06.10.2025
Брачный договор не «обнуляет» сроки: важное разъяснение ФНС о продаже жилья без налогаНалоговая служба выпустила письмо, которое сэкономит миллионы рублей супругам, делящим имущество. Теперь официально: если вы переписали квартиру на мужа или жену по брачному договору, срок владения для продажи без НДФЛ не начинается заново. Разбираемся в деталях письма ФНС от 30.10.2024 № БС-4-11/12343@.
Кого это касается
Новое разъяснение критически важно для супругов (в том числе бывших), которые:
Купили недвижимость в браке.
Позже заключили брачный договор, по которому квартира стала личной собственностью одного из них.
Планируют продавать эту недвижимость и хотят избежать уплаты НДФЛ (13%).
Суть проблемы и решения
Раньше существовал риск двоякого толкования: налоговые инспекторы на местах могли посчитать, что после заключения брачного договора у «нового» единоличного собственника срок владения начинается с нуля (с даты регистрации брачного договора). Это означало бы необходимость ждать еще 3 или 5 лет, чтобы продать квартиру без налога.
В письме от 30 октября 2024 года ФНС поставила точку в этом споре.
Позиция ФНС:
Факт заключения брачного договора, меняющего режим с совместной собственности на единоличную, не прерывает срок владения. Квартира изначально была куплена в браке на общие средства, значит, она уже принадлежала обоим супругам с момента покупки, независимо от того, на кого была оформлена.
Вывод: Срок владения для безналоговой продажи считается с даты первоначальной покупки квартиры, а не с даты заключения брачного договора.
Практическое значение: как это работает
Сроки для продажи без налога
Напомним, что освобождение от НДФЛ при продаже недвижимости наступает после истечения минимального предельного срока владения (ст. 217.1 НК РФ):
- 3 года — если это единственное жилье, или оно получено в наследство/подарено близким родственником.
- 5 лет — в остальных случаях.
Ситуация:
В 2020 году Иван и Мария купили квартиру. Оформили её на Марию.
В 2024 году они заключили брачный договор: квартира полностью переходит в собственность Ивана.
В 2025 году Иван решает продать квартиру.
Как считали раньше (риск):
Иван стал собственником только в 2024 году (по брачному договору). Срок владения — 1 год. При продаже в 2025 году он обязан заплатить 13% НДФЛ с разницы между ценой продажи и покупки.
Как считать теперь (по разъяснению ФНС):
Квартира куплена в браке в 2020 году. Для налоговой неважно, что она была записана на Марию, а потом перешла к Ивану. Срок владения Ивана считается с 2020 года.
На момент продажи в 2025 году прошло 5 лет. Иван не платит налог и не подает декларацию 3-НДФЛ.
Главный аргумент для споров с налоговой — текст самого письма:
Письмо ФНС России от 30.10.2024 № БС-4-11/12343@ «О рассмотрении запроса»:
«...факт заключения супругами брачного договора, устанавливающего режим единоличной собственности одного из супругов на объект недвижимости, не изменяет того факта, что изначально такой объект приобретен в браке в совместную собственность супругов.
Таким образом, в рассматриваемом случае срок владения налогоплательщиком квартирой следует исчислять с момента ее покупки».
Правовая основа:
п. 1 ст. 256 ГК РФ: имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью.
п. 17.1 ст. 217 НК РФ: освобождение от налогообложения доходов от продажи имущества после истечения минимального срока.
Советы и обсуждения
Что нужно сохранить:
Даже если вы продаете квартиру без налога, сохраните для истории:
Первоначальный договор купли-продажи (ДДУ), по которому квартиру купили в браке.
Свидетельство о браке (или справку о том, что на момент покупки вы были в браке).
Брачный договор.
Вопрос1:
«А если мы развелись, и квартиру поделили по соглашению о разделе имущества, это работает так же?»
Ответ: Да, логика аналогичная. Если квартира была куплена в браке, а при разводе перешла одному из супругов, срок владения всё равно считается с даты покупки в браке, а не с даты развода или раздела имущества.
Вопрос2:
«Влияет ли брачный договор на право получить налоговый вычет при покупке?»
Ответ: Брачный договор может изменить право на вычет. Если по договору квартира принадлежит только мужу, жена не сможет заявить вычет на покупку (до 260 тыс. руб.), так как квартира уже не является совместной собственностью. Но если договор заключен после получения права на вычет, уже полученные деньги возвращать не придется.
