Ажур Аудит - персональный аудит
28 июня 2017г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
155 905 320 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Спасибо!
Получила из налоговой уведомление о уплате налога ровно в той сумме, как и было рассчитано Вами в моей налоговой декларации. Таким образом всё нам Подробнее
Помогли выбраться из налоговой ямы!
Большое спасибо налоговым консультантам "Персонального аудита"! Считала ,что попала на большие налоги в связи с продажей квартиры.Вы мне все Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
31.05.2017
Особенности налогообложения объектов незавершенного строительства Подробнее
30.05.2017
Срок владения имуществом, полученным по наследству Подробнее
Архив новостей

«Квартирный Ряд» 05.03.2009 г.Налоговый имущественный вычет: продолжаем разговор

 Рассмотрим ситуации, когда заемщикам придется оспаривать действия налоговиков, доказывая свое право на получение денег из бюджета на приобретаемое жилье.

Меняем доллары на рубли
В самой трудной ситуации оказались те ипотечные заемщики, которые взяли кредиты в валюте. Многие из них испытывают большую нагрузку на свой бюджет в связи с ростом курса доллара и евро по отношению к рублю, что приводит к просрочке и неуплате платежей.
Одна из мер помощи таким заемщикам – рефинансировать внутри банка ипотечный кредит путем перевода платежей с валюты на рубли в рамках действующего договора (то есть зафиксировать сумму ипотечных платежей). Действующий ипотечный договор не должен быть расторгнут, он должен оставаться в прежнем виде. Когда заемщик меняет старый кредит на новый, налоговый вычет по новому кредитному договору не предоставляется. Поэтому необходимо все изменения по валюте оформить в виде дополнительного соглашения к действующему договору.
Комментарий
Александр Немыкин, начальник отдела продаж фирмы ООО «Ажур-Аудит»:
– То, каким образом будет предоставлена возможность перевода кредита в рубли, зависит от самого банка, его лояльности к клиенту. Каждый случай рассматривается индивидуально: каков у клиента остаток на счете, как он платил, какой у него кредит, какое обеспечение кредита и т. д. Исходя из этого выносится решение – закрыть старый кредит и оформить доп. соглашение, либо – отказать.

Есть ли разница?
Эта ситуация касается тех, кто приобрел жилье в новостройке по инвестиционным договорам. Спорная ситуация может возникнуть у тех, кто заключил договор и произвел по нему расчет в размере как минимум 2 млн рублей до января 2008 года, еще на этапе строительства дома. А свидетельство о собственности или акт о сдаче квартиры получил (еще получит) после января 2008 года. По этим договорам вычет за 2 миллиона рублей может оказаться под вопросом. Налоговая инспекция может рассмотреть ситуацию так: договор был заключен и оплачен до вступления в силу изменений в Налоговый кодекс. И это несмотря на то, что у инвестора только сейчас возникло право получить имущественный вычет на основании акта сдачи квартиры или полученного свидетельства о праве собственности, то есть с того момента, когда он может подавать документы в налоговую. Поскольку жилье оплачено до 2008 года, то это не дает ему права на получение налогового вычета с 2 млн руб. Хотя многие юристы считают, что по таким инвестиционным договорам право и правоотношения могут возникнуть только с момента получения акта передачи квартиры и полученного свидетельства о собственности.

Улучшения и земля не в счет
Нередко покупатель получает кредит на большую сумму, чем та, что указана в договоре купли-продажи (банком прописывалось, что, например, 1 млн идет на покупку квартиры, а остальная сумма – на ее ремонт и «неотъемлемые улучшения»). После получения налогового имущественного вычета по факту приобретения жилья налогоплательщик подает документы на получение имущественного вычета по процентам целевого или ипотечного кредита. ИФНС (Инспекция Федеральной налоговой службы) оценивает его ипотечный кредитный договор. В случае если указано, что часть средств, полученных от банка, пошла на покупку жилья, а другая – на иные цели (приобретение земли или ремонт купленного жилья), ИФНС требует, чтобы банк предоставил дополнительный расчет по той части выплаченных процентов, которая использована именно для приобретения жилья (а не на тот же ремонт или покупку земли). Только средства, пошедшие на покупку или строительство жилья, будут рассматриваться к вычету.
Банки же таких расчетов стараются не предоставлять, ссылаясь на то, что это – проблема клиента. Что делать заемщику? Ждать и надеяться на положительное решение банка. Или же пытаться оспорить действия налоговиков.
Комментарий
Александр Немыкин:
– Мы инициировали подготовку требуемых расчетов банками, которые являются нашими партнерами. Некоторые готовы рассмотреть возможность их предоставления, но не все – многие отказались. Надеемся, что совместными усилиями сможем убедить банки предоставлять такие расчеты по требованию Инспекции Федеральной налоговой службы, иначе большая часть ипотечных заемщиков не смогут реализовать свое право по получению налогового имущественного вычета по части выплаченных ими процентов.

Конфликт интересов продавца и покупателя
Налоговый имущественный вычет по продаже имущества, находящегося в собственности менее 3 лет, остался без изменений, он высчитывается с 1 млн рублей. Граждане, пользуясь услугами риелторов, прислушиваясь к их рекомендациям или самостоятельно принимая решение при продаже-покупке жилья, указывают в договоре купли-продажи 1 млн рублей вместо реальной стоимости объекта. Теперь, после введения налогового имущественного вычета на покупку в 2 млн. руб., большинство покупателей будет стремиться при проведении сделки к тому, чтобы в договоре купли-продажи указывалась именно эта сумма, 2 млн руб. А продавцы по-прежнему будут настаивать максимум на 1 млн руб., если объект находился у них менее 3 лет.
Таким образом, возникает конфликт между интересами продавца и покупателя при определении параметров сделки, что приводит к тому, что обе стороны не смогут договориться о том, какую сумму указать в договоре купли-продажи.
Конфликт можно отрегулировать двумя способами.
Первый: по требованию продавца покупатель соглашается на 1 млн, указанный в договоре купли-продажи.
Второй: продавец, чтобы продать недвижимость, готов на издержки, а потому идет навстречу покупателю и указывает сумму в два раза большую, и с этой суммы платит 13% налога.
Комментарий
Александр Немыкин:
– В ситуациях, при которых как у продавца, так и у покупателя могут в дальнейшем возникнуть проблемы с применением права получения налогового имущественного вычета и определения налоговой базы по имущественным сделкам, наши специалисты рекомендуют ввести на рынок жилья практику налогового планирования имущественных сделок.
Прежде чем проводить сделку, на этапе ее согласования надо понять, как лучше оформить отношения, какие суммы прописать в документах, чтобы можно было воспользоваться максимальной льготой по налогам как при продаже, так и при покупке. И чтобы впоследствии, при декларировании такой сделки, не было проблем ни у той, ни у другой стороны, важно грамотно оценить налоговые последствия, возникающие после ее проведения. Вот это и есть налоговое планирование, как для продавца, так и для покупателя.
Важно, чтобы люди четко представляли, что при проведении таких сделок у них возникает как ряд обязательств перед государством, так и ряд преференций, которыми надо воспользоваться грамотно и рассчитать варианты... И провести сделку так, чтобы потом не было претензий от государства или ущемления прав налогоплательщиков. В большей степени это касается довольно сложных альтернативных сделок. У населения еще не наработана культура декларирования своих доходов. А в Налоговом кодексе четко сказано, что продавец обязан при продаже имущества для проживания задекларировать свой доход вне зависимости от того, сколько времени оно находилось у него в собственности.
Самим делать такое планирование вряд ли получится. Для этого надо быть как минимум юристом, знать все нюансы применения норм закона, не только как он трактуется, но и как на практике реализуются отношения между налогоплательщиком и ФНС. Это может сделать только специалист, который непосредственно занят тем, что работает на рынке по отстаиванию интересов налогоплательщиков перед налоговой инспекцией. При их желании наши специалисты могут в дальнейшем взять на себя ответственность по отстаиванию их интересов в ИФНС.
Галина Писарчик при содействии ООО «Фирма «Ажур-Аудит»

Смотреть все публикации