30.11.2022
НДФЛ при продаже двух квартир.При продаже имущества, которым человек владел менее минимального срока (3 или 5 лет), будет НДФЛ. Но можно применить налоговый вычет, в том числе – в виде фактических расходов на покупку конкретно этого имущества.
Разъяснения дает Минфин в письме от 01.11.2022 № 03-04-05/106250.
Перенос расходов на приобретение одного объекта имущества в счет уменьшения доходов от продажи другого объекта имущества, не предусмотрен в НК РФ.
Допустим, вы купили квартиру № 1 за 2 млн рублей и квартиру № 2 за 5 млн рублей. Потом через год вы продали обе квартиры по 4 млн руб. за каждую. Общий доход – 8 млн рублей. Но расход будет не 7 млн (5 + 2), а 6 млн (4 + 2).
Потому что по квартире № 2 расход не может быть больше дохода. Остаток («неиспользованный расход») нельзя направить на уменьшение дохода от квартиры № 1.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/106250 от 01.11.2022
Вопрос: О получении имущественных вычетов по НДФЛ при продаже имущества.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 30.08.2022 и по вопросу налогообложения доходов физических лиц в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы по доходам от продажи имущества налогоплательщик, в соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса, имеет право на получение имущественного налогового вычета.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, устанавливающему особенности применения имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, имущественный налоговый вычет предоставляется с учетом следующих особенностей:
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 250 000 рублей;
в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи иного имущества (за исключением ценных бумаг и имущества, полученного в результате выкупа цифровых финансовых активов и (или) цифровых прав, включающих одновременно цифровые финансовые активы и утилитарные цифровые права), находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, не превышающем в целом 250 000 рублей.
Подпунктом 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса установлено, что вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Таким образом, доходы от продажи имущества могут быть уменьшены на сумму имущественного налогового вычета в порядке, установленном подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса, или на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов налогоплательщика, связанных с приобретением такого проданного имущества.
Перенос расходов налогоплательщика на приобретение одного объекта имущества в счет уменьшения доходов от продажи другого объекта имущества положениями статьи 220 Кодекса не предусмотрен.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
