«Недвижимость & Цены» Маленький хозяин большого дома

РЕБЕНОК ПРИОБРЕТАЕТ

Несовершеннолетний имеет право приобретать собственность теми же способами, что и взрослый, — за исключением самостоятельной покупки. То есть квартира, например, может стать собственностью ребенка, если ее ему оставили в наследство, подарили или же он стал собственником в результате приватизации. Купить на рынке недвижимости квартиру на себя и от своего имени ребенок не может. Стать сособственником при покупке жилья, например по ипотеке, тоже. Если семья купила новую квартиру, ребенок в ней регистрируется, но собственником становится только в том случае, если родители отдельным договором дарят ему долю или всю квартиру или оставляют ее в наследство.

• ПРИВАТИЗАЦИЯ

По закону в приватизации муниципального жилья участвуют все зарегистрированные на этой площади, при этом доли во владении жильем распределяются поровну между всеми проживающими в квартире. Если в квартире зарегистрированы отец, мать и ребенок, им полагается по 1/3. Взрослые могут отказаться от приватизации в пользу ребенка, увеличив таким образом его долю. Например, если отец отказывается от права приватизации, ребенку и матери достается по 1/2. Ребенок от права приватизации отказаться не может, даже если искренне хочет: за этим зорко следят органы опеки и попечительства, начать процедуру приватизации без их «отмашки» не получится.

Зачем родителям увеличивать долю ребенка в квартире? Или вообще полностью переводить жилье в собственность ребенка? Одна из причин: закон жестко ограничивает возможность отчуждения жилья у несовершеннолетнего. Это значит, что получить имущество в собственность ребенку довольно просто, а вот лишить его этой собственности практически невозможно. Такую квартиру нельзя ни опечатать, ни описать, ни наложить на нее взыскание. Однако сложностей с ребенком-собственником возникает не меньше.

Часто родители пытаются ограничить права ребенка при приватизации. Например, им нужно продать квартиру. Для этой цели ребенка регистрируют в другой квартире, а эту приватизируют без его участия. Так проще продать жилье: многие покупатели не идут на сделку, если среди собственников квартиры значится несовершеннолетний ребенок. Теоретически он может оспорить сделку купли-продажи, когда вырастет. Если вы решитесь на такую «махинацию», имейте в виду, что в законе прописано: при приватизации жилья учитывается не только то, где ребенок зарегистрирован, но и где он фактически проживает. Если ребенка перед приватизацией вы выписали «технически», а он продолжает жить в этой квартире, ваше решение исключить ребенка из приватизации может быть оспорено. Конечно, органы опеки не в состоянии контролировать регистрацию абсолютно всех детей — они следят в основном за неблагополучными семьями. Но если ваша тайная тропа, по которой вы обошли закон, будет обнаружена, сделку купли-продажи квартиры могут признать недействительной.

По словам экспертов, сегодня судебная практика по подобным делам обширна и неоднозначна. Решения суда бывают диаметрально противоположными.

Взглянем на эту ситуацию с точки зрения потенциального покупателя квартиры. Сразу становится ясно, зачем риелторы требуют архивную выписку из домовой книги — так проверяют, кто был прописан за несколько лет до приватизации и во время нее. Это важно: в начале 90-х гг. было разрешено не включать в приватизацию детей. Дети выросли, и сегодня в судах множество исков от бывших несовершеннолетних, которые теперь претендуют на часть жилья. Риелторы не дают однозначных рекомендаций — бежать подальше от продавца с такой приватизационной историей или решиться на сделку.

Есть способы обезопасить покупателя от возможных претензий со стороны продавца. Если на момент сделки ущемленный в правах достиг совершеннолетия, он должен написать специальную бумагу, в которой указано: он знает, что собственниками стали родители, знает о продаже, в настоящий момент собственностью наделен и проживает отдельно. Если же он проживает совместно с родителями, нужно указать, что получает иной объект собственности. Ребенок еще несовершеннолетний? Сделка рискованна: расписок от детей закон не принимает, поэтому нельзя исключить ситуации, когда, повзрослев, уже совершеннолетний опротестует сделку и подаст в суд.

Отметим, что ребенок имеет право участвовать в бесплатной приватизации один раз до своего несовершеннолетия и один раз после.

Случай из практики

Андрей, Лида и их несовершеннолетний сын Дима проживали в муниципальной квартире, прописаны были мать и ребенок. Перед приватизацией ребенка выписали к отцу в другую муниципальную квартиру. Семья планировала продать квартиру и приобрести новое жилье по ипотеке, однако сделка по разным причинам откладывалась, а потом семейная жизнь расстроилась и дело дошло до развода. Андрей женился повторно и потребовал, чтобы ребенка выписали из его квартиры и вписали обратно в приватизированное жилье, оставшееся у бывшей жены. Лида отказалась, объясняя свое решение тем, что ребенок имеет право на отцовскую квартиру, и тогда бывший муж подал на нее в суд. Суть иска: ущемление прав несовершеннолетнего при приватизации. Собрать доказательства о том, что ребенок фактически проживал в квартире после смены регистрации, не составило труда. Решение суда: выделить ребенку доли в приватизированном жилье и выписать из отцовской квартиры. Если бы приватизированная жилплощадь уже была продана, возможно, пострадали бы новые собственники жилья.

• ДАРЕНИЕ

Прилетел вдруг волшебник в голубом вертолете, оставил в подарок 500 эскимо. Ну или жилплощадь. Собственность ребенок может получить в дар от любого человека — родственника или постороннего. Принимают дар родители на имя ребенка. Особое распоряжение органов опеки и попечительства не требуется, если только ребенку (он сирота) не нужно назначить законных представителей.

Отказаться от дара нельзя, это ущемление прав несовершеннолетнего. Даритель, если ему отказали, может обратиться в органы опеки и попечительства с жалобой, и она будет удовлетворена. Если потребуется, в судебном порядке.

Подарки — это, конечно, приятно. Но благими намерениями, как известно… Что, если даритель не учел, что за его роскошный подарок вам придется заплатить немалую пошлину государству? Налог на дарение ребенок обязан уплатить — в том случае, если даритель не приходится ему близким родственником (мамой, папой, сестрой, братом, бабушкой или дедушкой). Если благодетель не близкий родственник или вовсе не родственник, налог придется вернуть в казну страны. Естественно, неработающий ребенок из своих карманных денег платить не будет, за него расплачиваются родители или опекуны. Если внести налог разово родительский доход не позволяет, пошлину делят на части и выплату растягивают во времени.

Случай из практики

У несовершеннолетнего Вадима есть мама, которая хочет передать ребенку в дар свою квартиру. Поскольку один родитель не может представлять интересы двух сторон в договоре дарения, со второй стороны выступает назначенное органами опеки и попечительства лицо (это может быть родственник ребенка).

• НАСЛЕДСТВО

Несовершеннолетний ребенок — наследник первой очереди за своими отцом и матерью. Это значит, что в случае смерти одного из родителей ребенку в обязательном порядке полагается доля в наследстве и отказаться от нее он (или его законный представитель) не имеет права. Родители, в свою очередь, не могут ущемить права несовершеннолетнего ребенка: какое бы завещание они ни составили, ребенок имеет право на наследство.

Налог на наследование составляет 0,3%, но не больше 100 000 руб., если завещатель приходится ребенку близким родственником. Выплаты берут на себя родители или опекуны.

Случай из практики

У Сергея ребенок от первого брака. Во втором браке он усыновил ребенка жены. Серьезно заболев, Сергей составил завещание, в котором указал, что его квартиру получают вторая жена и ее ребенок. После смерти Сергея вторая жена и сын рассчитывали получить квартиру целиком, однако бывшая жена заявила о правах своего ребенка, и ему была выделена доля во владении. Половину получила пережившая завещателя супруга, а оставшуюся половину разделили поровну между наследниками первой очереди, то есть детьми.

РЕБЕНОК ПОЛЬЗУЕТСЯ

Допустим, ребенок получил в наследство или по договору дарения квартиру. Стал ее полноправным собственником. Кто будет оплачивать коммунальные услуги, если ваш несовершеннолетний отпрыск не то что не работает — еще даже не решил, кем будет, когда вырастет?

Обязанность платить квартплату лежит на родителях ребенка-собственника. Однако, если родители не оплачивают коммунальные платежи, это не значит, что ребенок возьмет на себя их долг, когда достигнет совершеннолетия, — по закону он не обязан это делать. Все время, пока долг не оплачивается, на него начисляются пени. Выселить ребенка или лишить его собственности за неуплату невозможно. На собственность несовершеннолетнего нельзя наложить взыскание. Достигнув совершеннолетия, ребенок начнет оплачивать коммунальные сам.

Дети-сироты освобождены от оплаты жилья и коммунальных услуг вообще — независимо от того, являются ли они нанимателями жилья по договору социального найма или собственниками. Чтобы получить льготу, нужно принести в ЕИРЦ справку о принадлежности к льготной категории граждан. Выдается она органами опеки и попечительства либо руководством специализированного учреждения для детей-сирот. Если сирота обучается на дневном отделении колледжа или вуза, для освобождения от квартплаты нужно каждый год предоставлять справку из бухгалтерии образовательного учреждения.

Если ребенок остался сиротой и направлен органами опеки и попечительства в детский дом, с его собственностью ничего не случится. Коммунальные платежи не будут начисляться с момента смерти родителей. Органы опеки издают распоряжение, которое подается главе администрации района (округа), тот в свою очередь издает постановление:

•закрепить жилплощадь за несовершеннолетним;
•приостановить начисление коммунальных платежей.

Постановление направляется директору детского дома, а копия — в Единый расчетный центр.

У РЕБЕНКА ОТЧУЖДАЮТ

Вы с ребенком бесконечно друг другу доверяете и все решения принимаете вместе? У вас даже мысли такой нет — в чем-то его обделить? Смиритесь, каждое действие с собственностью вашего ребенка придется сверять с органами опеки и поручительства.

Возьмем такую ситуацию: ваш любимый калифорнийский дядюшка подарил своему внучатому племяннику квартиру, теперь она значится в собственности вашего ребенка и вы в ней всей семьей дружно живете. Квартира была хороша какое-то время, но потом стала маловата, у вас появились деньги, на рынке недвижимости стагнация — словом, все обстоятельства в пользу того, чтобы приобрести квартиру побольше. Не получив добро от органов опеки, продать квартиру будет не то чтобы сложно — незаконно! Однако органы опеки редко отказывают в разрешении — достаточно доказать, что новая квартира будет не меньше старой. Например, принести план новой квартиры и расписку от продавца (разумеется, для этого нужно эту квартиру предварительно найти и внести за нее аванс).

Основные сложности возникают тогда, когда вы хотите не улучшить, а ухудшить жилищные условия. Продать имеющуюся квартиру и купить меньшую (причины могут быть разные: самая простая — вам нужны деньги). В этом случае надо увеличивать долю ребенка в новом жилье. Если он владел третью в большой квартире, придется выделить ему половину в маленькой — чтобы количество метров не изменилось. В противном случае проблем с органами опеки, а значит, и с заключением сделки, не избежать. Уменьшение метража в доле ребенка допускается, только если несовершеннолетний переезжает из коммуналки в отдельное жилье.

Учтите, аргумент «деньги нужны» в качестве объяснения, почему вы меняете квартиру на меньшую, на органы опеки не действует. И даже если у ребенка в собственности не одна квартира или доли в разных квартирах, уменьшить долю в этой конкретной жилплощади вам не позволят.

Сам ребенок тоже не свободен в своем праве распоряжаться жильем. Даже если он не против переехать в более тесную квартирку и «завладеть» меньшей долей, ему наверняка откажут. Правда, закон разрешает несовершеннолетним дарить свою собственность — это право есть у тех, кто достиг 14-летнего возраста.

Дарение недвижимости, которая находится в собственности 14-18-летнего ребенка, возможно на следующих условиях:

• Родители или опекуны не против. Имеется письменное согласие. Дарение законно, даже если письменное разрешение родителей получено после заключения договора.

• Органы опеки и поручительства тоже не против, получено разрешение.

• Недвижимость не переходит близким родственникам дарителя. То есть несовершеннолетний ребенок не может подарить свою собственность родителям, опекунам/попечителям, супругам родителей или опекунов и их близким родственникам (то есть тетям и дядям тоже нельзя). Этот пункт дополнительно усложняет задачку. Грубо говоря, избавиться от собственности несовершеннолетнему становится еще труднее. Логика законодателя понятна: он стремится защитить ребенка от недобросовестных родителей и попечителей. Однако те же законы иногда становятся настоящей проблемой для любящих и ответственных родителей.

ИПОТЕКА В ПЕЛЕНКАХ

Если одной из долей в квартире владеет ребенок, под такое жилье довольно сложно оформить ипотеку. Банки идут на такую сделку неохотно: если родители перестанут платить по кредиту, банк не сможет отобрать квартиру.

Стандартная ситуация: родители с ребенком в равных долях владеют однокомнатной квартирой. Взять кредит на улучшение жилищных условий (то есть продать эту квартиру, занять денег у банка и купить большую) будет проблематично. Сделать ребенка сособственником новой, купленной по ипотеке, квартиры нельзя. Значит, кроме покупки новой квартиры придется найти долю в любой другой недвижимости, чтобы компенсировать ребенку его потери при продаже (как вариант — бабушка или, например, старший брат могут подарить долю ребенку в своей квартире).

О ДЕТЯХ-НЕСОБСТВЕННИКАХ

Право собственности по закону важнее регистрации

• Если ребенок не является собственником, а просто «прописан» в квартире, разрешение органов опеки на продажу жилья не нужно — за исключением тех случаев, когда в квартире прописан сирота, который находится под опекой.

• Отчуждение квартиры (продажа, обмен, залог), где зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, возможно — на таких условиях проходит до 80% всех совершаемых сегодня сделок.

Консультанты: Ольга Балбек, главный юрист по городской недвижимости компании «МИЭЛЬ-Брокеридж»; Александр Немыкин, директор по развитию компании «Ажур-Аудит»

Смотреть все публикации