09.02.2026
Конституционный суд о НДФЛ при обмене недвижимости: налог с «воздуха» признан неконституционным15 января 2026 года Конституционный Суд РФ принял Постановление № 1‑П по делу о НДФЛ при обмене земельных участков. Суд запретил взимать налог с «бумажной» разницы кадастровой стоимости при равноценной мене — облагаться должна только реальная экономическая выгода.
В чем заключался спор
Граждане обменялись земельными участками без доплат. Участки имели разную кадастровую стоимость. Налоговый орган посчитал, что гражданка, передавшая участок с более высокой кадастровой стоимостью и получившая участок дешевле, якобы получила доход по правилам купли-продажи и должна заплатить НДФЛ с разницы кадастровой стоимости.
Суды разных инстанций вынесли противоречивые решения, и в итоге дело дошло до Конституционного суда.
Позиция Конституционного суда
По официальному обзору и материалу «Гарант»:
-
Договор мены отличается от купли-продажи:
-
при купле-продаже всегда есть денежный расчет;
-
при мене возможен равноценный обмен, когда экономической выгоды нет.
-
-
Объектом обложения НДФЛ является доход — экономическая выгода, а не просто формальная разница кадастровых стоимостей.
-
Оспариваемые нормы (п. 2 ст. 214.10 НК РФ во взаимосвязи с п. 2 ст. 567 ГК РФ) в той мере, в какой позволяют облагать налогом «воздушный» доход при равноценной мене, признаны не соответствующими Конституции.
КС указал, что:
-
Разница в кадастровой стоимости может облагаться НДФЛ только при доказанном неравноценном обмене — когда налоговый орган покажет, что налогоплательщик реально получил экономическую выгоду (например, фактическая рыночная стоимость его нового участка выше старого).
-
Граждане, меняющие имущество, не должны находиться в худшем положении, чем продавцы и покупатели по обычным договорам купли-продажи (в том числе по праву на имущественные вычеты и освобождения).
Что это значит для физлиц
-
Риск доначислений НДФЛ при «чистой» мене снижается. Теперь налоговый орган не может автоматически считать доходом формальную разницу кадастровых стоимостей при обмене равнозначных объектов.
-
При наличии доплаты (например, один из участников доплачивает деньги за более дорогой объект) потенциальным объектом обложения становится именно доплата или реальная разница в рыночной стоимости.
-
Важно оформлять обмен грамотно:
-
фиксировать в договоре, что стороны считают обмен равноценным;
-
при необходимости привлекать оценщика и прикладывать отчет к договору мены.
-
Как это повлияет на судебную практику
КС прямо указал, что его Постановление:
-
является основанием для пересмотра дела конкретной заявительницы;
-
не является автоматической основой для пересмотра всех ранее уплаченных налогов по схожим случаям, если они не оспаривались и судебные акты уже вступили в силу.
Однако новые споры по обмену недвижимости теперь должны рассматриваться с учетом этой позиции: налог с «воздуха» при реально равноценном обмене брать нельзя.
Практический кейс
Ситуация с форумов (обобщенный пример).
Пользователь:
«Мы с соседом обменялись дачными участками без доплат: мой ближе к дороге, его — ближе к лесу. Кадастровая стоимость моего — 2,5 млн, его — 2,2 млн. Пришел НДФЛ на 300 тысяч разницы. Что делать?»
После Постановления КС:
-
если обмен действительно равноценный (по рыночной стоимости), то оснований для НДФЛ нет;
-
гражданин может:
-
обжаловать налоговое уведомление, ссылаясь на Постановление КС № 1‑П;
-
приложить документы: договор мены, оценку, переписку, показывающую, что доплат не было;
-
при необходимости дойти до суда, где шансы теперь значительно выше.
-
Ключевой фрагмент официального документа (Постановление КС РФ № 1‑П)
Полный текст постановления опубликован на официальном портале правовой информации и в «Российской газете». Ниже — выдержка, отражающая позицию суда (по официальному обзору):
По смыслу правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации применительно к налогообложению доходов физических лиц необходимость учета фактической способности налогоплательщика к уплате налога означает, что обложению подлежит именно экономическая выгода налогоплательщика или его реальный доход.
Оспариваемые нормы не соответствуют Конституции, поскольку допускают произвольное налогообложение дохода добросовестного налогоплательщика, вынуждая его уплачивать налог на доходы физических лиц с имущественных потерь, когда при равноценной мене денежные расчеты не производятся.
