10.10.2019
Нужно ли платить налог с продажи земли, если вы владели ею десятки летГражданин купил земельный участок за 3 млн. рублей, владел им много лет и продал его за 8 280 000 рублей. Налог с суммы продажи он не платил, потому что срок владения более 5 лет.
Но не тут-то было. Налоговики потребовали задекларировать доход и уплатить более 1 млн. руб. НДФЛ и около 78 тыс. рублей пеней. Все дело в том, что незадолго до продажи владелец разделил участок на части.
Порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками при исчислении налоговой базы по НДФЛ стал предметом разбирательства в Центральном аппарате ФНС, куда обратился собственник.
Позиция налоговиков такова:
Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в ЕГРН.
Мнение налогоплательщика:
Возникновение новых объектов недвижимости в результате раздела одного земельного участка на несколько, и, как следствие, присвоение им новых кадастровых номеров не определяет порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками.
В решении № СА-4-9/20286@ от 04.10.19 ФНС поддержала мнение нижестоящих инспекций. Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Таким образом фактически земля все та же, но после деления ее на части по документам это уже новый объект и срок владения надо исчислять с нуля.
СА-4-9/20286@
Номер решения: СА-4-9/20286@
Дата решения: 04.10.2019
Налоговый орган, вынесший решение: Центральный аппарат ФНС России
Статьи Налогового кодекса: Статья 220, Статья 217.1
Вид налога: Налог на доходы физических лиц
Тема налогового спора: Порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками при исчислении налоговой базы по НДФЛ
Федеральной налоговой службой получена жалоба Х (далее - Заявитель) от 16.08.2019 на решение Межрайонной ИФНС России (далее - Инспекция) от 29.04.2019 об отказе в привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения (далее – Решение) и решение УФНС России (далее – Управление) от 19.06.2019.
Как следует из материалов, представленных Управлением, Инспекцией проведена камеральная налоговая проверка Заявителя на основании уточненной налоговой декларации (с корректировкой № 1) по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) за 2017 год (далее – Декларация), представленной 03.09.2018.
Инспекцией по результатам камеральной налоговой проверки составлен акт от 17.12.2018 (далее - Акт) и вынесено Решение, в соответствии с которым Х привлечен к налоговой ответственности, предусмотренной статьями 119, 122 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), в виде взыскания штрафа в общем размере 269 100 рублей. Заявителю также предложено уплатить недоимку по НДФЛ в размере 1 076 400 рублей, начислены пени в сумме 77 877,54 рублей.
Х, полагая, что Решение является необоснованным, в порядке, установленном главой 19 Кодекса, обратился с апелляционной жалобой в Управление.
Решением Управления от 19.06.2019 апелляционная жалоба Заявителя оставлена без удовлетворения.
Считая решения Инспекции и Управления необоснованными, Заявитель обратился с жалобой в Федеральную налоговую службу.
В жалобе, поступившей в Федеральную налоговую службу, Заявитель указывает, что по договору купли – продажи от 31.08.2011 приобрел земельный участок, впоследствии разделил его на 3 земельных участка, что подтверждается межевым планом от 20.05.2016, а также выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (далее – ЕГРН) от 29.08.2016 и от 31.08.2016.
Х сообщает, что в 2017 году продал три земельных участка.
По мнению Заявителя, возникновение новых объектов недвижимости в результате раздела одного земельного участка на несколько, и, как следствие, присвоение им новых кадастровых номеров не определяет порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками.
Х, ссылаясь на статьи 133, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и статью 217.1 Кодекса, считает, что имеются все основания для освобождения от налогообложения НДФЛ, полученного им дохода от продажи спорных земельных участков.
Заявитель сообщает, что указанные доводы были отражены в возражениях на Акт и в апелляционной жалобе в Управление, вместе с тем не учтены Инспекцией и Управлением в решениях.
Федеральная налоговая служба, рассмотрев жалобу Заявителя в указанной части, исследовав и оценив материалы, представленные Управлением, сообщает следующее.
Как следует из положений статьи 208 Кодекса, к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации, подлежащих налогообложению НДФЛ относятся доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.
Пунктом 3 статьи 210 Кодекса предусмотрено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 Кодекса, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных статьями 218 - 221 Кодекса, с учетом особенностей, установленных главой 23 Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 228 Кодекса исчисление и уплату НДФЛ в соответствии со статьей 228 Кодекса производят, в том числе физические лица - исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса имущественный налоговый вычет по НДФЛ предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи земельных участков или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей.
Исходя из положений подпункта 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса, вместо получения имущественного налогового вычета по НДФЛ, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Статьей 11 Кодекса установлено, что институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации, используемые в Кодексе, применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства, если иное не предусмотрено Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки (исходные земельные участки), прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 11.4 Земельного кодекса при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
Пунктом 2 статьи 41 Закона № 218-ФЗ определено, что в случае образования двух и более земельных участков в результате раздела земельного участка, перераспределения земельных участков государственной кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков.
Как следует из пункта 3 статьи 41 Закона № 218-ФЗ, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков для целей исчисления и уплаты НДФЛ следует исчислять с даты регистрации вновь образованных земельных участков в ЕГРН.
Аналогичная правовая позиция отражена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2018 № 48-КГ17-21.
Х 03.09.2018 представил в Инспекцию Декларацию, в которой указал сумму полученного в 2017 году дохода в общем размере 11 652 182,95 рублей, в том числе - 9 720 000 рублей от продажи трех частей жилых домов и в сумме 10 000 рублей от продажи доли в уставном капитале ООО «ЮЛ 1»; сумму налоговых вычетов в общем размере 1 010 000 рублей; НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет за 2017 год, - 1 383 484 рублей.
Как следует из материалов камеральной налоговой проверки, в соответствии с договором купли - продажи земельного участка от 31.08.2011 ФЛ 1 (продавец) передал в собственность Х (покупатель) принадлежащий ему на праве собственности земельный участок общей площадью 2 500 кв. метров; стороны пришли к соглашению, что указанный участок продается за 3 000 000 рублей.
Согласно свидетельству о регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии, за Х - 30.09.2011 зарегистрировано право собственности на данный земельный участок.
Х данный земельный участок площадью 2 500 кв. метров разделен на несколько земельных участков, о чем в ЕГРН сделаны соответствующие записи от 29.08.2016 и от 31.08.2016.
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии на вновь образованные земельные участки Х выданы выписки из ЕГРН от 29.08.2016 и от 31.08.2016, удостоверяющие проведенную регистрацию права.
Согласно договорам купли - продажи недвижимого имущества от 18.02.2017, от 14.09.2017, от 14.11.2017 Х (продавец) передал в собственность ФЛ 2, ФЛ 3, ФЛ 4 (покупатели) принадлежащие ему на праве собственности, образованные в результате указанного раздела земельные участки земельные участки; общая стоимость земельных участков по указанным договорам составила 8 280 000 рублей.
На основании изложенного Федеральная налоговая служба признает обоснованным вывод Инспекции о доначислении НДФЛ, пени и штрафа по Декларации, поскольку по договорам купли - продажи недвижимого имущества от 18.02.2017, от 14.09.2017 и от 14.11.2017, Х проданы земельные участки, которые находились в собственности Заявителя менее минимального предельного срока владения, определенного статьей 217.1 Кодекса (менее пяти лет), так как при разделе земельного участка возникли новые объекты права собственности, а исходный объект прекратил свое существование.
Ссылка Заявителя на то, что возникновение новых объектов недвижимости в результате раздела одного земельного участка на несколько не определяет порядок исчисления срока владения вновь образованными земельными участками, является несостоятельной, так как основана на неверном толковании вышеприведенных норм законодательства.
Заявитель указывает, что изложенные в жалобе доводы были отражены в возражениях на Акт и в апелляционной жалобе в Управление, но не учтены Инспекцией и Управлением в решениях.
Вместе с тем, Инспекцией по результатам рассмотрения возражений и Управлением в рамках рассмотрения апелляционной жалобы Заявителя данные доводы были исследованы и им дана надлежащая оценка в решениях.
Учитывая вышеизложенное, Федеральная налоговая служба, руководствуясь статьей 140 Налогового кодекса Российской Федерации, оставляет жалобу Х без удовлетворения.
