29.05.2026
Продаете квартиру в 2026 году? Сначала проверьте, нужно ли платить НДФЛГлавное правило: владел достаточно долго - налога нет
Платить НДФЛ с продажи жилья нужно, если имущество находилось в собственности меньше минимального срока владения - 3 или 5 лет в зависимости от обстоятельств.
Тригода-есликвартира:
получена в наследство или в дар от близкого родственника;
приватизирована;
получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
это единственным жильем на момент продажи.
Пять лет- во всех остальных случаях: купили, получили в дар от постороннего, обменяли.
Также важен региональный аспект: есть регионы, в которых установлен минимальный срок владения три года. К ним относятся Амурская, Астраханская, Магаданская области, Республика Алтай, Ставропольский край, Карачаево-Черкесия, ХМАО, Якутия.
Новое в 2026 году: непрерывность срока владения стала обязательной
Имущество должно непрерывно находиться в собственности физического лица более 5 лет. Любые перерывы в праве собственности обнуляют отсчет срока.
Это ужесточение важно, например, для тех, кто передавал квартиру родственнику, а потом ее возвращал. Если право собственности прерывалось - пятилетний срок начинается заново с последней регистрации.
С какого момента считается срок владения
Начало срока владения обычно считают с момента регистрации права собственности. При этом есть исключения: если квартира получена в наследство, то срок начинают считать с момента смерти наследодателя. Если собственник купил квартиру по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику.
При продаже квартиры, полученной по программе реновации или при переселении, в срок засчитывается время владения старой квартирой.
Когда налог не нужен даже без выжидания срока
Семьи с двумя и более детьми могут не выжидать минимальный период владения, если: детям еще нет 18 лет или 24 лет, если они обучаются очно; в год продажи или до 30 апреля следующего года приобретено другое жилье; новое жилье больше по площади или дороже по кадастровой стоимости; кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 миллионов рублей.
Другие случаи освобождения: квартира продана за 1 миллион рублей и менее (применяется стандартный имущественный вычет 1 млн), или цена продажи не превышает затраты на покупку (разница равна нулю - налог равен нулю, но декларацию все равно нужно подать).
Как рассчитать налог, если продажа облагается НДФЛ
Есть два способа уменьшить налог - использовать один из них:
Способ 1. Имущественный вычет.Уменьшить доход от продажи квартиры на 1 000 000 рублей. Остаток облагается НДФЛ.
Способ 2. Расходы на покупку.Уменьшить доход на подтвержденные расходы на приобретение этой квартиры. Выгодно, если вы купили квартиру за 5 млн, а продаете за 5,5 млн - налог будет только с 500 000 рублей.
Правило кадастровой стоимости.Нельзя занижать цену в договоре бесконтрольно: если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости, ФНС пересчитает налог исходя из 70% кадастра.
Пример расчета.Михаил купил квартиру в 2022 году за 6 000 000 рублей, продает в 2026 году за 8 000 000 рублей. Срок владения - 4 года (менее 5 лет, квартира не единственная). Налог платить нужно.
Способ 1 (вычет): налоговая база = 8 000 000 − 1 000 000 = 7 000 000 рублей. НДФЛ = 312 000 (с 2,4 млн по 13%) + (7 000 000 − 2 400 000 − 5 000 000) нет превышения пятого порога. .. уточнение: 312 000 + (5 000 000 − 2 400 000) × 15% + (7 000 000 − 5 000 000) × 18% = 312 000 + 390 000 + 360 000 =1 062 000 рублей.
Способ 2 (расходы): налоговая база = 8 000 000 − 6 000 000 = 2 000 000 рублей.НДФЛ = 2 000 000 × 13% =260 000рублей(допорога2,4млн).
Очевидно, второй способ выгоднее. Нужны документы: договор купли-продажи 2022 года, платежные документы.
Особые правила 2026 года для иноагентов
С 2026 года по особым правилам лица, признанные иностранными агентами, лишены льгот при продаже недвижимости. Ставка налога для иноагентов составляет 30%, вне зависимости от резидентства в РФ. Льготы по срокам владения на них также не распространяются.
Первоисточник
Основные нормы сосредоточены вст. 217.1 НК РФ(минимальные сроки владения),ст. 220 НК РФ(имущественные вычеты при продаже) ист. 224 НК РФ(ставки НДФЛ).
Письмо ФНС от 20.02.2024 № БС-4-11/1877@: несколько помещений, объединенных в единый объект, - срок владения считается со дня приобретения последнего помещения.
Срок подачи декларации 3-НДФЛ о доходах от продажи -до 30 апрелягода, следующего за годом сделки. Срок уплаты налога -до 15 июля.
Кейсы и вопросы
Кейс 1. "Продали квартиру раньше срока на пару месяцев"
Покупатель купила квартиру в мае 2021 года, продает в марте 2026 года. Это единственное жилье - срок три года. Три года истекли бы в мае 2024-го. Значит, уже в 2025 году онамогла продать без налога. В марте 2026-го она давно за пределами трехлетнего срока. Налога нет.
Но если бы квартира не была единственной - применялся бы пятилетний срок. Тогда пять лет истекают в мае 2026 года. Продав в марте - она платит налог. Продав в июне - нет. Разница в несколько месяцев стоит десятки тысяч рублей.
Кейс 2. "Квартира досталась от бабушки, продаю через два года"
Продавец унаследовал квартиру от бабушки, которая умерла в январе 2024 года. Решил продать в марте 2026 года. При продаже унаследованной квартиры минимальный срок владения составляет три года и отсчитывается с момента смерти наследодателя.
С января 2024 до марта 2026 - два года и два месяца. Срок еще не истек. Продавец должен подать декларацию и заплатить налог.
Кейс 3. "Купили квартиру по ДДУ - когда начинается срок?"
Покупатель в 2020 году заключил ДДУ и полностью оплатил квартиру. Получил ключи в 2022-м, право собственности зарегистрировал в начале 2023-го. Когда истечет срок?
Ответ.Если квартира приобретена по договору долевого участия, отсчет идет с момента полной оплаты застройщику. Покупатель полностью оплатил в 2020-м - значит, пятилетний срок истек в 2025 году. Если он продает в 2026 году - налога нет, даже если это не единственное жилье.
Источники
НК РФ, ст. 217.1, ст. 220, ст. 224
Письмо ФНС от 20.02.2024 № БС-4-11/1877@
