15.02.2023
Имущественный налоговый вычет при покупке недвижимостиВычет при покупке жилья — это возможность уменьшить налогооблагаемые доходы физлица на сумму расходов, связанных с приобретением недвижимости. В статье подробно расскажем, когда возникает право на имущественный вычет, какие расходы можно учесть и как его оформить в налоговой или у работодателя.
Право на получение имущественного вычета появляется у физического лица при совершении операций по покупке и строительстве жилья, в том числе при приобретении земельного участка под него. Имущественный вычет также распространяется на покупку и строительство долей в жилом помещении.
Условия и порядок получения вычета регламентированы ст. 220 и 221.1 НК РФ.
Условия для получения имущественного вычета
Получить вычет может только физическое лицо, которое одновременно соответствует трем критериям:
является налоговым резидентом РФ; приобретает или строит жилье на территории России; имеет доход, облагаемый подоходным налогом (НДФЛ).
Кто такой «резидент»
Налоговый резидент — это физическое лицо, которое находится в России не менее 183 дней за календарный год (п. 2 ст. 207 НК РФ). Период нахождения на территории РФ не прерывается на время выезда за границу:
для лечения или обучения сроком менее 6 месяцев; для исполнения трудовых и иных обязанностей, связанных с работой на морских месторождениях углеводородов.
В дни нахождения человека в РФ включаются дни его приезда и отъезда из страны.
На получение вычета влияет только статус резидента, а не гражданство. Иностранец-резидент может воспользоваться своим правом на уменьшение НДФЛ, а гражданин РФ, не являющийся резидентом, — нет.
Какие доходы облагаются НДФЛ
До 2021 года налоговые вычеты применяли только к доходам, облагаемым НДФЛ по ставке 13%, например, к заработной плате. Исключение — доходы от долевого участия в организациях и в виде выигрышей в азартных играх и лотереях.С 2021 года применить вычет можно к доходам, относящимся к основной налоговой базе (п. 3 ст. 210 НК РФ). Это, например, заработная плата, доход от продажи имущества (кроме ценных бумаг), в виде подаренного имущества и прочие доходы, облагаемые по ставке 13% или 15% (пп. 9 п. 2.1 ст. 210, п. 1 ст. 224 НК РФ).
ИП на спецрежимах и самозанятые не получают доход, облагаемый НДФЛ. Следовательно, они не могут претендовать на налоговый вычет. Однако если они одновременно с самозанятостью и предпринимательством работают по найму и получают заработную плату, то заявить вычет могут в той части, с которой удерживается НДФЛ.
Дата возникновения права на вычет зависит от вида объекта недвижимости.
Общий случай:Дата государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или долю в нем (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Покупка земельного участка для строительства дома или доли в нем:
Дата государственной регистрации права собственности на расположенный на таком участке жилой дом или долю в нем (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Строительство индивидуального жилого дома:
Дата государственной регистрации права собственности на жилой дом или долю в нем (пп. 2 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Покупка прав на квартиру, комнату или долю в них в строящемся доме:
Дата подписания между застройщиком и участником долевого строительства передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Налогоплательщик вправе обратиться за получением вычета после государственной регистрации права собственности (пп. 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ)
Размер имущественного вычета
Имущественный вычет при покупке недвижимости равен размеру понесенных затрат:
на новое строительство или покупку жилой недвижимости и земельных участков под них на территории России; в виде процентов по кредитам и займам, полученных от российских организаций и предпринимателей, которые израсходованы на новое строительство или покупку недвижимости и земельного участка под нее; в виде процентов по кредитам, полученным в российских банках, для рефинансирования кредитов и займов на новое строительство или покупку недвижимости и земельного участка под нее.
С процентами по кредитам и займам все просто: это суммы, уплаченные кредитору за пользование его деньгами. А вот перечень расходов, которые можно учесть в составе затрат на покупку или строительство, разберем подробнее.
Какие расходы можно учесть при покупке или строительстве жилья
Покупка жилья, и тем более строительство — это совокупность различных затрат:
Расходы на новое строительство или покупку жилого дома, а также доли в нем (пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ):
На разработку проектной и сметной документации; покупку строительных и отделочных материалов; покупку жилого дома или доли в нем, в том числе недостроенного; оплату услуг по строительству, достройке и отделке1; подключение к сетям электро-, газо-, водоснабжения и канализации; создание автономных источников электро-, газо-, водоснабжения и канализации
Расходы на покупку квартиры, комнаты или доли в них либо прав на квартиру, комнату или доли в строящемся доме (пп. 4 п. 3 ст. 220 НК РФ):
На покупку непосредственно квартиры, комнаты, доли или права; покупку отделочных материалов; оплату услуг по отделке1; разработку проектной и сметной документации, проведение отделочных работ
Расходы по достройке и отделке можно принять к вычету, если в договоре купли-продажи недвижимости предусмотрено, что физлицо покупает недостроенный жилой дом или квартиру, комнату (в том числе права на них) без отделки (пп. 5 п. 3 ст. 220 НК РФ).
Это закрытый перечень затрат, установленный НК РФ. Принять к вычету иные расходы, например, связанные с перепланировкой, покупкой мебели и так далее — нельзя.
Максимальный размер имущественного вычета
Независимо от суммы понесенных расходов, размер вычета не может превышать установленные лимиты (п. 3, 4 ст. 220 НК РФ):
2 000 000 ₽ — на новое строительство, покупку жилья или доли в нем (основной вычет); 3 000 000 ₽ — на новое строительство, покупку жилья или доли в нем при погашении процентов (иногда его называют вычет по ипотеке).
Уменьшить налог можно на 13% от вышеназванных сумм:
на 260 000 ₽ (2 000 000 × 13 %) — при покупке или строительстве; на 390 000 ₽ (3 000 000 × 13 %) — при погашении процентов.
Налогоплательщику не обязательно получать вычет 2 000 000 ₽ сразу в полном размере. При желании его можно перенести на последующие налоговые периоды (абз. 2 пп. 1 п. 3, п. 9 ст. 220 НК РФ). Данная сумма предоставляется налогоплательщику на всю жизнь.
С вычетом по ипотечным процентам сложнее: все 3 000 000 ₽ могут быть предоставлены только в отношении одного объекта недвижимого имущества (абз. 2 п. 4 ст. 220 НК РФ). Однако эту сумму можно переносить на последующие налоговые периоды (п. 9 ст. 220 НК РФ).
В случае рефинансирования право на процентный вычет сохраняется. Однако проконтролируйте, чтобы в новом договоре обязательно было указано, что он рефинансирует предыдущий кредит.
Информация об остатке налогового вычета
имущественный вычет можно использовать не единоразово, а частями. К примеру, приобретая квартиру за 5 000 000 ₽, заявить к вычету не все 2 000 000 ₽ сразу, а только 1 000 000 ₽. Узнать сумму вычета, которая осталась на будущее, можно в личном кабинете налогоплательщика-физлица в разделе «Доходы и вычеты» - «Декларации». https://lkfl2.nalog.ru/lkfl
В этом разделе приводятся данные о вычете как на покупку и строительство недвижимости, так и по процентам на ипотеку.
Эту же информацию можно получить из декларации 3-НДФЛ. Возьмите последние декларации, в которых были заявлены вычеты, и проверьте суммы в строках 2.6 и 2.7 приложения 7 — это и есть израсходованные вычеты:
разница между 2 000 000 ₽ и суммой строк 2.6 деклараций — остаток вычета на приобретение и строительство; разница между 3 000 000 ₽ и суммой строк 2.7 деклараций — остаток вычета по процентам.
Если возможности воспользоваться личным кабинетом или изучить сданные ранее декларации нет, напишите обращение в ФНС с вопросом об оставшихся суммах вычетов. Это можно сделать на официальном сайте в разделе «Обратиться в ФНС России».
В каких случаях имущественный вычет не предоставляется
Законом предусмотрено два случая, когда налогоплательщик лишается права на налоговый вычет при покупке жилья (п. 5 ст. 220 НК РФ):
оплата постройки или покупки жилья осуществлена за счет средств работодателя и иных лиц, средств материнского капитала, иных бюджетных средств; договор купли-продажи заключен между взаимозависимыми лицами в соответствии со ст. 105.1 НК РФ (между супругами, родителями, детьми и т. д.).
Документы для оформления налогового вычета
Независимо от того, как налогоплательщик планирует получить возмещение — в налоговой или у работодателя — он должен предоставить в ФНС документы, подтверждающие его право на вычет. Все они перечислены в пп. 6 п. 3 и п. 4 ст. 220 НК РФ.
Договор о приобретении жилого дома или долей в нем
Договор о строительстве жилого дома или доли в нем
Договор о приобретении квартиры, комнаты или доли в них
Договор участия в долевом строительстве и передаточный акт (документ о передаче объекта долевого строительства)
Договор на покупку земельного участка или долей в нем
Свидетельство о рождении ребенка
Платежные документы:
квитанции к ПКО; банковские выписки; товарные и кассовые чеки; акты о закупке материалов у физлиц и т. д.
Заявление супругов о распределении понесенных расходов
Документы, подтверждающие уплату процентов по кредиту или займу
Кредитный договор или договор займа
Оформление вычета в налоговой
Имущественный вычет в налоговой можно оформить только по окончании налогового периода. То есть, если в 2023 году было зарегистрировано право собственности на жилье или подписан акт-приема передачи объекта недвижимости, если покупка осуществлялась по договору ДДУ, обратиться в ФНС можно будет только в 2024 году (письмо Минфина РФ от 14.12.2017 № 03-04-05/83678).
Для оформления вычета в инспекции налогоплательщику необходимо пройти несколько этапов:
собрать документы по перечню из предыдущего раздела; получить у работодателей справку о доходах физического лица за период, по которому оформляется вычет; заполнить декларацию по форме 3-НДФЛ (пример разберем ниже); составить заявление на возврат НДФЛ — если в 3-НДФЛ исчислена сумма налога к возврату из бюджета; подать декларацию и собранные документы в налоговую инспекцию.
После получения декларации и документов налоговая приступает к камеральной проверке. Ее срок — три месяца. Переплату по налогу вернут в течение одного месяца после окончания камералки. То есть общий срок на возврат НДФЛ — четыре месяца.
Плюс этого способа в том, что налоговая вернет всю сумму излишне удержанного налога сразу. Минус — оформить вычет можно только по окончании налогового периода, а ждать поступления денег придется около четырех месяцев.
Оформление вычета в упрощенном порядке
В упрощенном порядке имущественный вычет также оформляется по окончании налогового периода, но зато не нужно сдавать 3-НДФЛ.
Налогоплательщику, у которого есть право на имущественный вычет, в личный кабинет поступит предварительно заполненное заявление на возврат налога. Его нужно проверить и акцептовать. Инспекция проведет проверку и перечислит переплату по подоходному налогу в течение полутора месяцев. Срок может быть продлен, тогда налогоплательщик увидит соответствующее уведомление в своем личном кабинете.
Все данные для заполнения заявления налоговая получает путем взаимодействия с банками и органами исполнительной власти.
Оформление вычета у работодателя
Для оформления имущественного вычета у работодателя можно не ждать окончания налогового периода. Сделать это можно в любое время. Но сначала необходимо подтвердить свое право в налоговой.
Чтобы оформить вычет у работодателя, нужно пройти несколько этапов:
собрать документы — по перечню, размещенному выше; написать заявление на получение уведомления о праве на имущественный вычет в свободной форме (электронная форма утверждена приложением №5 к Приказу ФНС РФ от 17.08.2021 № ЕД-7-11/755@); подать заявление и документы в инспекцию; получить из налоговой подтверждение права на вычет по истечении 30 дней; убедиться, что работодатель получил из налоговой уведомление о подтверждении права на вычет (электронная форма утверждена приложением № 8 к Приказу ФНС РФ от 17.08.2021 № ЕД-7-11/755@); составить письменное заявление о предоставлении вычета на имя работодателя в свободной форме.
Уведомление будет являться основанием для того, чтобы из сумм доходов, выплачиваемых работодателем, до конца года не удерживался подоходный налог.
Налоговая должна самостоятельно уведомить налогового агента о наличии у налогоплательщика права на вычет (п. 8 ст. 220 НК РФ). Рекомендуем проконтролировать этот момент.
Плюс способа в том, что вычет можно оформить в любое время. Минус — сумма вычета будет выплачена не единоразово, а растянута во времени.
Особые случаи, связанные с имущественным вычетом
Разберем ситуации, вызывающие много вопросов по имущественному вычету при покупке жилья.
Покупка жилья по договору мены
НК РФ не запрещает заявить налоговый вычет, если жилье было приобретено по договору мены с доплатой или без. Главное, чтобы были соблюдены ключевые требования — в частности, к наличию статуса резидента и получению дохода, облагаемого подоходным налогом.
Имущественный вычет у супругов
В общем случае купленное жилье — это совместная собственность обоих супругов. Они могут распределить свои налоговые вычеты в свободном порядке.
Имущественный вычет у нескольких работодателей
Налогоплательщик по своему желанию может заявить налоговый вычет у одного или у всех своих работодателей (абз. 4 п. 8 ст. 220 НК РФ). Для этого сотрудник подает заявление в ФНС, а затем инспекция направляет уведомление, подтверждающее право на вычет, каждому налоговому агенту.
В документе должна быть указана конкретная сумма вычета, которую налогоплательщик будет получать у каждого работодателя.
