подтвердить наличие средств для завершения строительства в срок.

Чаще всего по телефону вы не получите полной информации ни об имеющихся квартирах, ни об их цене. Лучше всего подъехать в офис и выяснить все подробности на месте. Однако не спешите бронировать квартиру, даже если продавец уверяет, что она последняя и других не будет. Скорее всего, он просто лукавит, вынуждая вас поспешить с покупкой.


Шаг 4. Выбор банка
Банки работают с застройщиками и риелторами на условиях аккредитации. Если вам говорят: «Наш дом аккредитован в таком-то банке», это означает, что все необходимые документы на новостройку уже переданы в банк, он проанализировал их, оценил риски строительства и выдал свое заключение о готовности кредитовать покупателей квартир в данном доме. А это облегчает путь к покупке. Хорошо, когда новостройка аккредитована сразу в нескольких банках: значит, у вас будет выбор. Но чаще всего банк единственный.

Если же у облюбованной вами новостройки нет банка-партнера или его условия вас не устраивают, то в таком случае лучше обратиться к ипотечному брокеру: он не только подберет кредитора, но и поможет с оформлением. Правда, приготовьтесь к тому, что процесс аккредитации может затянуться на полгода. Естественно, услуги брокера не бесплатны: комиссия за аккредитацию может быть весьма значительной и оговаривается индивидуально. А вот комиссия за помощь в получении кредита в более простом случае может варьироваться от чисто символических 2 000 руб. до 1% от полученного кредита.


Шаг 5. Сбор документов
После того как с квартирой и банком вы определились, начинайте собирать документы. У каждого банка свои требования, но в любом случае от вас потребуют:

    * паспорт;
    * водительские права или справки из психдиспансера и наркодиспансера о том, что вы не состоите там на учете;
    * заполненную анкету по форме банка (можно распечатать с его сайта);
    * ксерокопии всех страниц трудовой книжки;
    * справку о доходах по форме 2-НДФЛ, выданную на работе, либо в свободной форме по форме банка — правда, в последнем случае процентная ставка будет выше на 0,5-2%;
    * документы, подтверждающие наличие другой собственности;
    * все документы, которые могут повлиять на ваши права на собственность: свидетельство пенсионного страхования, свидетельство о присвоении ИНН, военный билет, свидетельство о браке/разводе, брачный контракт, свидетельства о рождении детей и т. д.

Со всех этих документов, за исключением анкеты и справки о доходах, нужно будет сделать копии.

В ряде случаев банк может настаивать на привлечении поручителей. Тогда вам придется обращаться к родственникам, друзьям или коллегам с просьбой подготовить аналогичный комплект документов.

Кроме того, если банк не является партнером застройщика, то понадобятся еще и документы последнего. Какие именно? Здесь все зависит не столько от банка, сколько от того, кто продавец — застройщик или инвестор. Это могут быть договор на аренду земли, инвестиционный договор с городом, разрешения на строительство, устав организации и т. д. Точнее вам скажут в банке.


Шаг 6. Бронирование квартиры
Сразу выясните, какую сумму вам придется внести при совершении этой операции (чаще всего это 1-2,5% от стоимости квартиры), на какой срок квартира будет «закреплена» за вами и что произойдет, если к окончанию этого срока одобрение банка еще не будет получено: какую часть средств вам вернут, будет ли продавец продлевать договор.


Шаг 7. Подача заявки в банк
Имея на руках договор бронирования и пакет необходимых документов, можно идти в банк. Чем быстрее вы это сделаете, тем лучше. Ведь если еще год назад на рассмотрение кредитной заявки уходило от трех дней до двух недель, то сегодня этот срок составляет от двух недель до месяца. Более того, в некоторых крупнейших банках существует очередь в несколько недель на саму подачу заявки. Все это приводит к такой непростой ситуации, когда квартира забронирована, деньги за это заплачены, документы в банк поданы, а ответа от банка нет и вам приходится просить застройщика продлить бронь, часто за дополнительную плату.

Еще один непростой вопрос, который придется решать на этом этапе, — в какой валюте запрашивать кредит. Несмотря на то что доля ипотечных кредитов в рублях в целом по России устойчиво растет, в Москве заемщики предпочитают доллары — связано это с тем, что зарплата у многих по-прежнему привязана к этой валюте. Цену в договоре застройщик обязан обозначить в рублях, поэтому, выбрав кредит в долларах, приготовьтесь к тому, что, если курс от момента подачи заявки в банк до сделки упадет, может понадобиться довольно приличная доплата. Так, падение курса на 20 коп. при запросе $200 000 может вылиться в дополнительные 40 000 руб. К тому же надо всегда выяснять, по какому курсу банк будет конвертировать выделенные средства.

В результате этого этапа вы получите один документ — одобрение банка с указанием максимальной суммы кредита.


Шаг 8. Согласование проекта договора с продавцом
Текст договора предоставит вам продавец. В договоре указываются адрес объекта, координаты квартиры (этаж, номер на плане), ее площадь, примерные сроки сдачи дома (обычно год и квартал), описываются все элементы отделки, которые будут выполнены на момент сдачи. Также указывается стоимость квартиры и порядок передачи средств продавцу.

Стоит обратить внимание на то, что цена в договоре обычно указывается за квадратный метр, а площадь квартиры — приблизительная. После сдачи дома и обмера квартиры техниками БТИ будут получены точные данные о площади и застройщик в случае отклонения ее в большую сторону потребует от вас доплаты. А если квартира получится меньше? Тогда «излишек» заплатят вам. Но все это должно быть прописано в договоре.


Шаг 9. Переговоры с оценщиком и страховщиком
Иметь дело придется только с теми организациями, которые порекомендует банк. Но пусть это вас не смущает. Стоимость услуг оценщика, аккредитованного банком, не отличается от рыночной, а в его профессионализме и объективности банк заинтересован так же, как и вы, поэтому к выбору партнера кредитор относится со всей серьезностью.

Примерно через 5-7 рабочих дней вы получите пачку документов, главные из которых — рыночная оценка стоимости квартиры и маркетинговый прогноз изменения стоимости на несколько лет вперед.

Договор страхования заключается на срок действия кредитного договора с ежегодной оплатой страховой премии. Однако на первом этапе (до оформления квартиры в собственность) страхуется только жизнь и трудоспособность заемщика, а утрата и повреждение жилья, а также утрата права собственности (титул) — уже после того, как вы станете полноправным «домовладельцем».

Не беспокойтесь за надежность страховщика: выгодоприобретателем по договору страхования является банк, поэтому предлагаются лишь те компании, в которых он уверен.

Для заключения договора страхования заемщик заполняет анкету-заявление. В зависимости от его возраста и суммы кредита может потребоваться медицинское освидетельствование. Изучив анкету и документы по квартире, страховщик сообщает заемщику и банку свое решение о готовности заключить договор страхования и окончательный тариф.


Шаг 10. Финишная прямая
После того как банку станут известны результаты оценки и он получит письменное подтверждение от страховой компании о готовности заключить с вами договор, а также проект договора с продавцом, вы оказываетесь на финишной прямой.

При покупке новостройки в кредит можно вернуть ранее уплаченные государству 13% подоходного налога с 1 млн руб. и с процентов по кредиту, утверждает Александр Немыкин, руководитель отдела продаж и развития компании «Ажур-Аудит». Сначала нужно оформить основной имущественный налоговый вычет (1 млн руб.), что возможно только после получения свидетельства о праве собственности, а уж потом подавать заявление на возврат налога с процентов.

В понимании покупателя сделка — это заключение договора с продавцом, но банк под этим термином подразумевает подписание кредитного договора и перечисление средств. (Далее банковскую сделку будем называть «сделкой» — в кавычках.) Многие банки отказываются приступать к подготовке кредитного договора до тех пор, пока не будет подписан договор с продавцом. Как следствие, вы впервые видите кредитный договор только в день «сделки» и в случае вашего несогласия с ним будете вынуждены расторгнуть договор с продавцом, что чревато серьезными денежными потерями. Поэтому стоит настоять на том, чтобы с проектом кредитного договора вас ознакомили заранее.

До «сделки» вам необходимо будет подписать договор с продавцом, открыть счет в банке и перевести на него или подготовить наличными следующие суммы: первоначальный взнос, страховую комиссию, комиссию за открытие ссудного счета.

В назначенный день и час вы являетесь в банк со всеми документами. Если у вас есть поручители, то приехать нужно будет и им. В банке вы подписываете договор страхования (если не подписали его накануне, это определяется требованиями банка), кредитный договор и договоры поручительства. Дело осталось за малым — перевод денег сначала на ваш счет, а потом с него — на счет продавца, что занимает примерно час.

На этом процедура оформления покупки новостройки заканчивается. Теперь от вас требуется лишь регулярно выплачивать взносы и ждать того счастливого момента, когда дом наконец будет сдан. Сложный марафон пройден, можно отдохнуть, листая журналы о дизайне интерьра.

Смотреть все публикации