19.06.2026
Имущественный вычет при покупке жилья в 2026 году: кто может вернуть налог и на сколькоКто может получить имущественный вычет
Имущественный вычет вправе получить только налоговые резиденты России - физические лица, проживающие на территории РФ непрерывно более 183 дней. Главные условия для получения: наличие доходов, облагаемых НДФЛ (зарплата, доходы по договорам подряда, арендные платежи); приобретение недвижимости на территории России; налогоплательщик должен израсходовать именно свои деньги и иметь документы, подтверждающие расходы за счет собственных средств.
Вычет не предоставляется, если жилье куплено у взаимозависимого лица (супруга, родителей, детей, братьев и сестер) или полностью оплачено за счет государственных субсидий, материнского капитала (в части господдержки) или средств работодателя.
Сколько можно вернуть
Вычет на покупку жилья:максимальный вычет - 2 000 000 рублей. Это значит, что вернуть можно:
260 000рублейприставке13% (2 000 000 × 13%);
300 000рублейприставке15% (2 000 000 × 15%);
360 000 рублей при ставке 18% и т. д.
Именно здесь прогрессивная шкала НДФЛ сыграла в пользу налогоплательщика с высоким доходом: чем выше ваша ставка - тем больше денег вернет государство.
Вычет по ипотечным процентам:максимальный вычет - 3 000 000 рублей. Возврат: до 390 000 рублей при ставке 13% (и до 660 000 рублей при ставке 22%).
Оба вычета предоставляются один раз в жизни. Вычет по процентам - только по одному объекту.
Три способа получить вычет: сравнение
Способ 1. Через декларацию 3-НДФЛ (традиционный).Подаете декларацию в ИФНС (лично, по почте или через Личный кабинет), прикладываете документы. Камеральная проверка - до 3 месяцев. Возврат - еще в течение 1 месяца. Итого: около 4 месяцев.
Способ 2. Упрощенный порядок (онлайн).Доступен, если банк - участник информационного обмена с ФНС. Налоговая сама получает эти от банка, проверяет за 30 календарных дней и возвращает деньги еще за 15 рабочих дней. Самый быстрый способ.
Способ 3. Через работодателя.Получаете в ИФНС уведомление о праве на вычет (обычно онлайн через Личный кабинет), передаете его в бухгалтерию. Работодатель перестает удерживать НДФЛ из зарплаты - деньги возвращаются ежемесячно. Подходит тем, кто хочет получать вычет "в режиме реального времени", а не ждать следующего года.
Сроки: за какие годы можно вернуть налог в 2026 году
В 2026 году налоговый вычет можно получить только за последние 3 года: за 2025, 2024 и 2023 годы. Если купили квартиру в 2021 году, но ни разу не обращались за вычетом - за 2021 и 2022 годы деньги уже не вернуть (срок давности). Начинают отсчет с последних трех лет.
Исключение - пенсионеры: они могут переносить вычет на 3 года назад от года, в котором возникло право.
Какиедокументынужны
Договор купли-продажи или ДДУ;
Актприема-передачиквартиры;
Свидетельство о праве собственности / выписка из ЕГРН;
Платежные документы (квитанции, банковские выписки);
При ипотеке: кредитный договор, справка из банка об уплаченных процентах;
Справка о доходах (2-НДФЛ от работодателя или эти из Личного кабинета ФНС);
Заявление на возврат налога с банковскими реквизитами.
Первоисточник
Ст. 220 НК РФ- основная норма об имущественном налоговом вычете.
Пункт 3 ст. 220 НК РФ: налогоплательщик имеет право на имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир, комнат или долей в них - но не более 2 000 000 рублей.
Пункт 4 ст. 220 НК РФ: вычет по фактически произведенным расходам на погашение процентов по целевым займам на строительство или приобретение жилья - не более 3 000 000 рублей.
Новая форма декларации 3-НДФЛ для отчетности за 2025 год:Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@.
Кейсы и вопросы
Кейс 1. "Купили квартиру вместе с мужем - кто и сколько получит?"
Супруги купили квартиру за 5 000 000 рублей в равных долях. Каждый из них имеет право на вычет с 2 000 000 рублей (лимит - на человека, не на объект). То есть каждый может вернуть 260 000 рублей (при ставке 13%) = 520 000 рублей на семью. Дополнительно - вычет по ипотечным процентам: каждый с 3 000 000 рублей, итого семья вернет до 780 000 рублей за проценты. Суммарный потенциал - до 1 300 000 рублей возврата на семью.
Кейс 2. "Я ИП на УСН - могу получить имущественный вычет?"
Станислав - ИП на упрощенной системе налогообложения. НДФЛ с доходов от бизнеса он не платит. Имущественный вычет предоставляется только против уплаченного НДФЛ. Если у Станислава нет других источников дохода (зарплата, аренда), то вычет получить не получится. Если есть - вычет применяется только к НДФЛ с этих доходов.
Кейс 3. "Купил квартиру в 2018 году, вычет не получал - еще успею?"
Иван купил квартиру в 2018 году, но о вычете не знал. Сейчас 2026 год.
Ответ.Вычет предоставляется на всю жизнь, и право на него не пропадает. Но вернуть налог можно только за последние три года: 2023, 2024 и 2025 годы. За более ранние периоды - нет. Если Иван зарабатывает 80 000 рублей в месяц, то за три года он уплатил НДФЛ около 374 400 рублей. Из максимально возможного вычета 260 000 рублей он получит всю сумму сразу - в пределах уплаченного налога.Податьдекларациизатригодаможноодновременно.
Практическаяинструкция
Убедитесь, что вы имеете право на вычет: купили жилье в РФ на свои средства, являетесь налоговым резидентом, ранее вычет не исчерпан.
Проверьте банк - участвует ли он в упрощенном порядке. Если да - войдите в Личный кабинет ФНС и посмотрите вкладку "Вычеты".
Если упрощенный порядок недоступен - соберите пакет документов и подайте декларацию3-НДФЛчерезЛичныйкабинет.
Укажите реквизиты счета для возврата.
Контролируйте статус проверки в Личном кабинете.
Источники
НК РФ,ст. 220
Приказ ФНС от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@
