Налоговые последствия продажи недвижимости: расчёт, вычеты, декларация

Налог с продажи недвижимости — это не фиксированный процент от цены договора, а результат выбора основания расчёта. Срок владения, способ приобретения, кадастровая стоимость, подтверждённые расходы — от этих переменных зависит, платить ли налог вообще, а если платить — с какой базы. Мы проверяем освобождение по сроку владения, считаем налог по каждому доступному основанию, выбираем законный минимум и, если доход подлежит декларированию, готовим декларацию с приложениями; решения по декларации принимает налоговый орган — мы отвечаем за обоснованность каждой цифры. Освобождение и вычеты проверяются с учётом года получения дохода, налогового резидентства и специального статуса продавца: для лиц, имевших в течение хотя бы одного дня налогового периода статус иностранного агента, с доходов 2026 года освобождение по сроку владения не применяется, а ставка составляет 30 процентов (абз. 5 п. 17.1 ст. 217, п. 6 ст. 224 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Доход от продажи имущества образует отдельную налоговую базу (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ), которая определяется только по доходам налоговых резидентов и уменьшается на имущественный вычет либо на подтверждённые расходы (п. 6 ст. 210, ст. 220 НК РФ). Поэтому налоговое резидентство — необходимое условие, но не достаточное: если доход облагается по ставке 30 процентов как доход лица со статусом иностранного агента, налоговой базой признаётся денежное выражение самого дохода — без вычета и без учёта расходов (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Посчитать налог с продажи — после заявки менеджер связывается в рабочее время, уточняет объект, дату и основание приобретения и согласует состав работ до начала. Задать вопрос эксперту — опишите сделку, специалист скажет, какая услуга подходит и какие документы нужно собрать. Вывод о налоге и выбор основания расчёта — предмет платной работы; состав и стоимость менеджер согласует до начала.

Налоги при сделках с недвижимостью · Аудиторская компания с 1993 года · Лицензия Минфина · Ответственность застрахована

Когда нужен расчёт

  • Продали квартиру, дом, комнату, апартаменты или нежилое помещение раньше минимального срока владения (ст. 217.1 НК РФ).
  • Продали гараж, машино-место или кладовую, учтённые в ЕГРН как объекты недвижимости, — они считаются по правилам этой страницы. Машино-место относится к недвижимости, если его границы описаны в установленном порядке (ст. 130 ГК РФ); для гаража и кладовой значение имеют характеристики объекта, вид права и сведения ЕГРН. Если объект в ЕГРН как недвижимость не учтён (например, сборный металлический гараж) либо передаётся доля или пай в кооперативе, а не сам объект, квалификацию определяем по правоустанавливающим документам до выбора тарифа.
  • Продаёте объект, полученный в дар или по наследству, — можно учесть расходы дарителя или наследодателя (ст. 220 НК РФ).
  • Цена договора заметно ниже кадастровой стоимости — базу могут посчитать от кадастра (ст. 214.10 НК РФ).
  • Продана доля, объект делился или объединялся — непонятно, с какой даты считать владение.
  • Семья с детьми меняет жильё и хочет проверить право на освобождение (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ).
  • Пришло требование или уведомление от инспекции по прошлогодней продаже.
  • В году продажи вы были налоговым нерезидентом либо имели статус иностранного агента хотя бы один день — набор доступных освобождений и вычетов в этих случаях другой (п. 4 ст. 210, абз. 5 п. 17.1 ст. 217, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Что мы делаем

  1. Проверяем освобождение. Считаем минимальный срок владения по вашему основанию приобретения (ст. 217.1 НК РФ). Общий срок — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ); срок 3 года применяется в случаях п. 3 ст. 217.1 НК РФ — наследование, дарение от члена семьи или близкого родственника, приватизация, рента, а также единственное жильё. Точки отсчёта тоже разные: при наследовании срок идёт со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при покупке по ДДУ — с даты полной оплаты (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при обычной покупке — с даты государственной регистрации права.
  2. Считаем базу по каждому основанию. Фиксированный имущественный вычет, расходы на приобретение по ДКП или ДДУ, расходы дарителя или наследодателя (ст. 220 НК РФ) — сравниваем и выбираем законный минимум.
  3. Сверяем с кадастром. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент, доходом признаётся кадастровая стоимость с этим коэффициентом (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Базовое значение коэффициента — 0,7, но закон субъекта РФ может уменьшить его вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ) либо увеличить до 1 включительно (п. 9 ст. 214.10 НК РФ), и с 2025 года в ряде регионов действует значение 1. Проверяем закон субъекта, применимый к вашей сделке, — чтобы база не оказалась выше ожидаемой уже на камеральной проверке.
  4. Проверяем, возникает ли обязанность декларирования, и готовим документ. Она возникает не всегда: доход, освобождённый по сроку владения, декларировать по этому основанию не нужно (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ), а доход в пределах применимого имущественного вычета разрешено не указывать в декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ). Если доход подлежит декларированию — готовим 3-НДФЛ с приложениями и пояснениями по выбранному основанию; если нет — пояснение для инспекции на случай, если она запросит подтверждение.
  5. Сопровождаем подачу. По тарифам с представительством подаём декларацию и отвечаем на вопросы инспекции в ходе камеральной проверки.

Что вы получаете

  • Вывод: есть ли налог к уплате, и если да — расчёт по каждому доступному основанию с выбором законного минимума.
  • Декларацию 3-НДФЛ с полным комплектом приложений под выбранное основание.
  • Проверку кадастрового порога до подачи — а не после вопросов инспекции.
  • Позицию по сроку владения с документальным подтверждением точки отсчёта.
  • Вывод, возникает ли обязанность подать декларацию за год продажи, — и понятные сроки, если она возникает: что подать до 30 апреля и что уплатить до 15 июля следующего года (ст. 228, 229 НК РФ).
  • Защиту декларации в налоговых органах.
  • Получение решения налогового органа по камеральной проверке декларации.

Получить чек-лист документов по сделке — перечень вышлет менеджер после обращения.

Стоимость

Вариант Что входит Цена, от: Срок
Расчёт налога и подготовка декларации без представительства расчёт, декларация и инструкция по подаче 9 900 руб. до 7 рабочих дней
Работа с представительством расчёт, декларация, подача, ответы инспекции и сопровождение всего процесса камеральной проверки декларации 30 000 руб. до 7 рабочих дней

Окончательная стоимость зависит от:

  • выбранного формата работы и необходимости представительства;
  • количества объектов;
  • выбранного основания расчёта налога;
  • наличия расходов на строительство и ремонт;
  • объёма документов о приобретении, оплате и других расходах;
  • истории владения, включая получение имущества в дар или по наследству;
  • необходимости подготовки пояснений для инспекции.
  • сочетания продажи и покупки в одном году с зачётом вычетов;
  • необходимости анализа получения имущества в дар или по наследству;
  • необходимости оформления имущественного вычета при покупке жилья;
  • наличия персональной или акционной скидки.

Точный состав работ и итоговую стоимость согласуем письменно до начала работы.

Имущественный вычет 1 млн руб. применяется при продаже жилых домов, квартир, комнат, садовых домов и земельных участков и долей в них, а вычет 250 тыс. руб. — при продаже иного недвижимого имущества (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Вместо вычета налоговую базу можно уменьшить на документально подтверждённые расходы в предусмотренных законом случаях.

Заказать расчёт и декларацию

Что не входит

Продажа автомобиля и другого движимого имущества остаётся отдельной услугой и в стоимость работ по продаже недвижимости не входит.

Какие документы понадобятся

  • Договор продажи и документы о получении денег.
  • Документы приобретения: ДКП, ДДУ, договор дарения, свидетельство о наследстве, документы о приватизации.
  • Платёжные документы по расходам — вашим или дарителя/наследодателя, если применяем расходное основание.
  • Выписка ЕГРН по объекту.

Кто выполняет работу

  • Помощник юриста — собирает документы по объекту, проверяет комплект и формирует приложения.
  • Налоговый юрист — определяет срок владения и основание расчёта, отвечает за правовую позицию.
  • Аудитор / партнёр — подключается при нескольких объектах, долях и спорных точках отсчёта владения.

Направление ведёт налоговый консультант компании; состав специалистов — в разделе Команда и эксперты.

FAQ

Прошло больше минимального срока владения. Мне вообще ничего не делать? Сначала нужно определить сам срок: общий — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), сокращённый 3 года действует для наследования, дарения от члена семьи или близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Если применимый срок истёк, дохода к декларированию по этому основанию нет. Важно правильно определить точку отсчёта: при наследстве это день открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), при ДДУ — дата полной оплаты (п. 2 ст. 217.1 НК РФ), при обычной покупке — дата регистрации права; ошибка в дате превращает «освобождённую» продажу в налогооблагаемую. Отдельно проверяем год получения дохода, налоговое резидентство и специальный статус: для лиц, имевших статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, с доходов 2026 года это освобождение не применяется (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ), а ставка составляет 30 процентов (п. 6 ст. 224 НК РФ).

Мы указали в договоре цену ниже реальной. Налог будет меньше? Нет. Если доход от продажи меньше кадастровой стоимости с понижающим коэффициентом, доходом признаётся эта величина (п. 2 ст. 214.10 НК РФ). Базовый коэффициент — 0,7; закон субъекта РФ может уменьшить его вплоть до нуля (пп. 2 п. 6 ст. 217.1 НК РФ) или увеличить до 1 включительно (п. 9 ст. 214.10 НК РФ), поэтому применимое значение проверяется по закону субъекта, а не берётся как 0,7 по умолчанию. Занижение цены создаёт риски и по сделке, и по налогу; законные способы уменьшить налог — вычет или подтверждённые расходы, а не цена в договоре. И вычет, и расходы уменьшают отдельную налоговую базу по доходам от продажи имущества (подп. 1 п. 6 ст. 210, ст. 220 НК РФ), а она определяется только по доходам налоговых резидентов. Если доход 2026 года облагается по ставке 30 процентов как доход лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, налоговой базой признаётся денежное выражение самого дохода: ни вычет, ни расходы к нему не применяются, и резидентство этого не меняет (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Квартира получена по наследству, своих расходов на неё нет. Платить со всей суммы? Не обязательно. Закон разрешает учесть документально подтверждённые расходы наследодателя на приобретение этой квартиры (ст. 220 НК РФ), а срок владения при наследстве считается со дня открытия наследства (п. 4 ст. 1152 ГК РФ), а не с даты регистрации права. Учёт расходов — не вычет, а альтернатива ему: вместо фиксированного вычета доход уменьшается на документально подтверждённые расходы (пп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Оба механизма уменьшают отдельную налоговую базу по доходам от продажи имущества (подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ), которая определяется только по доходам налоговых резидентов. Если доход 2026 года облагается по ставке 30 процентов как доход лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, налоговой базой признаётся денежное выражение дохода — ни вычет, ни расходы наследодателя к нему не применяются, и резидентство этого не меняет (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ). Освобождение по сроку владения к таким доходам тоже не применяется (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ). В остальных случаях оба обстоятельства часто снимают налог полностью или существенно его уменьшают — считаем по документам.

Продана доля, а не вся квартира. Что меняется? Порядок применения вычета зависит от того, продавалась ли доля отдельным договором или квартира целиком по одному договору. Разница в налоге может быть значительной, поэтому расчёт делаем до подачи, а при планируемой сделке — до подписания. Сам вычет уменьшает отдельную налоговую базу по доходам от продажи имущества (подп. 1 п. 6 ст. 210, ст. 220 НК РФ). Если же доход 2026 года облагается по ставке 30 процентов как доход лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, налоговой базой признаётся денежное выражение самого дохода — вычет и расходы к нему не применяются независимо от резидентства (п. 4 и абз. 2 п. 3 ст. 210, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Мы семья с двумя детьми и купили жильё побольше. Слышали, что налога нет? Такое освобождение существует, но требует одновременного выполнения ряда условий — по составу семьи, срокам встречной покупки, площади или стоимости нового жилья и кадастровой стоимости проданного (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ). Отдельно проверяем статус продавца: освобождение по п. 17.1 ст. 217 НК РФ, через который применяются особенности ст. 217.1 НК РФ, не действует для лиц, имевших статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, — с доходов 2026 года у них ставка 30 процентов (абз. 5 п. 17.1 ст. 217, п. 6 ст. 224 НК РФ). Проверяем каждое условие по документам, прежде чем рассчитывать на освобождение.

Продажа была в прошлом году, декларацию я не подал. Что теперь? Сначала проверяем, существовала ли за тот год сама обязанность декларирования, — она есть не всегда. Если к дате продажи применимый минимальный срок владения истёк, доход освобождён и декларировать его по этому основанию не требуется (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если срок не истёк, но доход от продажи не превышает применимый к этому объекту размер имущественного вычета и право на вычет есть, такой доход разрешено не указывать в декларации (п. 4 ст. 229 НК РФ); саму декларацию можно не подавать только при отсутствии других декларируемых доходов за тот год. Отдельно проверяем статус: у лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода, освобождение по сроку владения к доходам 2026 года не применяется (абз. 5 п. 17.1 ст. 217 НК РФ), поэтому по такому доходу обязанность декларирования возникает. Если по итогам проверки обязанность подать декларацию есть, подать её нужно, а к налогу добавляются санкции за непредставление декларации и неуплату налога (ст. 119, 122 НК РФ). Чем раньше рассчитана база и подана декларация, тем меньше накопленные пени; состав смягчающих обстоятельств оцениваем отдельно.

Правовая рамка

Минимальные сроки владения и освобождение от НДФЛ — ст. 217.1 НК РФ (общий срок — п. 4, сокращённый — п. 3), включая освобождение семей с детьми (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ); день открытия наследства как точка отсчёта — п. 4 ст. 1152 ГК РФ; имущественные вычеты и учёт расходов, в том числе расходов дарителя и наследодателя, — ст. 220 НК РФ; определение дохода с учётом кадастровой стоимости и понижающего коэффициента — п. 2 ст. 214.10 НК РФ, полномочия субъекта РФ — пп. 2 п. 6 ст. 217.1 и п. 9 ст. 214.10 НК РФ; самостоятельное декларирование и сроки, включая освобождённые от налога доходы от продажи (пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ) и право не указывать в декларации доходы в пределах имущественного вычета (п. 4 ст. 229 НК РФ), — ст. 228, 229 НК РФ; ответственность за непредставление декларации и неуплату налога — ст. 119, 122 НК РФ; исключение из освобождения и ставка 30 процентов для лиц, имевших статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода (доходы с 2026 года), — абз. 5 п. 17.1 ст. 217 и п. 6 ст. 224 НК РФ в редакции Федерального закона от 28.11.2025 № 425-ФЗ; отдельная налоговая база по доходам от продажи имущества, определяемая по доходам налоговых резидентов, и применение к ней имущественного вычета и расходов — подп. 1 п. 6 ст. 210 НК РФ; определение налоговой базы как денежного выражения дохода, когда доход не входит ни в одну из совокупностей налоговых баз, — п. 4 ст. 210 НК РФ, а неприменение налоговых вычетов к базам, не относящимся к основной налоговой базе, — абз. 2 п. 3 ст. 210 НК РФ.


Основание расчёта выбирается один раз — в декларации. Передайте документы по сделке до подачи: сравним варианты, проверим кадастровый порог и срок владения и подготовим декларацию по законному минимуму. Право на освобождение и вычеты проверяем с учётом года дохода, налогового резидентства и специального статуса — для лиц со статусом иностранного агента хотя бы один день налогового периода с доходов 2026 года освобождения и вычеты не применяются (абз. 5 п. 17.1 ст. 217, п. 6 ст. 224 НК РФ).

Посчитать налог с продажи · Срочный вопрос: +7 (495) 287-60-03

Смотрите также