Ажур Аудит - персональный аудит
10 декабря 2016г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
155 062 605 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Виталий
Сегодняшний вебинар "Налоговые ловушки" не для начинающих, а для тех кто уже разбирается в расчетах по налогам. Для меня лично были раскрыт Подробнее
Наташа
Семинар очень понравился. Сложные вопросы изложены в простой, доступной форме, рассмотрены конкретные примеры налогообложения НДФЛ. С уважением Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
01.12.2016
15.12.2016 в 10:30 - вебинар "Новые налоговые ловушки на рынке недвижимости (налогообложения физических лиц)" Подробнее
29.11.2016
Москвичам отложили срок уплаты налога на имущество Подробнее
Архив новостей

«Недвижимость & Цены» 4.04.2011 г. Налоги для апартаментов и пентхаусов

  

– Статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества, при купле-продаже которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет. Однако в этом списке не значатся пентхаусы, таунхаусы и другие необычные дома и квартиры, сравнительно недавно появившиеся на рынке жилья.   Как это сказывается на налогообложении?

 

   – Действительно, вычеты предоставляются в случаях, предусмотренных  Налоговым Кодексом. Так, в пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ указаны объекты недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщику полагается налоговый вычет в размере 1 млн руб. Это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, а также доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества.

   При покупке ряда объектов недвижимости налогоплательщику также предоставляется  налоговый вычет в сумме расходов на приобретение, но не превышающий 2 млн руб. Согласно пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ к таким объектам относятся: жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, а также доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

   Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

  Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

   Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.

   Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

   В настоящее время, несмотря на широкое распространение таких обозначений недвижимого имущества как «таунхаус», «пентхаус», «коттедж» и т. д., легального определения указанных терминов законодательство Российской Федерации не содержит, поскольку они не создают новых категорий объектов недвижимого имущества, а лишь характеризуют различия между уже существующими. Так, например, под «таунхаусом» следует в большинстве случаев понимать комплекс малоэтажных жилых домов, предназначенных для отдельного проживания, совмещенных друг с другом боковыми стенами. «Пентхаус», как правило, обозначает квартиру, расположенную на последнем этаже здания и имеющую открытую площадку или террасу с одной либо нескольких сторон здания.

   Для целей налогообложения физических лиц имеет значение вид объекта права. Именно от него будет зависеть, получит ли налогоплательщик налоговый вычет при купле-продаже недвижимого имущества. Необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах объект права был обозначен как «квартира/часть квартиры», «комната», либо «жилой дом/часть жилого дома», либо доля в праве на указанное имущество.

 

   – Как правильно оформить сделку купли-продажи с объектами, не включенными в НК в качестве жилых, чтобы впоследствии не было проблем  с налоговыми органами? Каков порядок предоставления вычета?

   – Как уже говорилось выше, получить имущественный налоговый вычет  возможно лишь в том случае, если в правоустанавливающих документах объектом права будет выступать тот, что указан в закрытом перечне НК РФ. Но, скорее всего, пентхаус в правоустанавливающих документах будет обозначен как «квартира», и значит при его покупке налогоплательщик получит право на вычет.

               Необходимо следить за тем, чтобы оформление сделки купли-продажи полностью соответствовало нормам Гражданского, Семейного, Жилищного Кодексов Российской Федерации, а также нормам Федерального Закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: письменная форма договора, предмет и цена договора, а также обязательная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.

               Имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ предоставляется налогоплательщику по его выбору:

               - после окончания налогового периода путем подачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период;

               - до окончания налогового периода путем получения в налоговом органе уведомления для работодателя.

               При любом способе в налоговый орган необходимо представить комплект документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета: договор купли-продажи (кроме случая строительства индивидуального жилого дома), документы, подтверждающие право собственности на имущество (акт приема-передачи, либо свидетельство о государственной регистрации права), платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению ( расписка при наличной оплате, платежные поручения при безналичной оплате), а также справку по форме 2-НДФЛ за соответствующий период.

 

– Особый случай – апартаменты. Их относят как к жилым, так и к коммерческим помещениям. Какой вычет положен  при покупке таких объектов?

– Что касается апартаментов, то законодательство также не содержит отдельного определения для этого вида недвижимого имущества. Часто это просто бытовое обозначение квартиры с определенной планировкой. В этом случае при покупке апартаментов налогоплательщик может претендовать на вычет по приобретению недвижимости (п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ), конечно, если в правоустанавливающих документах объектом права будет являться «квартира/часть квартиры» и т. д.

   Налоговым Кодексом РФ не предусмотрено получение налогоплательщиком имущественных вычетов при приобретении им нежилых (коммерческих) помещений, в том числе, используемых в предпринимательской деятельности.

 

   – Если происходит продажа или покупка дома с участком, то как будет предоставлен вычет – за два объекта или за один?

   – При покупке дома с участком вычет можно получить по одному из объектов, по выбору налогоплательщика. Например, приобретен участок с расположенным на нем домом. Стоимость дома  7 млн. руб., участка – 1,5 млн. руб. Поскольку вычет предоставляется в размере не более 2 млн. руб., то целесообразно заявлять его в отношении дома.  Налогоплательщику необходимо доказать документально (договор, платежные документы), что он потратил на покупку объекта не менее 2 млн. руб.

   Если имела место продажа, то вычет предоставляется в зависимости от сроков владения. В случае, когда имущество находилось в собственности более трех лет, доход от продажи в полном объеме освобожден от налогообложения.  Когда срок владения составляет менее трех лет, доход от продажи может быть уменьшен по одному из двух вариантов по выбору налогоплательщика:

1)      на расходы, которые налогоплательщик несет в связи с получением дохода. К таким могут быть отнесены расходы по приобретению продаваемого объекта, расходы на оплату риэлтора, расходы на предпродажный ремонт, если это обусловлено сделкой купли-продажи. Все они должны быть документально подтверждены. Пример: в 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом  за  4,5 млн. руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн. руб.,  участок за 1,5 млн. руб. С применением расходного метода налоговая база будет определена так:

 для дома:

 7млн. руб. – 4,5 млн. руб. =  2,5 млн. руб.

для  участка:

1,5млн. руб. – 0,85 млн. руб. = 0,65 млн. руб.

 Итого сумма налога:

  13% x (2,5млн. руб.+0,65 млн. руб.) = 0,41 млн. руб.

 

2)      на лимитированную сумму вычета в размере 1 млн. руб. На такую цифру производится уменьшение  всех доходов, полученных в течение года от продажи объектов жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет. Обычно этот метод применяется в случае, если документы о произведенных расходах не сохранились или  если стоимость приобретения продаваемых объектов менее 1 млн. руб.

Пример:  в 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом  за  4,5 млн. руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн. руб.,  участок за 1,5 млн. руб. С применением метода лимитированного вычета налоговая база будет определена так:

7 млн. руб.+1,5 млн. руб. – 1 млн. руб. = 7,5 млн. руб

 Итого сумма налога:

 13% x 7,5 млн. руб. =  0,98 млн. руб.

 

Другие примеры

А)  земля и дом приобретались в разное  время, сроки владения на землю – 4 года, на дом – 2,5 года. В этом случае доход от продажи земли не декларируется, доход от продажи дома декларируется и облагается по одной из вышеизложенных схем.

Б) земля и дом приобретались по различным договорам в один год. Документы о покупке дома сохранились, документы (расписка) о покупке участка не сохранились. Объекты продаются при сроке владения менее трех лет. Налоговая база по дому исчисляется по расходному методу, налоговая база по земле уменьшается на лимитированный вычет в размере 1 млн. руб.

 

К сведению

 

Получить вычет при наличии документов, подтверждающих право на него, можно в любой год, без ограничений. При этом форма 2-НДФЛ имеет срок действия 3 года. 

Смотреть все публикации