• Главная
•  > 
• Новости
•  > 
• Имущественный вычет 2025: как прогрессивная шкала увеличит возврат до 1,1 млн рублей

18.11.2025

С 2025 года в России действует новая прогрессивная шкала НДФЛ. Хорошая новость в том, что повышение налогов работает и в обратную сторону: те, кто платит больше в казну, смогут вернуть больше денег при покупке жилья. Разбираемся, как изменились расчеты имущественных вычетов, кто сможет получить до 1,1 миллиона рублей и какие инициативы пока остаются лишь проектами.

Что изменилось: база прежняя, возврат — больше

Важно сразу разделить понятия: лимит вычета (сумма расходов, с которой считают налог) и сумма возврата (деньги, которые приходят на карту).

1. Лимиты вычетов остались прежними (пока законопроекты об их повышении находятся на стадии обсуждения):

   • 2 млн рублей — на покупку или строительство жилья.

   • 3 млн рублей — на погашение процентов по ипотеке.

2. Сумма возврата теперь зависит от вашей налоговой ставки.
   Раньше все получали фиксированные 13%. Теперь, если ваш годовой доход превышает 2,4 млн рублей, вы платите НДФЛ по повышенным ставкам (15%, 18%, 20%, 22%), а значит, и государство вернет вам налог по этим же ставкам.​

Расчет выгоды: сколько вернут денег

Возврат НДФЛ — это возвращение ранее уплаченного налога. Если с вашей зарплаты удержали налог по ставке 15% или 18%, то и вычет вам вернут по этой ставке, а не по 13%.

1. Стандартный случай (Доход до 2,4 млн руб/год)

Если ваша зарплата «на руки» меньше 174 000 рублей в месяц:

• Ставка НДФЛ: 13%.

• Максимум возврата за покупку: 2 млн × 13% = 260 000 руб.

• Максимум возврата за проценты: 3 млн × 13% = 390 000 руб.

• Итого: 650 000 руб. (как и раньше).

2. Доход выше среднего (от 2,4 до 5 млн руб/год)

Если вы зарабатываете, например, 350 000 руб. в месяц:

• Часть налога вы платите по 13%, часть — по 15%.

• Вычет будет применяться к доходу, облагаемому по более высокой ставке, в первую очередь.

• Максимум возврата за покупку (при полном покрытии ставкой 15%): 2 млн × 15% = 300 000 руб.

• Выгода: +40 000 руб. по сравнению с прошлым годом.

3. Высокий доход (свыше 50 млн руб/год)

Для топ-менеджеров и успешных инвесторов, чья ставка достигла 22%:

• Максимум возврата за покупку: 2 млн × 22% = 440 000 руб.

• Максимум возврата за проценты: 3 млн × 22% = 660 000 руб.

• Итого: 1 100 000 руб. на руки.​

Важно: Вы не можете вернуть больше, чем заплатили в бюджет за год. Остаток переносится на следующие годы, но ставка возврата в будущем будет зависеть от ваших доходов в те годы.

Льготы для пенсионеров: перенос «в прошлое»

Пенсионеры сохраняют уникальное право переносить остаток имущественного вычета на три предыдущих налоговых периода.

• Если пенсионер купил квартиру в 2025 году, он может подать декларации и вернуть налог за 2024, 2023 и 2022 годы.

• Работающие пенсионеры могут получать вычет и с текущей зарплаты, и за прошлые годы одновременно.

• Это право работает, даже если сейчас у пенсионера нет облагаемого дохода (но он был в три предыдущих года).

Законопроекты 2024-2025: ждать ли повышения лимитов?

В Госдуме и Правительстве активно обсуждаются инициативы по увеличению самих базовых лимитов, которые не менялись с 2008 года, несмотря на рост цен на жилье.

1. Повышение лимита при продаже жилья (ЛДПР).
   В Госдуму внесен законопроект № 544747-8 (и аналогичные), предлагающий увеличить необлагаемую сумму при продаже жилья (если продаете раньше минимального срока) с 1 млн до 2 млн рублей. Это снизит налоговую базу для продавцов. Пока закон не принят, действует старый лимит в 1 млн руб..​

2. Увеличение лимита на покупку (региональные инициативы).
   Звучат предложения поднять вычет на покупку с 2 млн до 3-4 млн рублей в городах федерального значения (Москва, СПб) или до 3 млн по всей стране. Однако Минфин пока сдержанно относится к этой идее из-за выпадающих доходов региональных бюджетов.​

Текст закона: Основание для возврата 1,1 млн руб.

Возможность вернуть налог по повышенной ставке закреплена в новой редакции ст. 218–220 НК РФ и правилах применения ставок.

Статья 220 НК РФ (Имущественные налоговые вычеты):

«Имущественные налоговые вычеты... предоставляются в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов... но не более 2 000 000 рублей».

Статья 224 НК РФ (Налоговые ставки, ред. с 01.01.2025):

Устанавливает прогрессивную шкалу 13–22%.

Разъяснение механизма:

Согласно пункту 3 статьи 210 НК РФ (в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ), налоговые вычеты применяются к основной налоговой базе. Если основная база облагается по ставкам 13% и 15% (и выше), вычет уменьшает именно эту базу. Следовательно, сумма возвращенного налога рассчитывается как: Сумма вычета × Применимая ставка.

Практический пример расчета (2025 год)

Дано:
Инженер Алексей купил квартиру в 2025 году за 6 млн руб.
Его зарплата за 2025 год составила 6 млн руб. (500 тыс. руб. в мес.).

Расчет налога без вычета:

1. До 2,4 млн — 13% = 312 000 руб.

2. От 2,4 до 5 млн (2,6 млн) — 15% = 390 000 руб.

3. От 5 до 6 млн (1 млн) — 18% = 180 000 руб.
   Итого удержано НДФЛ: 882 000 руб.

Применение вычета (2 млн руб.):
Вычет уменьшает налогооблагаемую базу, начиная с самых высоких ставок («сверху вниз»).

1. Вычет 2 млн руб. полностью перекрывает доход, облагаемый по 18% (1 млн руб.), и часть дохода по 15% (1 млн руб.).

2. Алексей вернет:

   • 1 млн × 18% = 180 000 руб.

   • 1 млн × 15% = 150 000 руб.
     Итого возврат на руки: 330 000 руб. (вместо 260 000 руб. при старой плоской шкале).

Смотреть все новости