28.09.2022
Срок для продажи без НДФЛ (разделение или объединение)Если квартиру разделили или объединили срок для продажи без налога надо считать сначала.
Чиновники указывают, что если сделать из двух квартир одну, то продать ее без налога можно не раньше, чем пройдет пять лет (письмо Минфина от 17.08.2022 № 03-04-05/80379). То же самое — если квартира делится. Хотя раньше у них было иное мнение. Подробности — далее.
Квартиру разделили или объединили. Срок для продажи без налога надо считать сначала
Когда не нужно платить НДФЛ при продаже недвижимости
Когда физлицо продает свою недвижимость, ему надо уплатить НДФЛ (подп. 2 п. 1 ст. 228 НК). Есть исключения из правил, они прописаны в пункте 17.1 статьи 217 НК.
Если гражданин владел недвижимостью больше минимального срока, то НДФЛ с него не берут. Общий срок — пять лет. Но и здесь есть свои исключения. Предусмотрен лимит и в три года, когда право собственности на объект получено:
в порядке наследования или по договору дарения от члена семьи или близкого родственника;
в результате приватизации;
плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
Есть четвертый вариант. Когда в собственности физлица на дату госрегистрации перехода права собственности на жилой объект от него к покупателю на проданный объект не находится иного жилого помещения. При этом не учитывается жилое помещение, которое приобретено в собственность физлица в течение 90 календарных дней до даты госрегистрации перехода права собственности на проданное им жилье.
Как регистрируют права на недвижимость
Права на недвижимость возникают, изменяются и прекращаются с момента, когда внесли запись в ЕГРН (п. 2 ст. 8.1 ГК). Право собственности на объект возникает с момента такой регистрации (ст. 219 НК). Поэтому и минимальный срок владения недвижимостью надо считать от этой даты.
Правила регистрации прописаны в Федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Госрегистрация прав происходит одновременно в отношении всех объектов, когда (ст. 41 Закона № 218-ФЗ):
делят или объединяют недвижимость;
проводят перепланировку помещений;
меняют границы между помещениями.
При этом прекращение прав и возникновение новых регистрируют одновременно.
Какую точку зрения поддерживают чиновники сейчас?
Современная точка зрения. Они полагают, что если в результате действий с объектами недвижимости образуются новые объекты, а старые исчезают, то минимальный предельный срок владения такими новыми объектами исчисляется с даты госрегистрации на них права собственности.
При этом чиновники не делают разницы между слиянием и разделением объектов (письмо Минфина от 15.10.2018 № 03-04-05/73805).
Прежняя точка зрения. По крайней мере, в части разделения одного объекта чиновники считали иначе. Правда, опирались на пункт 9 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ. В случае раздела или выдела доли в натуре объектов недвижимости, записи о новых объектах вносятся в новые разделы ЕГРП. Открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами. Однако в новых разделах ЕГРП и в новых делах указываются ссылки на разделы и дела, которые относятся к исходным объектам.
В законодательстве не предусмотрена обязанность собственника недвижимости представлять налоговикам заявление о госрегистрации прекращения права собственности на первоначальный объект. Поэтому здесь моментом возникновения права собственности следует считать дату первоначальной госрегистрации права собственности на исходный объект (письма Минфина от 22.07.2016 № 03-04-07/43026, ФНС от 26.07.2016 № БС-4-11/13524@).
Аналогичную позицию чиновники высказали и в письме Минфина от 02.12.2015 № 03-04-05/70206. Правда, указали нюанс, если квартиры, полученные в результате раздела, поставлены на учет не как части одного объекта и правовое основание для госрегистрации права на них иное, чем при приобретении объекта до его раздела. Тогда доходы от продажи любой из новых квартир облагаются НДФЛ на общих основаниях.
Позиция налоговиков логична для случая со слиянием. Обычно сливаются объекты, у которых разные даты первоначальной регистрации права собственности. Но когда объект делят, такая дата только одна!
Тем не менее, чиновники поменяли свою прежнюю позицию, выработали единый формальный подход к вопросу, и оспорить его можно только в суде. При этом шансы на успех оценить сложно.
