• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Налоговое планирование сделок с недвижимостью. Влияние смены места жительства на налогообложение.

Налоговое планирование сделок с недвижимостью. Влияние смены места жительства на налогообложение.

С 1 января 2016г. начали применяться изменения налогового законодательства, установленные Федеральным законом от 29.11.2014 N 382-ФЗ.

 Суть изменений заключается в следующем:

1) доходы от продажи недвижимости освобождаются от налогообложения, если до продажи недвижимость была в собственности не менее пяти лет. В отдельных случаях для освобождения от НДФЛ минимальный срок владения недвижимостью может составлять не пять лет, а три года. Это правомерно при продаже квартиры, которая была получена в дар от члена семьи, по наследству или в порядке приватизации. Ранее для освобождения от налогообложения действовал один срок владения – три года.

2) предусмотрена особенность определения налоговой базы, когда стоимость продажи недвижимости (по договору)  меньше 70% кадастровой стоимости объекта, определенной по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности. В такой ситуации доходом, облагаемым НДФЛ, признается 70% кадастровой стоимости объекта недвижимости на указанную дату.

3) предоставлено право субъектам РФ своими законами уменьшать установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.

4) новый порядок освобождения от уплаты НДФЛ применяться в отношении недвижимости, приобретенной в собственность после 1 января 2016 года.

Обращает на себя внимание положение о праве субъектов РФ уменьшать пятилетний срок владения для освобождения доходов от налогообложения и понижающего коэффициента. Законом предусмотрена возможность уменьшать эти показатели вплоть до нуля. Субъекты РФ могут устанавливать пониженные показатели для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества. Впервые в истории национального налогообложения доходов физических лиц введена норма, создающая условия неоднородности налоговой среды на всей территории РФ.  В каждом субъекте РФ могут действовать уникальные значения показателей освобождения от налогообложения. Разница в условиях освобождения от налогообложения может стать причиной возникновения зон предпочтительного  и нежелательного налогообложения. Осведомленные налогоплательщики смогут получить налоговую выгоду при правильном выборе субъекта РФ для декларирования своих доходов. Неосведомленные – приобрести дополнительное налоговое обременение

Для оценки степени влияния переезда налогоплательщика после продажи недвижимости в субъект Федерации с другими показателями освобождения от налогообложения предлагаем рассмотреть два примера.

Пример 1:  Изменен понижающий коэффициент

Квартира принадлежит налогоплательщику с 01.02.16г.

Стоимость приобретения квартиры -    5,50 млн.руб.

В ноябре 2017г.  квартира продана  за 5,70 млн.руб.

Кадастровая стоимость  квартиры на 1 января 2017г.  – 12,50 млн.руб.

Налогоплательщик при продаже  имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 .

После продажи квартиры налогоплательщик переезжает  жить в субъект  РФ №2  и по новому месту жительства подает декларацию 3-НДФЛ

Понижающий коэффициент в субъекте РФ № 1 - 0,2; в  субъекте РФ № 2  - 0,7.

Осведомленный налогоплательщик в такой ситуации предпримет необходимые меры для более выгодного налогообложения : например, оставит регистрацию по прежнему месту жительства. Неосведомленный – не учтет отличия в показателях и вынужден будет уплатить большую сумму налога.

Пример 2: изменение пятилетнего срока владения

Квартира принадлежит налогоплательщику с 01.02.16г.

Налогоплательщик пенсионер

Стоимость приобретения                  -     5,50 млн.руб.

В ноябре 2017г.  квартира  продана  за  5,70 млн.руб.

Кадастровая стоимость  квартиры на 1 января 2017г.   -   12,50 млн.руб.

Налогоплательщик при продаже  имеет постоянную регистрацию в субъекте РФ №1 .

После продажи квартиры он  переезжает  жить в  субъект РФ №2. Минимальный предельный срок для пенсионеров в субъекте РФ №1 – 1 год , в субъекте РФ № 2 – 3 года .

Налогоплательщик декларацию о полученном доходе  не подает в налоговую инспекцию по новому месту жительства , т.к. , по его мнению,  на момент продажи квартира принадлежала ему более 1-го  года и доход освобожден от налогообложения. Но налоговая инспекция по новому месту жительства требует декларацию, уплату налога , пеней и штрафа.

 В настоящее время правом уменьшать показатели освобождения от НДФЛ доходов от продажи недвижимости воспользовались только четыре субъекта РФ : Республика Алтай, Ставропольский край, Ханты-Манскийский Автономный округ –Югра, республика Саха (Якутия) – тенденция наметилась .  Эти субъекты уменьшили пятилетний срок владения до 3-х лет. При этом  в Ставропольском крае три года применяются только для доходов от продажи недвижимости, расположенной на территории Ставропольского края.

Смотреть все публикации