— Необходимость уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) возникает в случае продажи имущества, сдачи его в аренду и заключения договора мены.

 

Иногда налогоплательщики занимают ошибочную позицию, не связывая договор мены с получением дохода. Они не принимают во внимание, что фактическая оплата производится имуществом, передаваемым в порядке обмена. Договоры продажи имущества и мены с точки зрения Налогового кодекса РФ (НК РФ) однотипны, так как и в том и в другом случае у гражданина возникает доход, который облагается налогом по ставке 13%.

 

При сдаче недвижимости в аренду в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица подают декларацию и уплачивают налог на основе заключенных договоров гражданско-правового характера исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества.

 

— Налог на имущество не включен в стоимость услуг ЖКХ, и его обязан платить каждый владелец квартиры. В соответствии с Законом РФ от 09.12.1991 г. № 2003-I «О налогах на имущество физических лиц» фискальные органы ежегодно рассчитывают налог на имущество и направляют по адресу регистрации налогоплательщика извещение для оплаты. Налог начисляют на суммарную инвентаризационную стоимость жилых домов, квартир, дач, гаражей и иных строений, помещений и сооружений. Ставка зависит от стоимости объекта и определяется законом.

 

Стоимость имущества, тыс. руб.	Ставка налога, %
До 300	До 0,1
От 300 до 500	От 0,1 до 0,3
Свыше 500	От 0,3 до 2,0

Суммарная инвентаризационная стоимость имущества, тыс. руб.	Ставка налога, %
Жилые помещения: до 300 от 300 до 500 свыше 500	0,1 0,2 0,5
Нежилые помещения: до 300 от 300 до 500 свыше 500	0,1 0,3 0,5

 

Таким образом, владение московской квартирой стоимостью 750 тыс. руб. (по оценке БТИ) сопровождается ежегодной уплатой налога на имущество в размере 3,75 тыс. руб.

 

 

— Следует иметь в виду, что в системе налогообложения существует не один, а несколько налогов, которые обязан уплачивать налогоплательщик — физическое лицо. Да, НДФЛ в связи с полученным наследством платить не надо. Вместе с тем при вступлении наследника в право собственности на квартиру фискальные органы начинают исчислять налог на имущество. Его нужно платить ежегодно в течение всего срока владения.

 

 

— Действия арендодателя зависят от того, в каком качестве он будет выступать: индивидуального предпринимателя или физического лица.

 

Действуя как индивидуальный предприниматель, арендодатель должен подать в налоговый орган заявление с просьбой пройти соответствующую регистрацию. Индивидуальный предприниматель имеет право выбрать один из трех режимов налогообложения, предусмотренных НК РФ. В первом варианте упрощенного режима налог взимают по ставке 6% со всей суммы дохода. При этом арендодатель обязан ежеквартально подавать отчетность и уплачивать налог. Во втором варианте упрощенного режима также предусмотрена ежеквартальная отчетность и уплата налога, который взимают по ставке 15% с суммы, составляющей разницу между доходом и расходами. При общем режиме уплачивают несколько налогов: НДФЛ, на добавленную стоимость, пенсионный взнос. Такую схему отчислений применяют в обязательном порядке, если сумма годового дохода составляет 20 млн руб. и более. Декларацию по НДФЛ подают один раз в году.

 

Для физического лица отсутствует возможность выбора режима налогообложения. По окончании налогового периода (года) с 1 января по 30 апреля следующего года арендодатель подает налоговую декларацию о полученных доходах. До 15 июля налоговые суммы должны поступить в бюджет.

 

 

— Право на налоговый имущественный вычет возникает в случаях продажи и покупки жилой недвижимости или иного имущества (земельные участки, автомобили и т. п.). Вместо использования права на получение налогового вычета налогоплательщик может уменьшить свой облагаемый налогом доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением дохода.

 

Если на момент продажи квартира находилась в собственности менее трех лет и не сохранены оригиналы документов, подтверждающие расходы, то в этом случае налоговый вычет для жилой недвижимости производится с суммы, не превышающей 1 млн руб. Если срок владения квартирой более трех лет, то налоговый вычет производится со всей суммы дохода, полученной от продажи имущества.

 

 

— В этом случае получателями дохода являются все собственники. Соответственно, и НДФЛ уплачивают все. Каждый налогоплательщик (собственник сдаваемой в аренду квартиры) подает в налоговую инспекцию декларацию и самостоятельно отчисляет налог.

 

 

— Да, мы ожидаем, что в ближайшее время налог на имущество начнут исчислять исходя из рыночной стоимости недвижимости. Это изменение существенно повлияет на размер налогового бремени. Рыночная цена недвижимости иногда отличается от оценки БТИ в десятки раз. Соответственно, и сумма налога увеличится в такой же пропорции. Но когда эти изменения будут приняты, точно сказать нельзя.

 

 

— Налоговые органы хорошо информированы, любые изменения, связанные с недвижимостью, автоматически регистрируются в их базе данных. Факт снятия с учета объекта недвижимости означает возможность получения дохода физическим лицом в связи с продажей объекта. В этом случае налоговый орган предлагает подать декларацию о полученном доходе.

 

В соответствии с НК РФ непредставление названного документа в установленный срок влечет взыскание штрафа в размере 5% с суммы налога, подлежащей уплате. Если сроки непредставления налоговой декларации затягиваются, сумма штрафов увеличивается, кроме того, при несвоевременной уплате налога начисляют пени: из расчета 1/300 ставки рефинансирования за каждый день опоздания.

 

Предусмотрена также уголовная ответственность. Так, в соответствии со ст. 198 Уголовного кодекса РФ (далее — УК РФ) уклонение от уплаты налогов в крупных размерах влечет взыскание штрафа в размере от 100 до 300 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от одного года до двух лет, либо арест на срок от четырех до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.

 

За уклонение от уплаты налогов (в особо крупном размере) взимают штраф в размере от 200 до 500 тыс. руб. или в размере заработной платы или иного дохода гражданина за период от 18 месяцев до трех лет, либо лишают свободы на срок до трех лет.

 

По трактовке УК РФ крупным размером может быть признана сумма неуплаченных налогов и сборов от 50 тыс. до 1,5 млн руб.; особо крупным — от 500 тыс. до 7,5 млн руб.