Ажур Аудит - персональный аудит
22 августа 2017г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"
156 063 418 , 15 руб.

Наши клиенты о нашей работе
Татьяна
Очень интересная, полезная информация по налогам. Доходчиво и подробно рассмотрены все примеры по налогообложению Подробнее
Очень нужный семинар!
Семинар очень нужный и полезный настоятельно рекомендую к посещению! Андрей Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
31.07.2017
Проценты от облигаций будут облагаться НДФЛ по-новому Подробнее
28.07.2017
Налог на имущество для многодетных Подробнее
Архив новостей

«Личный Бюджет» 27.03.2009 г. .Рефинансирование ипотечных кредитов: польза или вред?

Уже ни для кого не секрет, что с начала кризиса число ипотечных заемщиков, испытывающих трудности с погашением платежей по взятым на себя обязательствам, все увеличивается. Основная проблема в том, что большинство из них имеют кредиты в валюте. За последние годы заемщики привыкли к тому, что именно валютные ставки были наиболее привлекательными. «Граждане, не оценивая свои риски, шли на такую приманку, заключая договоры в валюте. Хотя и тогда, и сейчас большинство экспертов обращают внимание на то, что кредит лучше брать в той валюте, в которой заемщик получает свои доходы», – отмечает Александр Немыкин, начальник отдела продаж и развития ООО фирма «Ажур-Аудит».

В итоге абсолютное большинство граждан получает доход в рублях, а банку платит в валюте. Причем по внутреннему курсу банка, который чаще всего далек от среднерыночного (как правило, курс Центробанка + 0,5% или более). После того как курсы доллара США и евро ощутимо выросли, заемщики на собственном кармане почувствовали возникшую разницу, которая в несколько раз увеличила сумму разового платежа по кредиту.

Естественно, на этом фоне многие банки с целью помочь своим клиентам и не допустить дефолта по ипотечным кредитам разработали ряд мер для реструктуризации таких кредитов и их рефинансирования (перекредитование) внутри банка. Так, части ипотечных заемщиков предложена рассрочка на год по платежам, а другой – смена валюты кредита на рубли. Во втором случае заемщик сможет зафиксировать свой ежемесячный платеж банку, тем самым застраховав себя от постоянно увеличивающейся нагрузки на бюджет.

Причем если ранее такая услуга, как «рефинансирование ипотечных кредитов», была рассчитана именно на чужих клиентов, которых привлекали более низкими ставками, то теперь банки ее предлагают именно своим заемщикам.

«Конечно, в условиях нестабильности валютных курсов такие предложения кажутся более чем заманчивыми. Но на поверку оказалось, что банк не благотворительная организация, и ставки по рублевым кредитам составляют от 16 и до 26%, а увеличенные суммы и сроки кредитов «съедают» всю предполагаемую выгоду. Кроме того, данная процедура стоит денег. Эксперты оценивают ее в размере от 24 000 до 100 000 рублей, в зависимости от суммы комиссий, штрафов и расходов на переоформление страховок с переоценкой залога», – рассказывает Александр Немыкин.

А Игорь Нагорский, руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство», подчеркивает: «Чтобы принять решение о рефинансировании кредита из одной валюты в другую, заемщику необходимо очень внимательно сравнить условия по старому и новому кредиту. Сегодня действующие ставки по рублевым кредитам явно уступают ставкам по кредитам в валюте, даже при таком сильном падении курса рубля. Фактически ставки по рублевым кредитам повысились в два раза, а курс рубля к доллару за полгода изменился примерно на 48%. Кроме того, при рефинансировании валютного кредита в рубли произойдет фиксация курса валюты на оставшийся долг на весь срок нового кредита».

Кроме того, «забота» банка может оказаться заемщику и во вред. Дело в том, что в зависимости от того, как будет оформлен такой кредит, заемщик по оставшейся части кредита может потерять налоговый имущественный вычет с процентов ипотечного займа.
Напомним, что при покупке квартиры в кредит, гражданин может получить имущественный налоговый вычет не только с суммы, затраченной на сам кредит, но и с расходов на проценты по нему. Причем если первая сумма ограничена законом 2 млн рублей, то вторая учитывается без ограничений. Однако существует одно правило: вычет с процентов будет предоставлен только в том случае, если кредит был целевым. Другими словами в договоре обязательно должно быть указано, что кредит выдан именно на приобретение жилья. Поэтому если заемщик перекредитовывается, то он теряет право на вычет с процентов. Ведь новый кредит выдан с целью погасить предыдущий, а не для приобретения квартиры.

А что предлагают банки? Чаще всего условия перекредитования требуют погашения старого кредита и открытия нового с переоформлением договора. Получается, что именно такая форма рефинансирования ведет к потере налогового имущественного вычета по процентам нового кредитного договора, хотя право вычета по ранее выплаченной части процентов договора, оформленного при покупке, сохраняется и сроком не ограничено.

Что интересно, некоторые банки вводят подобную услугу без заключения нового кредитного договора. Они предлагают оформить дополнительное соглашение к уже имеющемуся договору. Сегодня по такой схеме работает только Хоумкредитбанк. Таким образом, на основании дополнительного соглашения к договору заемщики данного банка меняют валюту и платежи по старому кредиту, сохраняя право получения налогового имущественного вычета по процентам.

Эксперты добавляют, что перевод кредита из одной валюты в другую является довольно трудоемкой и затратной процедурой для заемщика. «Как правило, ему заново необходимо подтверждать свои доходы, оценивать и страховать залог, жизнь, здоровье и права собственности. Помимо этого, заемщику, скорее всего, будет необходимо сделать и несколько разовых платежей, например выплатить комиссию за открытие и ведение ссудного счета, перерегистрацию залога и т.д. Кроме того, на время перерегистрации залога процентная ставка по новому кредиту может быть повышена кредитором. Поэтому при возникновении трудностей с погашением валютного кредита я рекомендовал бы заемщикам не делать необдуманных шагов и оставить рефинансирование как последний вариант на самый крайний случай», – отмечает Игорь Нагорский.

Специалисты отмечают, что для заемщиков с «внушительным» белым доходом более выгодно продолжать выплачивать имеющийся кредит на старых условиях. А для снижения финансовой нагрузки на бюджет им рекомендуется применить право получения налогового имущественного вычета по факту приобретения и строительства жилья и налогового вычета с процентов такого кредита.

Однако в условиях кризиса вероятно, что большая часть бизнеса снова начнет уходить «в тень». Туда же пойдут и выплаты заработной платы сотрудникам. Поэтому для большей части заемщиков получение налогового имущественного вычета станет невозможным, ведь при небольших отчислениях НДФЛ срок возврата ранее уплаченного налога растянется на несколько лет, а затраты сил и времени возрастут. В этом случае наиболее приемлемой формой получения налогового имущественного вычета станет пересчет НДФЛ через работодателя на основании полученного в инспекции уведомления.

НАТАЛЬЯ СВИСТУНОВА 

Смотреть все публикации