Семинар по налогообложению: время простых схем прошло!
Наш семинар посвящён вопросам налогообложения сделок на рынке недвижимости и, в частности, конфликту налоговых интересов продавца и покупателя, способам решения этого конфликта и значению налогового законодательства.
Конфликт мотивирован налоговым законодательством РФ начиная с 2008 года. Вы знаете, что 23 глава НК РФ о налогообложении физических лиц вступила в силу в 2001 году. В период с 2003 года до 2007 год включительно законодательство содержало равные привилегии (имущественный налоговый вычет) и для продавца и для покупателя жилой недвижимости. Размер имущественного налогового вычета для обеих сторон сделки купли-продажи недвижимости был равен 1 млн.рублей. В 2009 году в ретроспективном порядке было принято изменение об увеличении имущественного налогового вычета, предоставляемого покупателю до 2х млн.рублей. Распространялось это изменение на сделки, заключенные после 01 января 2008года.
С 2009 года мы начали рассматривать все сделки в режиме конфликта.
В чём суть конфликта? Продавец, при сроке владения менее трёх лет пытается продать свою квартиру по заниженной цене, а именно за миллион рублей для того, чтобы не платить налог. Т.е. это некий такой способ оптимизации налогообложения, который был выработан рынком. Проявлялся он, безусловно, только при условии, когда срок владения на недвижимость менее трёх лет. Покупатель в свою очередь, начиная с 2008 года, хочет купить недвижимость, стоимостью не менее двух миллионов рублей, поскольку его привилегия обозначена в размере двух миллионов рублей. Наша практика показывает, что значительное количество сделок из-за этого конфликта срывается.
С 1 января 2014 года вступила в силу новая редакция статьи 220 Налогового кодекса единственная в своем роде. Впервые в истории российского налогообложения статья была переписана от первой до последней буквы. Если прежние изменения касались каких-то отдельных положений (абзацев, пунктов, подпунктов), то последняя редакция может быть расценена, как новая платформа для налоговых споров между налоговыми органами и налогоплательщиками.
Какая сформирована налоговая ситуация для продавца в контексте новой редакции статьи 220 НК РФ? Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого в связи с продажей жилой недвижимости фактически сокращается, хотя размер лимитированного варианта вычета в законе оставлен без изменения - 1 млн.рублей. Изменено определение второго варианта имущественного налогового вычета – расходов. Известно, что имущественный налоговый вычет для продавца в размере 1 миллион рублей может быть предоставлен любому продавцу. Эффективно этот вариант имущественного налогового вычета применяется в том случае, если продаётся имущество, которое приобреталось безвозмездно: получено в дар, по наследству, или приватизировано. Иными словами, когда налогоплательщики при приобретении недвижимости не оплачивают затраты. Этот вариант имущественного налогового вычета удобен еще и тем, что не требует документального обоснования.
Что же касается второго варианта имущественного налогового вычета – расходного, то он эффективно применяется для тех продавцов, которые приобретали недвижимость на возмездной основе, т.е. заключали договор долевого участия в строительстве или купли-продажи, мены. Если затраты по приобретению жилой недвижимости превышают миллион рублей, то целесообразно использовать второй вариант имущественного налогового вычета. Именно этот вариант имущественного налогового вычета и был сокращен. В чём заключается сокращение этой льготы?
Раннее редакция закона гласила о том, что при продаже имущества со сроком владения менее трёх лет, налоговую базу, можно уменьшить на расходы связанные с получением дохода. Допускалось, что все затраты, которые владелец квартиры (дома, долей в них) оплачивал на протяжении всего срока владения квартиры с момента приобретения до момента продажи и обуславливали получение дохода, можно было заявлять в составе имущественного налогового вычета. Нужно было только уметь квалифицированно доказать налоговой инспекции, что эти расходы, которые оплачивал человек на протяжении всего срока, фактически обосновывали получение дохода от продажи имущества. Вот пример. Квартира приобретается по договору долевого участия в строительстве без отделки. Затраты по приобретению складываются из двух частей: это затраты собственно на приобретение квартиры и затраты на ремонт. Более того, квартира могла быть приобретена ещё и в ипотеку, т.е. проценты по ипотечному кредиту, они тоже являются затратами на приобретение, поскольку человек тратит собственные дополнительные средства, но это ещё не всё. В рамках прежней редакции, мы могли также заявлять и расходы, например, предпродажные. Если покупателем ставилось условие о том, что квартира будет приобретена после проведения определённых ремонтных работ, мы могли запросто включить в состав затрат и предпродажный ремонт. Можно было также включить и дополнительные расходы, например, на оплату услуг риелтора, который обеспечивает совершение сделки; расходы на мебель, сантехнику, если квартира продаётся не пустая, а с «начинкой»; на оплату создания неотделимых улучшений. Иными словами, давалась возможность заявлять практически любые виды расходов. В законе не был дан перечень таких расходов, было указано на необходимость доказать связь произведённых расходов с получением доходов. И мы успешно пользовались этой возможностью.
Что происходит у нас с 1 января 2014 года? Нам сокращают фактически вдвое состав расходов, нам объясняют, что расходами могут быть признаны только расходы по приобретению жилой недвижимости.
Дополнительное ужесточение, которое было зафиксировано с 1 января для продавцов - это ограничение возможности вообще использовать имущественный налоговый вычет, предоставляемый в связи с продажей. В чём суть этого ограничения? В прежней редакции это уже существовало, но оно распространялось, на индивидуальных предпринимателей, которые использовали свои объекты, собственную недвижимость в предпринимательской деятельности. Например, ИП сдает в аренду собственную квартиру (ы). Указание на индивидуального предпринимателя в тексте закона помогало налогоплательщикам избежать ограничения в случае, если они не были зарегистрированы в качестве ИП. Новая редакция исключает слова «индивидуальный предприниматель». Почему мы так серьёзно относимся к этому изменению? Дело в том, что 11 статья Налогового кодекса РФ позволяет налоговым органам квалифицировать доход, как предпринимательский, вне зависимости от наличия регистрации ИП. Опираясь на определение предпринимательской деятельности, как деятельности направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом налоговые органы могут признать, что продаваемое имущество использовалось в предпринимательских целях. Если налоговая инспекция доказывает, что продаваемый объект недвижимости использовался в предпринимательских целях, то применение имущественного налогового вычета, т.е. уменьшение дохода от продажи этого объекта на имущественный налоговый вычет, невозможно. В этом случае налогообложению подлежит весь доход от продажи.
Обратите внимание на то, что существует ещё одна норма в Налоговом кодексе РФ – статья 217 «Доходы, не подлежащие налогообложению (освобождаемые от налогообложения)». В указанной статье перечислены все виды доходов, которые в полном объеме освобождены от налогообложения, в частности доход от продажи имущества со сроком владения 3 и более лет. В ней также содержится ограничение на применение в случае, если продаваемое имущество использовалось ИП в предпринимательских целях. Эта норма не была подвергнута редакции. В ней осталось упоминание о том, что доход получает ИП. Норма связана с определением срока владения, т.е. если имущество, находилось в собственности у физического лица три и более лет, то в этом случае доход от продажи такого имущества освобождается от налогообложения. Налогоплательщики без опасения каких-либо налоговых последствий фиксируют в договоре нормальную полную стоимость. При этом, риск невозможности использовать льготу достаточно велик.
Таким образом, мы с вами оцениваем, что положение продавца на рынке недвижимости с учетом новой редакцией закона, ухудшается.
Положение покупателя. Здесь происходит обратная ситуация.
Первое и очень важное изменение, которое было внесено, - это отмена порядка распределения имущественного налогового вычета предоставляемого покупателям пропорционально долям. Что собой представляет имущественный налоговый вычет для покупателя, наверное, знаете вы все. Сегодня мы достаточно активно пользуемся этой льготой. Она позволяет нам организовать разные варианты существования. Один из вариантов, это уменьшение налоговой базы при продаже имущества. Второй вариант, когда каждый налогоплательщик – покупатель жилой недвижимости может получить за счёт применения этой льготы из бюджета «живые деньги» в пределах 260 тысяч рублей. В случае приобретение квартиры (дома…) с использование ипотечного кредиты имущественный налоговый вычет увеличивается на размер процентов, выплаченных банку. Если говорить о редакции, действующей до 1 января, то вся сумма уплачиваемых процентов по кредитному договору за весь срок действия договора включалась в состав имущественного вычета, например. Так, если договор заключён на 25 лет, то все 25 лет можно получать возврат налога (НДФЛ) из бюджета. При этом старая редакция закона позволяла применять эту льготу по отношению к одному объекту. В случае приобретения квартиры в долевую собственность, каждый собственник мог воспользоваться имущественным вычетом в размере, пропорционально своей доле. Так, если квартира была приобретена двумя членами семьи в равным долях, то и вернуть из бюджета каждый мог только по ½ от 260 тыс.рублей. Такой же порядок применялся и к процентам по ипотечному кредиту.
С 1 января, это ограничение снимается и независимо от того, сколько человек становится собственниками квартиры (дом), какой бы размер доли в объекте не приобретался, каждый из владельцев получает право на полный размер налогового вычета по два миллиона рублей. Приобретается, например квартира для семьи из четырёх человек. Каждый из четырёх собственников имеет право на вычет по два миллиона рублей, т.е. реально семья может заявить о своей льготе на 8 миллионов. Важно только этой семьи соблюсти условия, в договоре должна быть сумма сделки, безусловно, не менее восьми миллионов для того, чтобы показать, что каждый из собственников за свою долю заплатил по два миллиона.
Вот, пожалуйста, первая позиция, которая показывает, как серьёзно обостряется конфликт. Продавец, преимущественно, хочет продать за миллион, а покупателю уже интересно приобрести за сумму кратную 2-х миллионам рублей (4, 6, 8) в зависимости от состава семьи.
Следующее изменение для покупателей жилой недвижимости - имущественный налоговый вычет можно обосновывать несколькими сделками по приобретению жилой недвижимости. В прежних условиях (до 1 января 2014г.) мы могли обосновывать право на имущественный налоговый вычет только одной сделкой приобретения квартиры (жилого дома, долей в них). Например, если объект приобретался за 900 тысяч рублей, то имущественный налоговый вычет предоставлялся именно в размере 900 тыс.рублей и признавалось, что право на вычет использовано в полном объеме, хотя законная норма имущественного налогового вычета составляла 2 млн.рублей. Разницу между 2-мя млн.рублей и 900 тыс.рублями получить было нельзя.
В новой редакции закона (с 1 января 2014 года) та же ситуация будет иметь иные результаты. Применение имущественного налогового вычета по поводу приобретения первой квартиры за 900 тыс.рублей позволит налогоплательщику «добрать» имущественный налоговый вычет до 2-х млн.рублей за счет приобретения следующих квартир (домов, земельных участков). Количество таких объектов в законе, не определено
Дополнительно, к двум миллионам может быть, предоставлен имущественный налоговый вычет в размере оплаченных процентов по ипотечному кредиту. Если раньше размер вычета по процентам не был ограничен законом, то сейчас он ограничивается тремя миллионами рублей. В законе оговорено, что при заключении кредитного договора до 1 января 2014 года вся сумма процентов оплаченных по ипотечному кредиту за весь срок действия договора будет рассмотрена в качестве налогового вычета. Если же ипотечный договор заключен после 1 января 2014 года, то право на вычет ограничен тремя миллионами. Таким образом, можно говорить что фактически налоговую льготу вывели на общих размер - пять миллионов рублей.
Следует учитывать нюанс в отношении имущественного налогового вычета в размере процентов по ипотечному кредиту: если основную часть имущественного вычета можно заявлять на базе неограниченного количества объектов, то проценты по ипотечному кредиту - только по одному ипотечному договору. Интересное дополнение - в новой редакции не предусмотрена связь, между объектом, т.е. квартирой, по которой покупатель получает имущественный вычет, и процентами по ипотечному кредиту.
Дополнительно, для покупателя расширены возможности по получению имущественного налогового вычета у налогового агента (работодателя). В чём суть вопроса? Существует несколько форм применения налогового вычета. Одна форма заключается в представлении декларации в налоговую инспекцию по окончанию налогового периода для возврата НДФЛ удержанного в прошлом году или для уменьшения налоговой базы. Другая , - в применении имущественного налогового вычета до окончания налогового периода (года) у налогового агента (работодателя). В чём ее эффективность? Во-первых, срок рассмотрения документов для работодателя он гораздо короче и составляет всего лишь один месяц, в то время как в налоговой инспекции, декларация рассматривается три месяца. Во-вторых, заявление на уведомление для работодателя может быть подано в налоговую инспекцию в течение года приобретения квартиры, в то время как декларация может быть подана только после окончания налогового периода. Т.е. если право на налоговый вычет возникает, например, в марте 2014 г. и вы хотите получить деньги из казначейства непосредственно на счет, то придется дождаться окончания года, «заплатить» налог в бюджет за весь год, и только в следующем году, эти «живые деньги» (налог на доходы) получить на свой счёт. В этом случае, с даты подачи декларации три месяца рассматривается декларация в налоговой инспекции, и ещё месяц казначейство перечисляет деньги. В итоге период возврата налога составляет четыре месяца.
У работодателя, имущественный вычет налогоплательщик получает в текущем году, т.е. в году, когда возникло право. Так, если вы, в марте 2014 года, приобретаете квартиру, получаете свидетельство о собственности, то можете подать пакет документов в налоговую инспекцию. Через месяц вам выдадут специальный документ, который называется «уведомление», о применение имущественного налогового вычета. Уведомление предъявляется работодателю. Этот документ играет роль приказа налоговой инспекции для налогового агента (работодателя) : не удерживать налог у налогоплательщика и вернуть тот налог, который был удержан с начала года. Например, сделка состоялась в марте и в марте же было подано заявление в налоговую инспекцию о получении уведомления. В апреле получаем уведомление. В мае, при перерасчёте заработной платы за апрель, работодатель обязан вернуть налог, удержанный с января по март, а затем, не удерживать налог у своего работника. В общем, это достаточно эффективная схема при доходах, особенно, если годовой доход составляет два миллиона рублей. В этом случае у работодателя может быть получена вся суммы вычета.
В прежней редакции такую схему можно было реализовать только у одного работодателя. Выдавался этот документ на один налоговый период, (на год). Изменения произошли в отношении количества работодателей. Сейчас можно в налоговой инспекции получить такие уведомления для неограниченного круга работодателей. Т.е. если человек получает доходы от нескольких налоговых агентов (работодателей), он параллельно имеет право применить имущественный налоговый вычет у них всех. Это существенно ускоряет процесс получения имущественного налогового вычета. Очень эффективно пользоваться этой формой применения имущественного налогового вычета в конце года. Потому что в конце года при очередной выдаче зарплаты возвращают весь налог, который был удержан с начала года.
Изменено положение по применению имущественного налогового вычета пенсионерами. Несколько лет назад, пенсионерам как особой категории налогоплательщиков была предоставлена возможность применения имущественного налогового вычета после ухода на пенсию. Складывалась такая ситуация, что например, человек уходит на пенсию, прекращает работать, и в это время приобретает квартиру. Право на имущественный вычет у него возникает, но использовать вычет пенсионер не может, т.к. у него нет источника, за счёт которого можно было бы вернуть деньги. Так происходило с 2001 до 2009 год. В 2009 году для пенсионеров установили ретроспективный вариант применения преимущественного вычета: независимо от даты возникновения права на имущественный налоговый вычет пенсионер получал возможность вернуть себе из бюджета налог, удержанный у него в течение 3-х предыдущих лет. Например, если в 2013 году он уходил на пенсию, и покупал квартиру, то в отличие от всех остальных налогоплательщиков он мог получить налоговый вычет за 2010-2012годы. Единственным неудобным моментом в прежней редакции была оговорка, что такой порядок могут использовать пенсионеры, которые не имеют доходов облагаемых поставки 13%. Доходы, облагаемые поставке 13%, это не только заработная плата. Довольно часто пенсионеры получают доходы от сдачи в аренду квартир, домов или занимаются переводами, пишут книги, осуществляют научное руководство аспирантами и т.п. Наличие у пенсионера подобных доходов исключало возможность воспользоваться имущественным налоговым вычетом в ретроспективном порядке.
С 1 января 2014 года для пенсионеров этот порядок уточнен. Изменение заключается в том, что все пенсионеры, имеющие и не имеющие облагаемые доходы, получили возможность использовать ретроспективный порядок применения имущественного налогового вычета.
Внесено также изменение относительно права родителей получать имущественный налоговый вычет за несовершеннолетних детей. Несовершеннолетние дети наравне с родителями являются налогоплательщиками налога на доходы физических лиц. Соответственно, они располагают такими же правами, как и родители, в частности, правом на применение имущественных налоговых вычетов. Иными словами, родители, приобретая на имя своего несовершеннолетнего ребенка жилую недвижимость (комнату, квартиру, дом, доли в них) обеспечивают ему право на имущественный налоговый вычет. Прямо из Налогового кодекса в редакции, действовавшей до 01 января 2014г. это не следовало. Не был описан порядок применения этого вычета до достижения ребенком совершеннолетия. В новой редакции закреплено право родителей получать имущественный налоговый вычет за своих несовершеннолетних детей ( подопечных). На самом деле, это положение, как бы, закрепило ту практику, которая была сформирована до 2014 года. Очень часто многие родители активно доказывали своё право на использование права ребенка. Дважды Конституционный суд по этому поводу давал определение, о том, что родители имеют право на имущественный налоговый вычет. Более того, определялось, что ребёнок став несовершеннолетним так же может воспользоваться правом на имущественный вычет. Это была только практика, в законе эта ситуация не описывалась вообще. Нынешняя редакция закрепляет положение и право родителей на применение имущественного вычета на своих детей. Если мы говорим, что квартира приобретается на четверых, членов семьи, то родители, могут получать спокойно по два миллиона со своего вычета и по два миллиона за ребёнка за счёт своих собственных доходов.
Способ решения конфликта, как мы знаем, выработан рынком. Вы наверно часто с этим сталкивались, когда сделки по продаже недвижимости со сроком владения менее трёх лет оформляются на 1 миллион рублей, или близкую к нему сумму. Договоры на два, три миллиона – варианты этого решения. Пишется дополнительная расписка или обязательство, о том, что человек отдал покупателю полностью сумму. Такой документооборот вроде бы исключает риск потери квартиры и денег. Эта схема выработана в период с 2001 года до 2008 года, в период, когда налоговый контроль со стороны государства был минимальным. В настоящее время эту схему можно оценить, как высокорискованной и неэффективной. Мы предлагаем заинтересованным сторонам сделки изучать все законные возможности и продавца и потребности покупателя для того, чтобы исключить необоснованные риски.
Давайте оценим с вами, какие риски при занижении сделки, несёт продавец и покупатель.
Продавец. Налоговая инспекция на самом деле, достаточно хорошо научилась к нынешнему времени определять и доказывать, что сделка совершена с занижением. Это означает, что совершено налоговое правонарушение, которое имеет название «умышленное уклонение от уплаты налога». У налогоплательщика-продавца в этом случае возникает налоговая ответственность. Какая? Во-первых, начисляется сумма налога на выявляемую сокрытую от налогообложения разницу. Если занижение совершено на пять миллионов, то с пяти миллионов будет исчислен налог по соответствующей ставке. Во-вторых, на сумму доначисленного налога производится начисление штрафов. За умысел в уклонении от уплаты налога начисляется штраф в размере 40 % от суммы скрытого налога. Если декларация подана в налоговую инспекцию с нарушением сроков, то дополнительно начисляется штраф по 5% за каждый месяц опоздания, но не более 30 %. Иными словами, опоздание в подаче декларации на полгода и более обеспечивает штраф в размере 30%. В-третьих, за несвоевременную уплату налога начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования за каждый день опоздания. Такая ответственность предусмотрена Налоговым кодексом РФ и применяется при недоплате налогов до 600 тыс.рублей.
В случае, если сумма неуплаченного налога составит 600 тысяч рублей и более, то ответственность за совершенное правонарушение применяется в рамках Уголовного Кодекса РФ (статья 198). Сейчас уже есть случаи, когда рядовые налогоплательщики подвергаются мерам уголовной ответственности. Применительно к нашим ситуациям, для того, чтобы попасть под уголовную ответственность достаточно занизить стоимость сделки на 4,5 миллиона рублей. После этой суммы, у налогоплательщика есть риск быть лишенным свободы до трёх лет - максимальный размер наказания по статье 198 УК РФ. Очень важно донести эту информацию налогоплательщику-продавцу недвижимости. Когда человек принимает решение о занижении сделки, он должен знать о возможных рисках. С продавцом достаточно всё понятно, т.е. у него наказания простые и прозрачные.
Покупатель, также может пострадать при условии, что стоимость сделки в договоре была занижена. Налоговый кодекс содержит «спящую» норму (212 статья) о порядке налогообложения так называемой материальной выгоды. В чём она заключается? Если доказано, что покупатель приобрёл недвижимость по цене, ниже рыночной, то у покупателя возникает некая условная прибыль, которая называется материальной выгодой. В этом случае у покупателя возникает обязанность по уплате налога на доходы с этой суммы. Эта норма имеет пока ещё ограничения в применении. Она применяется только при условии, если в сделке участвуют взаимозависимые стороны. Я специально даю определение взаимозависимых сторон. Перечень взаимозависимых лиц в законе представлен большой, и он может быть расширен по решению суда.
Я хочу обратить внимание на то, что в планах, эту норму ужесточить, исключить это ограничение и отнести сравнение цены покупки, не с рынком, а с кадастровой стоимостью. В этом случае, если возникает разница, то покупатель получает дополнительную базу для налогообложения.
Какую следующую потерю несёт покупатель при приобретении недвижимости по заниженной стоимости? В случае, если он купил квартиру до 1 января 2014 года, менее чем за два миллиона, то он применяет имущественный вычет только по фактической стоимости квартиры. Например, если он приобрёл по документам квартиру за 950 тысяч рублей, то по этой квартире, он сможет получить имущественный вычет строго на сумму 950 тысяч рублей и будет признано, что он использовал вычет в полном объёме. С января 2014 года ситуация улучшилась в том смысле, что покупатель может обосновать имущественный налоговый вычет в полном объеме (двух миллионов) несколькими объектами. В этом случае у покупателя просто увеличивается период получения своей льготы, т.к. ему нужно дождаться очередного приобретения, и только после этого, он сможет получить свой вычет в размере двух миллионов рублей.
Покупатель, при приобретении квартиры по заниженной цене, теряет ещё на имущественном налоговом вычете, который он мог бы заявлять в части процентов, оплаченных по ипотечному кредиту. В чём суть вопроса? Квартира приобретается реально за одну сумму, а в договоре указывается меньшая. В таком случае ипотечный кредит выдается на полную сумму приобретения. При этом, часть ипотечных средств направляется на приобретение квартиры, а часть направляется на приобретение неотделимых улучшений либо на проведение ремонта. При рассмотрении декларации с заявленным имущественным налоговым вычетом по процентам налоговая инспекция признает не всю сумму процентов в качестве вычета. Признается, что на приобретение недвижимости была затрачена та сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Поэтому проценты, относящиеся только к стоимости квартиры по договору купли-продажи, могут быть предъявлены в качестве имущественного налогового вычета.
Я расскажу один пример из нашей практики, когда квартира приобреталась с занижением. Покупатель и продавец договорились о том, что покупатель не будет заявлять своё право на вычет. Продавец очень был доволен этим. Вступая в ипотечные отношения, покупатель обычно на втором, третьем году начинает испытывать непредвиденные затруднения в деньгах. Покупатель, в нашем примере ощутив недостаток средств, для погашения долга перед банком, изменил свое первоначальное решение. Он оценил свои потери в части имущественного налогового вычета и начал искать варианты решения с целью добиться от налоговой инспекции предоставления ему полной суммы вычета. Юристы объяснили, что для начала нужно доказать, что реально квартира стоила не миллион, а гораздо больше, и что фактически за квартиру он заплатил больше чем указано в договоре. Для этого есть несколько вариантов действий: либо через суд, либо прямо идти в МВД и писать заявление, что он и сделал. Попросту написал заявление в МВД о том, что ему угрожали при заключении сделки, поэтому он вынужден был заключить договор на таких «невыгодных для него» условиях. Заявление было принято, начались доследственные действия – приглашен для дачи пояснения продавец. Продавец оценил все обстоятельства, вычислил все возможные последствия и принял решение подать декларацию о фактически полученном доходе. Причем, опасения по поводу возможности возбуждения уголовного дела привели к тому, что продавец решил задекларировать, не только «спорную» сделку, но и все сделки за три предыдущие годы. При этом, продавцу для полной «реабилитации» пришлось за три года доплатить налоги и штрафы за несвоевременную подачу декларации. Такое действие спасло продавца от основного штрафа за умысел в уклонении от уплаты налога, но привело к потере ранее достигнутого «экономического эффекта» за счет занижения суммы сделок.
Когда мы начинаем оценивать конфликт интересов продавца и покупателя, мы ищем возможные законные варианты исключения или снижения необоснованных рисков. Мы разговариваем и с покупателем, и с продавцом. Первое, что определяется – это налоговый статус продавца. Является ли он налоговым резидентом РФ? Это связано с тем, что все налоговые привилегии применимы только резидентом РФ. Нерезиденты никаких налоговых льгот при продаже имущества не имеют. Они оплачивают налог, во-первых, по повышенной ставке - 30 %, во-вторых, налог исчисляется со всей суммы дохода, которая указана в договоре, в полном объёме.
Следующий аспект. Мы оцениваем продаваемый объект - продаётся ли недвижимость, которая находится в собственности, либо же уступается право требования по договору участия в долевом строительстве. Расчёты налоговой базы несколько отличаются. Для первого случая, применимы налоговые льготы – имущественные налоговые вычеты в фиксированном размере и в размере расходов. Для второго случая - только затраты на приобретение. Т.е. здесь есть нюансы.
Следующий аспект, который мы оцениваем - способ приобретения продаваемого объекта. Я уже затронула эту ситуацию. Для чего мы его оцениваем? Для того, чтобы понять, какой вариант уменьшения налоговой базы в принципе возможен. Если квартира приобреталась по безвозмездной схеме, мы тогда допускаем уменьшение налоговой базы на фиксированный миллион рублей. Если же квартира приобреталась на возмездной основе, тогда мы оцениваем возможность применения расходной схемы.
Следующий аспект. Мы оцениваем наличие, состав и правильность оформления документов обосновывающих расходы на приобретение. Очень часто люди предполагают, что весь пакет документов у них есть. Они помнят стоимость приобретения квартиры. При этом часто, у них нет платёжного документа. Обращаю внимание, что без платёжного документа уменьшить налоговую базу на сумму расходов практически невозможно. Платёжный документ должен быть по одной из форм: платёжное поручение, если идёт перечисление со счёта на счёт; кассовые чеки, если квартира приобретается у юридического лица, наличные, через кассу; расписка, если расчет наличными происходит между физическими лицами. Так вот, чаще всего, теряются расписки, особенно в случаях, когда расчеты происходят через банковскую ячейку. На руках остаётся договор аренды ячейки и это вводит в заблуждение, что именно этот договор и есть платежный документ. Хотя мы понимаем, что договор аренды ячейки, это собственно договор аренды ячейки. Поэтому, анализ документов очень важный момент при определении необлагаемого уровня продавца.
Следующий аспект - это определение сроков владения. Наша практика показывает, что много проблем возникает с определением сроков владения имуществом, которое передавалось по наследству. Достаточно долго налоговые органы считали, что срок владения начинает исчисляться с момента регистрации права собственности на наследуемое имущество. Этот случай подробно прописан в Гражданском законодательстве – владение наследника начинает исчисляться с даты смерти наследодателя. Очень бывают большие сроки между двумя событиями, когда наследодатель умер, когда собственность оформлена. Там бывает 3 и 5, и даже 10 лет в ряде случаев. И очень большие споры с налоговой инспекцией у нас происходили по определению сроков, когда собственность долевая, и особенно в случаях, когда долевая собственность переходила из рук в руки. Рассмотрим простой пример, 1995 год, семья из трех человек (мама, папа и сын) приватизирует квартиру по 1/3. В 2012 году умирает отец, в 2013 году умирает мать, в 2014 году, наследник, единственный сын хочет эту квартиру продать. Как налоговая инспекция до 2011 года оценивала эту ситуацию в отношении сроков владения? Сроки владения определялись по каждой доле отдельно, и только решение суда могло изменить позицию ИФНС.
Начиная с 2011 года, Министерство финансов сформировало иную позицию по этому поводу, и определило, что срок владения начинает исчисляться с момента приобретения первой доли. На рассмотренном примере это означает, что человек в момент приватизации приобрёл квартиру, и объём его собственности определяется в 1/3доле. Далее происходило увеличение объема его прав собственности. Остаётся нерешённым пока ещё вопрос, когда происходит перед продажей либо выдел в натуре из собственности, либо объединение комнат в один объект - квартиру. Например, коммунальная квартира приобреталась семьёй по комнатам, та же самая семья из трёх человек, приобретает три комнаты, в коммунальной бывшей квартире и в каждой комнате, они владеют по одной третьей. В этом случае, Министерство финансов описывает ситуацию, что при объединении квартиры в единый объект и получение единого свидетельства о собственности, срок владения будет исчисляться с даты выдачи нового свидетельства о собственности. Опирается Министерство финансов исключительно на норму о том, что при объединении создаётся новый объект и делается новая запись в реестре. То же самое происходит, по мнению Министерства финансов, когда осуществляется выдел доли в натуре. Несколько недель назад, мы получили положительное решение в суде, защищая нашего клиента. Он владел одной второй долей дома, захотел продать эту долю, перед продажей, его покупатель попросил выделить эту долю в натуре для того, чтобы уже владеть в определённых рамках частью дома. Просьбу покупателя наш клиент удовлетворил. Более того, поскольку он владел той долей, которая по экспликации в своё время относилась к нежилой части жилого дома, то ему выдали новое свидетельство на выделенную в натуре часть дома о том, что он теперь владеет частью жилого дома с указанием назначения «не жилое». На этой основе, налоговая инспекция решила, что срок владения начал исчисляться с момента выдачи свидетельства на выданную в натуре часть дома. Эту позицию мы оспорили и доказали, что срок владения исчисляется в даты приобретения доли в жилом доме, что позволило исключить из-под налогообложения доход, полученный от продажи имущества.
Смягчилась позиция Министерства финансов и по поводу применения лимитированного налогового вычета в размере 1 млн.рублей для продавцов долевой собственности при сроке владения менее трех лет. На уровне закона норма о применении этой льготы не изменилась, т.е. имущественный налоговый вычет в размере 1 млн.рублей предоставляется продавцу при долевой собственности пропорционально долям. Иными словами, если квартира, со сроком владения менее трёх лет, продаётся семьёй из трёх человек, то каждый при продаже, сможет уменьшить свою налоговую базу на 1/3 от миллиона. Вот такое положение существовало до 2012 года. Измененная позиция Министерства финансов заключается в том что, если доли в квартире будут продаваться как самостоятельные объекты продажи, то в этом случае, Министерство финансов разрешает применять каждому продавцу льготу в полном размере миллион рублей. Т.е. когда продаётся квартира с долевой собственностью следует заключать договор не о продаже квартиры, а договор о продаже долей, где каждая доля будет отдельно оценена и мы сможем доказать налоговой инспекции что торг по каждой доле происходил независимо от других долей. Тогда, в этом случае, налоговая база уменьшается для каждого продавца на 1 миллион рублей. Обращаю внимание, что это чисто позиционный момент.
Дополнительно, ко всем вышеперечисленным возможностям продавца, мы оцениваем возможность по применению других налоговых вычетов. Уменьшить налоговую базу можно, не только на налоговые вычеты, связанные с продажей или с приобретением имущества, но и на социальные налоговые вычеты. Т.е. если в году, когда квартира продаётся, человек оплачивал медицинские услуги собственные или членов семьи, добровольное медицинское страхование, образование своё или детей, делал благотворительные взносы или заключал договор пенсионного страхования, то в этом случае, он может дополнительно уменьшить свою налоговую базу, полученную от продажи имущества.
Очень важный момент, который мы оцениваем - это дата получения дохода. Она бывает существенной, особенно в случаях, когда квартира продаётся в конце года. Сделка может быть совершена, например, в декабре, а деньги получены в январе следующего года. Дело в том, что налоговый период определяется по дате получения реальных денег. Т.е. если в расписке у вас стоит дата январская, то это будет означать, что обязательства по подаче декларации откладываются ровно на год. Это бывает существенно, потому что при условии нашей инфляции заплатить налог, например на год позднее, бывает достаточно эффективно для налогоплательщика.
В целях решения перечисленных вопросов нашей компанией была разработана программа Персональный аудит, которая успешно действует уже более 10-ти лет. Каждая из налоговых проблем выделена в самостоятельный контракт. Всего Программа включает 12 контрактов. Наиболее востребованными являются контракты «Консультант» и «Мой дом». Контракт «Консультант» обеспечивает проведение консультации налогоплательщика в разных форматах. Основными, конечно, являются вопросы урегулирования конфликта налоговых интересов между покупателем и продавцом, исключения необоснованных рисков при принятии необдуманных решений по занижению сделки. Эффективным вариантом консультации является - налоговое планирование. Консультации можно получить бесплатно на сайте: вы можете зайти, разместить свой вопрос, и в течение суток получить ответ. Понятно, что ответ будет не очень подробный без изучения документации, но принципиально свою оценку вы можете получить. Консультация может быть по скайпу платная, вы так же регистрируетесь на сайте, там же оплачиваете и получаете консультацию специалиста. Консультация может быть получена или в нашем офисе, или в офисе клиента. Устное консультирование, когда мы рассматриваем, читаем документы и отвечаем на вопросы. Мы предоставляем также и письменные консультации. Письменным вариантом активно пользуются риелторы, когда они не могут к нам на консультацию привести своих клиентов на рассмотрение какой-то ситуации, они просят от нас, вот такого рода документ.
И ещё один очень важный контракт, который работает по этим задачам - это контракт «Мой дом». Он предполагает непосредственное наше участие в процессах с налоговой инспекцией. Мы представляем интересы в досудебном порядке, начиная с оформления декларации, прохождения камеральной проверки, участия в совещаниях по возражениям, и до отстаивания всех интересов наших налогоплательщиков.
Программа наша предполагает участие как корпоративных, так и частных лиц, в связи с этим, мы каждому участнику программы, предлагаем определённый набор привилегий. Пожалуйста, посмотрите на них, вы можете их так же оценить.
Я призываю к взвешенной оценке ситуации. Обращаю внимание, что время простых схем прошло! Игнорирование налоговой реальности перестало быть методом защиты от проблем. Каждая ситуация требует персонального изучения и применения индивидуального решения.
