• Главная
•  > 
• Новости
•  > 
• Продажа недвижимости в 2025-2026: когда налог вырастет до 22%

17.02.2026

С 1 января 2025 года в России вступили в силу революционные изменения в порядке налогообложения доходов от продажи недвижимости. Вместо единой ставки НДФЛ 13%, действовавшей на протяжении многих лет, теперь применяется прогрессивная шкала налогообложения. Для большинства собственников, продающих недвижимость в 2025-2026 годах, эти изменения означают существенное увеличение налоговой нагрузки.​

Федеральный закон № 176-ФЗ, подписанный президентом России в июле 2024 года, внес изменения в Налоговый кодекс РФ, установив двухступенчатую прогрессивную шкалу для доходов от продажи недвижимости и другого личного имущества. При доходе до 2,4 миллионов рублей ставка осталась на уровне 13%, однако при доходе свыше 2,4 миллионов рублей ставка увеличилась до 15%.

Важно понимать, что эта двухступенчатая шкала является упрощенным вариантом полной пятиступенчатой прогрессивной шкалы НДФЛ (13%-15%-18%-20%-22%), которая применяется к трудовым доходам и доходам от предпринимательской деятельности. Для нетрудовых доходов, включая продажу недвижимости, законодатель установил только две ступени, что несколько смягчает налоговую нагрузку.​

Как рассчитывается налог: детальный разбор

Ключевой принцип остался неизменным: налог взимается не со всей суммы продажи недвижимости, а с разницы между стоимостью покупки и продажи, либо с применением имущественного вычета. Размер вычета составляет 1 миллион рублей для жилых объектов (квартиры, дома, комнаты) и 250 тысяч рублей для иных объектов недвижимости (гаражи, нежилые помещения).​

Рассмотрим классический пример расчета налога. Квартира приобретена в 2022 году за 8 миллионов рублей и продана в 2025 году за 11 миллионов рублей. Доход от продажи составит 3 миллиона рублей (11 млн - 8 млн). Расчет налога производится следующим образом:​

• 13% с первых 2,4 миллионов рублей = 312 тысяч рублей

• 15% с оставшихся 600 тысяч рублей = 90 тысяч рублей

• Общая сумма налога = 402 тысячи рублей

Для сравнения: в 2024 году при единой ставке 13% налог с этой же сделки составил бы 390 тысяч рублей (3 млн × 13%). Разница в 12 тысяч рублей может показаться небольшой, но при более крупных сделках суммы переплаты становятся значительными.

Налоговые ловушки при продаже нескольких объектов

Критически важный момент, который многие собственники упускают из виду: при расчете прогрессивной шкалы учитывается совокупный доход от продажи всего имущества за календарный год. Это означает, что если вы в течение 2025 года продали квартиру, автомобиль, гараж и дачу, доходы от всех этих сделок суммируются.​

Представим ситуацию: собственник в 2025 году продает квартиру с доходом 2 миллиона рублей и автомобиль с доходом 800 тысяч рублей. Совокупный налогооблагаемый доход составит 2,8 миллиона рублей. Расчет налога:

• 13% с 2,4 миллионов = 312 тысяч рублей

• 15% с 400 тысяч рублей = 60 тысяч рублей

• Итого: 372 тысячи рублей

Если бы собственник продал только квартиру с доходом 2 миллиона рублей, налог составил бы всего 260 тысяч (2 млн × 13%). Продажа автомобиля в том же году увеличила налоговую нагрузку не на 104 тысячи (800 тыс. × 13%), как можно было бы ожидать, а на 112 тысяч рублей из-за перехода на повышенную ставку.

Когда продажа не облагается налогом: льготы сохранились

Несмотря на ужесточение налогообложения, базовые льготы при продаже недвижимости сохранились в полном объеме. Доходы от продажи недвижимости освобождаются от НДФЛ при соблюдении минимальных сроков владения:​

Минимальный срок владения 3 года применяется в следующих случаях:

• Недвижимость получена по наследству или в дар от близких родственников

• Недвижимость приватизирована

• Недвижимость получена по договору пожизненного содержания с иждивением

• Недвижимость является единственным жильем собственника

Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях, включая покупку недвижимости по договорам купли-продажи, долевого участия в строительстве, получение в дар от лиц, не являющихся близкими родственниками.

Эти льготы работают независимо от размера дохода. Даже если вы продаете квартиру за 50 миллионов рублей, но владели ею более минимального срока, налог платить не нужно.

Стратегии минимизации налога: законные способы

Использование документально подтвержденных расходов. Если при покупке недвижимости вы произвели дополнительные расходы на ремонт, отделку, перепланировку, эти расходы можно учесть при расчете налогооблагаемого дохода. Главное условие — наличие подтверждающих документов: договоров с подрядчиками, чеков, квитанций, платежных поручений.

Допустим, квартира куплена за 6 миллионов, на ремонт потрачено 1,5 миллиона (документально подтверждено), продана за 9 миллионов. Налогооблагаемый доход составит не 3 миллиона (9 - 6), а всего 1,5 миллиона (9 - 6 - 1,5). Налог: 1,5 млн × 13% = 195 тысяч рублей вместо 390 тысяч без учета расходов на ремонт.

Оспаривание кадастровой стоимости. С 2016 года в России действует правило: если цена продажи недвижимости ниже кадастровой стоимости, налог рассчитывается исходя из 70% от кадастровой стоимости. Это правило было введено для борьбы с занижением цен в договорах купли-продажи.

Однако кадастровая стоимость часто завышена по сравнению с рыночной. Собственник имеет право оспорить кадастровую стоимость через комиссию при Росреестре или через суд. Для этого необходимо заказать независимую оценку рыночной стоимости объекта у лицензированного оценщика.

Процедура оспаривания включает следующие этапы:

1. Получение отчета независимого оценщика о рыночной стоимости объекта

2. Подача заявления в комиссию при территориальном органе Росреестра

3. Рассмотрение заявления комиссией в течение 30 дней

4. При положительном решении — внесение изменений в ЕГРН

5. При отказе — обжалование в суде с представлением отчета оценщика

Снижение кадастровой стоимости влияет не только на расчет НДФЛ при продаже, но и на размер налога на имущество, который собственник платит ежегодно.​

Распределение продаж по разным налоговым периодам. Если вы планируете продать несколько объектов недвижимости, имеет смысл распределить сделки на разные календарные годы, чтобы не допустить суммирования доходов и перехода на повышенную ставку 15%.

Особенности декларирования и уплаты налога

Срок подачи декларации 3-НДФЛ и уплаты налога не изменился: декларацию необходимо подать до 30 апреля года, следующего за годом продажи, налог уплатить до 15 июля. За продажу недвижимости в 2025 году декларацию нужно подать до 30 апреля 2026 года, уплатить налог до 15 июля 2026 года.

Важно: неподача декларации влечет штраф в размере 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки, но не более 30% и не менее 1000 рублей. Неуплата налога в срок грозит штрафом 20% от суммы налога и начислением пеней.

Спорные ситуации и судебная практика

Вопрос о моменте получения дохода. Налоговые органы могут настаивать на том, что доход получен в момент подписания договора купли-продажи, даже если деньги поступили продавцу позже. Судебная практика по этому вопросу противоречива. Для защиты своих интересов рекомендуется фиксировать в договоре реальную дату передачи денежных средств и сохранять все платежные документы.

Продажа недвижимости, приобретенной до 2016 года. Существует правовая неопределенность относительно применения правила 70% от кадастровой стоимости к объектам, купленным до введения этого правила. Некоторые суды признают, что к таким объектам применяется только цена, указанная в договоре купли-продажи.

Учет процентов по ипотеке. Проценты, уплаченные банку по ипотечному кредиту, не уменьшают налогооблагаемый доход при продаже недвижимости. Однако эти проценты можно заявить к вычету при покупке другой недвижимости (имущественный вычет до 3 миллионов рублей по процентам).

Выводы и практические рекомендации

Введение прогрессивной шкалы НДФЛ при продаже недвижимости требует от собственников более внимательного планирования сделок. Ключевые рекомендации:

1. При планировании продажи оцените все возможные расходы, которые можно учесть при расчете налога

2. Проверьте кадастровую стоимость объекта и при необходимости оспорьте ее до совершения сделки

3. Если планируете продавать несколько объектов, распределите сделки на разные годы

4. Сохраняйте все документы, подтверждающие расходы на приобретение и улучшение недвижимости

5. При возникновении споров с налоговыми органами обращайтесь за профессиональной помощью

Стоимость ошибки в налоговом планировании при продаже дорогостоящей недвижимости может достигать сотен тысяч рублей. Консультация налогового специалиста обойдется в десятки раз дешевле переплаты по налогам.

Смотреть все новости