30.01.2024
Продажа земли после межевания и НДФЛСобственник продал земельный участок, которым владел много лет. Полагая, что налога не будет, он не включил в 3-НДФЛ, доход от этой сделки, но получил штраф и доначисленный налог. Суд с ФНС он проиграл. Потому что неправильно считал срок владения.
Ситуацию разъяснила ФНС в письме от 15.01.2024 № БС-17-11/78@.
В общем случае минимальный срок владения недвижимостью для целей НДФЛ с ее продажи – 5 лет, в ряде случаев – 3 года.
Но по земельным участкам есть нюанс – если доли земельные перераспределяются, то существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
То есть, земля фактически вся та же и все там же, но это уже другой участок.
Срок владения по нему идет заново, с даты регистрации в ЕГРН нового участка. Есть судебная практика в пользу этой позиции.
Поэтому если с этой даты не прошло 5 лет, при продаже будет НДФЛ.
Аналогичные разъяснения есть в письмах Минфина от 07.04.2023 № 03-04-05/31253, от 21.04.2021 № 03-04-05/30011.
Федеральная налоговая служба
Письмо № БС-17-11/78@ от 15.01.2024
Вопрос: Об НДФЛ с дохода, полученного в 2021 г. от продажи земельного участка, находившегося в собственности физлица менее пяти лет с момента его образования.
Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела поступившее письмом от 19.12.2023 обращение о порядке налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и с учетом приложенных к нему материалов по данному вопросу сообщает следующее.
Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) по указанным доходам установлены положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
На основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимости с целью освобождения доходов от его продажи от налогообложения составляет пять лет.
При этом в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, составляет три года.
Следует также отметить, что на основании пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них земельных участков.
Пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса установлено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок. Таким образом, поскольку при перераспределении земельных участков возникают новые объекты права собственности, срок нахождения в собственности проданного земельного участка для целей налогообложения следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованный земельный участок.
При этом в судебной практике имеются определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 1357-О, от 18.07.2017 N 1726-О, от 13.05.2014 N 1129-О; кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2018 N 48-КГ17-2; определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 N 53-КГ16-16, в которых подтверждена правомерность указанной позиции.
Таким образом, физическое лицо, получившее в 2021 году доход от продажи земельного участка, находившегося в собственности лица менее пяти лет с момента его образования, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ и представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2021 год в установленный срок.
Согласно информации, содержащейся в обращении и информационных ресурсах налоговых органов, поскольку в представленной в инспекцию ФНС России налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2021 год Вы не отразили доход от продажи земельного участка, в отношении Вас вынесено Решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
При этом согласно приложенному к обращению письму Прокуратуры от 08.11.2023 Вам отказано в удовлетворении исковых требований по административному иску к инспекции ФНС России на основании Решения районного суда от 31.05.2023 по административному делу.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/31253 от 07.04.2023
Вопрос: Об определении минимального срока владения земельными участками, образованными при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них, в целях НДФЛ при их продаже.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 07.02.2023 по вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 217.1 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Если вышеуказанное условие, установленное статьей 217.1 Кодекса, не выполняется, то доход от продажи недвижимого имущества подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
На основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Таким образом, по общему правилу для целей налогообложения минимальный предельный срок владения проданным объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
В этой связи, поскольку при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков возникают новые объекты права собственности, а первичные объекты прекращают свое существование, срок нахождения в собственности образованных при вышеуказанных действиях земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/30011 от 21.04.2021
Вопрос: Об НДФЛ при продаже земельных участков, образованных при разделе.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 03.02.2021 и сообщает, что в соответствии с Регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняем следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, с учетом особенностей, установленных статьей 217.1 Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 217.1 Кодекса доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 указанной статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В силу положений пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Статьей 219 Гражданского кодекса установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В этой связи, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные земельные участки.
Вышеуказанные разъяснения соответствуют выводам и позиции судебных органов, изложенным, в частности, в определениях Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 1357-О, от 18.07.2017 N 1726-О и от 13.05.2014 N 1129-О, в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2018 N 48-КГ17-21 и в определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 N 53-КГ16-16.
Настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
В.В.САШИЧЕВ
