Ажур Аудит - персональный аудит
24 августа 2016г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
153 296 671 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Осипов.О.Ю
Благодарю фирму "Ажур-Аудит" за профессионализм,оперативность,внимательное отношение к работе и людям. Обратился в фирму и был поражен Подробнее
Спасибо!
Спасибо! У меня остались самые позитивные воспоминания от сотрудничества - нам с вами удалось победить Систему!))) Рекомендую ваш Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
27.07.2016
Продажа права на получение патента Подробнее
26.07.2016
Социальный вычет можно получить при обучении за границей Подробнее
Архив новостей

«Недвижимость & Цены» 4.04.2011 г. Налоги для апартаментов и пентхаусов

  

– Статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества, при купле-продаже которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет. Однако в этом списке не значатся пентхаусы, таунхаусы и другие необычные дома и квартиры, сравнительно недавно появившиеся на рынке жилья.   Как это сказывается на налогообложении?

 

   – Действительно, вычеты предоставляются в случаях, предусмотренных  Налоговым Кодексом. Так, в пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ указаны объекты недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщику полагается налоговый вычет в размере 1 млн руб. Это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, а также доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества.

   При покупке ряда объектов недвижимости налогоплательщику также предоставляется  налоговый вычет в сумме расходов на приобретение, но не превышающий 2 млн руб. Согласно пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ к таким объектам относятся: жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, а также доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.

   Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

  Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

   Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.

   Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

   В настоящее время, несмотря на широкое распространение таких обозначений недвижимого имущества как «таунхаус», «пентхаус», «коттедж» и т. д., легального определения указанных терминов законодательство Российской Федерации не содержит, поскольку они не создают новых категорий объектов недвижимого имущества, а лишь характеризуют различия между уже существующими. Так, например, под «таунхаусом» следует в большинстве случаев понимать комплекс малоэтажных жилых домов, предназначенных для отдельного проживания, совмещенных друг с другом боковыми стенами. «Пентхаус», как правило, обозначает квартиру, расположенную на последнем этаже здания и имеющую открытую площадку или террасу с одной либо нескольких сторон здания.

   Для целей налогообложения физических лиц имеет значение вид объекта права. Именно от него будет зависеть, получит ли налогоплательщик налоговый вычет при купле-продаже недвижимого имущества. Необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах объект права был обозначен как «квартира/часть квартиры», «комната», либо «жилой дом/часть жилого дома», либо доля в праве на указанное имущество.

 

   – Как правильно оформить сделку купли-продажи с объектами, не включенными в НК в качестве жилых, чтобы впоследствии не было проблем  с налоговыми органами? Каков порядок предоставления вычета?

   – Как уже говорилось выше, получить имущественный налоговый вычет  возможно лишь в том случае, если в правоустанавливающих документах объектом права будет выступать тот, что указан в закрытом перечне НК РФ. Но, скорее всего, пентхаус в правоустанавливающих документах будет обозначен как «квартира», и значит при его покупке налогоплательщик получит право на вычет.

               Необходимо следить за тем, чтобы оформление сделки купли-продажи полностью соответствовало нормам Гражданского, Семейного, Жилищного Кодексов Российской Федерации, а также нормам Федерального Закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: письменная форма договора, предмет и цена договора, а также обязательная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.

               Имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ предоставляется налогоплательщику по его выбору:

               - после окончания налогового периода путем подачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период;

               - до окончания налогового периода путем получения в налоговом органе уведомления для работодателя.

               При любом способе в налоговый орган необходимо представить комплект документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета: договор купли-продажи (кроме случая строительства индивидуального жилого дома), документы, подтверждающие право собственности на имущество (акт приема-передачи, либо свидетельство о государственной регистрации права), платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению ( расписка при наличной оплате, платежные поручения при безналичной оплате), а также справку по форме 2-НДФЛ за соответствующий период.

 

– Особый случай – апартаменты. Их относят как к жилым, так и к коммерческим помещениям. Какой вычет положен  при покупке таких объектов?

– Что касается апартаментов, то законодательство также не содержит отдельного определения для этого вида недвижимого имущества. Часто это просто бытовое обозначение квартиры с определенной планировкой. В этом случае при покупке апартаментов налогоплательщик может претендовать на вычет по приобретению недвижимости (п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ), конечно, если в правоустанавливающих документах объектом права будет являться «квартира/часть квартиры» и т. д.

   Налоговым Кодексом РФ не предусмотрено получение налогоплательщиком имущественных вычетов при приобретении им нежилых (коммерческих) помещений, в том числе, используемых в предпринимательской деятельности.

 

   – Если происходит продажа или покупка дома с участком, то как будет предоставлен вычет – за два объекта или за один?

   – При покупке дома с участком вычет можно получить по одному из объектов, по выбору налогоплательщика. Например, приобретен участок с расположенным на нем домом. Стоимость дома  7 млн. руб., участка – 1,5 млн. руб. Поскольку вычет предоставляется в размере не более 2 млн. руб., то целесообразно заявлять его в отношении дома.  Налогоплательщику необходимо доказать документально (договор, платежные документы), что он потратил на покупку объекта не менее 2 млн. руб.

   Если имела место продажа, то вычет предоставляется в зависимости от сроков владения. В случае, когда имущество находилось в собственности более трех лет, доход от продажи в полном объеме освобожден от налогообложения.  Когда срок владения составляет менее трех лет, доход от продажи может быть уменьшен по одному из двух вариантов по выбору налогоплательщика:

1)      на расходы, которые налогоплательщик несет в связи с получением дохода. К таким могут быть отнесены расходы по приобретению продаваемого объекта, расходы на оплату риэлтора, расходы на предпродажный ремонт, если это обусловлено сделкой купли-продажи. Все они должны быть документально подтверждены. Пример: в 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом  за  4,5 млн. руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн. руб.,  участок за 1,5 млн. руб. С применением расходного метода налоговая база будет определена так:

 для дома:

 7млн. руб. – 4,5 млн. руб. =  2,5 млн. руб.

для  участка:

1,5млн. руб. – 0,85 млн. руб. = 0,65 млн. руб.

 Итого сумма налога:

  13% x (2,5млн. руб.+0,65 млн. руб.) = 0,41 млн. руб.

 

2)      на лимитированную сумму вычета в размере 1 млн. руб. На такую цифру производится уменьшение  всех доходов, полученных в течение года от продажи объектов жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет. Обычно этот метод применяется в случае, если документы о произведенных расходах не сохранились или  если стоимость приобретения продаваемых объектов менее 1 млн. руб.

Пример:  в 2008 г. были приобретены участок за 850 тыс. руб. и дом  за  4,5 млн. руб. В 2010 г. эти объекты были проданы: дом за 7 млн. руб.,  участок за 1,5 млн. руб. С применением метода лимитированного вычета налоговая база будет определена так:

7 млн. руб.+1,5 млн. руб. – 1 млн. руб. = 7,5 млн. руб

 Итого сумма налога:

 13% x 7,5 млн. руб. =  0,98 млн. руб.

 

Другие примеры

А)  земля и дом приобретались в разное  время, сроки владения на землю – 4 года, на дом – 2,5 года. В этом случае доход от продажи земли не декларируется, доход от продажи дома декларируется и облагается по одной из вышеизложенных схем.

Б) земля и дом приобретались по различным договорам в один год. Документы о покупке дома сохранились, документы (расписка) о покупке участка не сохранились. Объекты продаются при сроке владения менее трех лет. Налоговая база по дому исчисляется по расходному методу, налоговая база по земле уменьшается на лимитированный вычет в размере 1 млн. руб.

 

К сведению

 

Получить вычет при наличии документов, подтверждающих право на него, можно в любой год, без ограничений. При этом форма 2-НДФЛ имеет срок действия 3 года. 

Смотреть все публикации