12.05.2025
НДФЛ при аренде коммерческой недвижимостиКомпании и ИП могут арендовать недвижимость у обычных физлиц без статуса индивидуального предпринимателя. При этом арендатор автоматически становится налоговым агентом по НДФЛ. Рассказываю, как правильно удержать налог и отчитаться по нему, если арендуете помещение у физлица.
Гражданское и налоговое законодательство не содержит никаких запретов на аренду офисных или производственных помещений, гаражей и т.п. коммерческой недвижимости у граждан, не имеющих статуса индивидуальных предпринимателей.
Заключая договор аренды, убедитесь, что физлицо является собственником сдаваемой в аренду недвижимости, либо законом или собственником ему предоставлено право сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК).
Арендуя помещение у физлица, вы являетесь налоговым агентом по НДФЛ, а значит, обязаны рассчитать, удержать и уплатить в бюджет налог с уплачиваемых арендодателю сумм (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 226 НК):
- арендной платы;
- компенсации коммунальных расходов, размер которых не зависит от фактического потребления — например, отопление, вывоз ТКО и т.п.
То есть, арендодатель получает оплату по договору аренды уже за вычетом НДФЛ.
При оплате арендатором коммунальных услуг, размер платежей за которые определяется по фактическому потреблению, то есть на основе показаний счетчиков (электроэнергия, водоснабжение и т.п.), у арендодателя не возникает экономической выгоды, поэтому удерживать с них НДФЛ арендатор не должен (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556).
Учтите, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за арендатором, даже если в договоре прописано, что исчислять и уплачивать налог с указанных выплат арендодатель должен самостоятельно — перекладывать эту обязанность на физлицо нельзя, несмотря на его согласие. При этом неважно, куда именно перечисляете арендную плату — на счет самого арендодателя или на счета третьих лиц по его поручению.
Доходы, выплачиваемые арендодателю-физлицу, облагайте НДФЛ, учитывая его статус: если физлицо налоговый резидент РФ — по прогрессивной шкале ставок от 13% до 22%, а если физлицо налоговый нерезидент — по ставке 30%.
Рассчитывайте налог на дату фактического получения дохода арендодателем, нарастающим итогом с начала года. Если арендодатель — нерезидент, рассчитывайте НДФЛ отдельно по каждой начисленной выплате.
Удерживайте НДФЛ из дохода при его выплате арендодателю.
В бюджет налог перечисляйте в общем порядке, включив его сумму в состав ЕНП (единого налогового платежа).
Сроки перечисления обычные (п. 6 ст. 226 НК):
- 28 число текущего месяца — если НДФЛ удержан в период с 1 по 22 число текущего месяца;
- 5 число следующего месяца — если НДФЛ удержан с 23 по последнее число текущего месяца;
- последний рабочий день года — если НДФЛ удержан в период с 23 по 31 декабря.
Передача имущественных прав на недвижимое имущество не является объектом обложения налогом на профдоход. Законом предусмотрено только одно исключение — аренда (наем) жилых помещений (пп. 3 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).
Это значит, что не удерживать НДФЛ с выплат по договору аренды с самозанятым физлицом вы можете лишь в одном случае — если арендуете у него жилье. При этом с арендодателем-самозанятым у вас не должно быть трудовых отношений как минимум в течение двух последних лет (п. 8 ст. 2, пп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ).
По договору аренды нежилой недвижимости, заключенному с самозанятым, налоговому агенту придется удерживать и перечислять НДФЛ в обычном порядке.
Особых условий по заполнению отчетности по НДФЛ для арендаторов-налоговых агентов не предусмотрено.
На арендодателя заводится налоговый регистр по НДФЛ, как и на всех физлиц — получателей дохода. Показатели из регистра включают в расчет 6-НДФЛ за соответствующий период.
В отчетность по страховым взносам арендные платежи не включайте, так как обязательные страховые взносы на выплаты арендодателю не начисляются (письмо Минфина от 18.06.2018 № 03-15-07/41602).
Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном расчете 6-НДФЛ.
В разделе 1 формы 6-НДФЛ налог, удержанный с арендной платы, включите:
- в общую строку 020 — налог, подлежащий уплате с начала года;
- в строки 021–026 в зависимости от срока перечисления в бюджет — налог к уплате в разбивке за последние 3 месяца отчетного периода.
- В разделе 2 отражайте НДФЛ с арендных платежей по соответствующей ставке:
- в строке 110 включите арендодателя в общее количество физлиц, получивших доход;
- в строке 120 учтите сумму дохода, выплаченную арендодателю;
- по строке 140 учтите сумму исчисленного налога;
- в строке 160 — НДФЛ, удержанный из выплат арендодателю, включите в общую сумму налога, при этом по строкам 161–166 отразите удержанный налог в разбивке по периодам удержания за последние 3 месяца.
По завершении отчетного года в составе формы 6-НДФЛ заполните по арендодателю приложение № 1 «Справка о доходах и суммах налога физлица».
Суммы арендной платы отражайте в справке в месяцах фактического получения дохода, то есть — когда он был выплачен арендодателю. Таким же образом отражайте уплаченные авансы по аренде.
Код дохода, который следует указывать в Справке при аренде у физлиц коммерческой недвижимости "1402".
Минфин РФ
Письмо № 03-04-05/18556 от 23.03.2018
Вопрос: Об НДФЛ при оплате арендатором коммунальных услуг за арендуемое помещение.
Ответ: Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращения от 19.01.2018 и 19.03.2018 по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц дохода арендодателя в виде сумм оплаты арендатором коммунальных услуг за арендуемое помещение и сообщает, что в соответствии с регламентом Министерства финансов Российской Федерации, утвержденным приказом Министерства финансов Российской Федерации от 15.06.2012 N 82н, в Министерстве финансов Российской Федерации, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных операций.
Вместе с тем на основании статьи 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняем следующее.
Согласно пункту 3 статьи 34.2 Кодекса Министерство финансов Российской Федерации дает письменные разъяснения в пределах своей компетенции в течение двух месяцев со дня поступления соответствующего запроса.
Статья 41 Кодекса определяет доход как экономическую выгоду в денежной или натуральной форме, учитываемую в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемую для физических лиц в соответствии с главой 23 "Налог на доходы физических лиц" Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Плата за коммунальные услуги включает в себя как не зависящие от использования помещения арендодателем или арендатором услуги, так и зависящие от факта и объема их использования.
Следовательно, при оплате арендатором коммунальных услуг, размер которых не зависит от их фактического использования, у арендодателя (физического лица) возникает доход, подлежащий обложению налогом на доходы физических лиц.
Оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у арендодателя, поскольку такие расходы производились арендатором в связи с личными потребностями.
Одновременно сообщается, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН
