07.03.2025
Продажа квартиры по ДДУ и освобождение от НДФЛМинимальный срок владения недвижимостью при продаже зависит от способа ее приобретения. Для дольщиков ключевой датой является не регистрация собственности, а выполнение финансовых обязательств по договору.
При продаже недвижимости ключевое условие для освобождения от НДФЛ — соблюдение минимального срока владения объектом. Для квартир, приобретенных по договору долевого участия, порядок расчета этого срока имеет особенности. Минфин в письме от 26.12.2024 № 03-04-05/132058 дал разъяснения на этот счет.
Доход от продажи квартиры не облагается НДФЛ, если она находилась в собственности не менее установленного минимального срока. С 2021 года этот срок составляет 5 лет. Однако момент начала отсчета периода владения зависит от способа приобретения жилья.
Если квартира куплена по договору долевого участия (ДДУ), срок владения исчисляется не с даты регистрации права собственности, а с момента полной оплаты стоимости объекта по ДДУ:
- в расчет не включаются дополнительные платежи, связанные с увеличением площади квартиры после ввода дома в эксплуатацию;
- если право собственности зарегистрировано позже (например, через несколько лет после оплаты), отсчет начинается с даты выполнения финансовых обязательств по договору.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/132058 от 26.12.2024
Об исчислении срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при ее продаже
Вопрос: Об исчислении срока владения квартирой, приобретенной по договору участия в долевом строительстве, в целях НДФЛ при ее продаже.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 25.11.2024 по вопросу исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса установлено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком, в частности, по договору участия в долевом строительстве, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с указанным договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства.
Таким образом, если квартира приобретена налогоплательщиком в собственность на основании договора участия в долевом строительстве, то при продаже такой квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика, в целях налогообложения минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты полной оплаты его стоимости.
На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Если квартира находилась в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то полученный от ее продажи доход освобождается от налогообложения.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
26.12.2024
