Сегодняшнее состояние рынка вызывает целую мозаику впечатлений. Сегмент жилья экономкласса исчезает, отмечает генеральный директор ИС «СканРиалти» Алексей Иванов, не хватает элитной недвижимости, а средний класс не дотягивает по качеству до своей цены.

 

Происходит вымывание дешевого жилья, согласен Сергей Жидаев, генеральный директор Московского агентства недвижимости на самые популярные квартиры продавцы спешат накинуть лишние пару тысяч долларов. В то же время недвижимость подороже уходит все медленнее, и покупателей стараются привлечь разными скидками. По данным генерального директора Rway Александра Крапина, политика скидок особенно характерна для Москвы. Повысив цены в начале осени, застройщики вынуждены теперь корректировать их с помощью различных PR-ходов.

 

Дополнительную путаницу в умы граждан вносит использование для выражения стоимости квартир разных валют. По закону уже с лета цены должны обозначаться в рублях, но на отечественную валюту перешла лишь часть рынка, остальные по-прежнему пишут ценники в долларах. Отсюда и двойная бухгалтерия: если в долларах все растет, то в рублях — стоит на месте. Как сказал руководитель аналитического центра IRN.RU Олег Репченко, в первой половине года долларовые цены на московскую недвижимость остановились и даже снизились на 5–10%, а во второй половине на те же 10% поднялись. В рублях картина иная: рынок снизил ценовую планку к лету и остался на этом уровне до конца года. Противоречие двух тенденций отчасти снимается, если учесть падение курса доллара в течение года.

 

Андрей Ликефет, генеральный директор ПИК «Жилищная перспектива» предложил искать причины сегодняшней стагнации в поведении рынка в 2006 году, когда цены на жилье подскочили на 100%. По его мнению, для скачка были социальные и политические предпосылки. После выхода пакета жилищных законов и принятия национального проекта граждане решили отложить покупку и дождаться доступного жилья, о котором говорилось с высоких трибун. При остром дефиците недвижимости отложенный спрос сдерживался недолго и в 2006 году прорвался, подтолкнув цены вверх. Этому способствовало и удорожание строительных материалов, и рост цен на нефть, и многие другие экономические факторы.

 

Затем последовала новая политическая кампания с поиском сговора застройщиков и обсуждением темы перегрева рынка. Население опять откликнулось живейшим образом на обращения политиков и экономистов, в результате рынок остановился на год. Люди замерли в ожидании момента, когда они смогут купить что-нибудь дешевле.

 

Пока рынок стоял, стоимость строительных материалов опять поднялась на 60–70%, делая невозможным снижение цен на жилье в дальнейшем. О серьезных проблемах со стройиндустрией говорил вице-президент Ассоциации строителей России Владимир Пономарев, ссылаясь на данные региональных застройщиков. В отдельных регионах цены на цемент взлетели до 130%, резко подорожал металл. Увеличение себестоимости строительства неизбежно скажется на конечной цене квартир.

 

На фоне стагнации рынка продаж оживился сегмент аренды жилья. За последние полгода арендные ставки выросли настолько, что приблизились к ипотечным ежемесячным платежам. По мнению В. Пономарева, это будет способствовать притоку заемщиков в банки, а значит, в конечном счете подстегнет цены на жилье.

 

А. В. Немыкин, начальник отдела продаж и развития «Ажур-аудита»; Э. Э. Дадашева, гендиректор компании «Финанс-недвижимость»; А. М. Синельников, председатель правления Фора-банка; Е. В. Кураткина, начальник отдела ипотечного кредитования ПИК

Эксперты ошиблись с прогнозами на 2006 год, лишь частично угадали с 2007-м. Предположения на 2008 год у многих стали осторожнее.

 

Алексей Иванов считает, что рост цен неизбежен — слишком много для этого объективных предпосылок. Прежний высокий спрос на фоне недостаточного ввода в строй нового жилья приведет к росту стоимости квадратного метра на уровне 10–15%.

 

Для Москвы цифры могут быть и выше. Дело в том, что почти половину из ежегодно возводимого жилья город намерен забирать под социальные программы, на свободный рынок попадет не более 2,2 млн кв. м. Хотя и очередников, по словам начальника отдела по мониторингу рынка жилья ДМЖ и ЖП г. Москвы Дмитрия Краснова, будут стимулировать к возмездному приобретению квартир, пусть и по себестоимости строительства. По прогнозам московского чиновника, рост цен на недвижимость в 2008 году вероятен в пределах тех же 15%.

 

Есть объективные показатели экономики, которые ведут за собой рынок недвижимости. Цены на энергию, газ, воду в будущем году вырастут на 12–20%, отметил вице-президент МАИФ Валерий Казейкин. Эти тарифы уже утверждены. Они будут способствовать инфляции. В результате рост цен на жилье составит 20–25%.

 

Депутат Госдумы Галина Хованская напомнила, что повышение тарифов на ЖКХ в следующем году ограничено 17%, но уже с 2009 года действие закона, регулирующего тарифную политику, заканчивается. Цены будут отпущены и обязательно скажутся на увеличении стоимости жилья.

 

Однако есть факты, говорящие о противоположных тенденциях. Председатель правления АКБ «Фора-банк» Александр Синельников обратил внимание не на цену предложения, а на цену покупки. По его наблюдениям, покупатель не справляется с предлагаемыми рынком ставками. Спрос на банковские кредиты не растет, новые квартиры граждане покупают, только продав старые. У застройщиков нет уверенности, что, повысив цены, они продадут построенные площади.

 

Безусловно, эти моменты будут сдерживать рост цен. Хотя искать тенденции развития рынка не стоит, он, как и экономика в целом, развивается не линейно, а скачкообразно, считает А. Синельников. Все, что между скачками, — случайные блуждания в пределах статистической погрешности. Скачок происходит тогда, когда создаются определенные условия. Он, конечно, будет и в 2008 году, но вот когда, сказать трудно. В ближайшие полгода, скорее всего, ситуация не изменится.

 

«В следующем году рост цен во многом будет инфляционный, то есть в пределах 15–20%. Хотя не исключаю возможности, что его не будет вообще», — заявил Олег Репченко. С точки зрения спроса есть ощущение некоторой революционной ситуации, когда «низы не могут, а верхи не хотят».

 

Покупать квартиры в пятиэтажках по 5000 долл. за 1 кв. м люди с доходами 1000–1500 долл. физически не могут. Более состоятельные граждане, удовлетворяющие жилищные потребности в сегменте бизнес-класса и элиты, не хотят покупать недвижимость в Москве или ближайшем Подмосковье, если за ту же цену можно приобрести виллу или апартаменты в Европе или Америке.

 

А. Л. Ликефет, генеральный директор ОАО «Корпорация «жилищная инициатива»; В. С. Казейкин, президент МАИФ

Как бы не спорили участники рынка недвижимости о его ближайших перспективах, все сходятся в одном — надо увеличивать объемы строительства. Этого же требует и национальный проект «Доступное и комфортное жилье — гражданам России». Стоит ли ждать строительного бума в 2008 году?

 

У Ивана Грачева мнение на этот счет не слишком оптимистичное. Оно основано на том, что не будет энергетического обеспечения в нужных объемах. В ряде регионов дефицит энергомощностей заметен уже сейчас. Но серьезных инвестиционных программ по развитию энергетики пока нет. А это значит, что вдвое увеличить объемы строительства не удастся. Та же ситуация и с дорогами. Надежды на частный бизнес, который даст деньги на строительство дорог, ни на чем не основаны, считает Грачев. Это задача государственного масштаба и потому решать ее надо государству.

 

По словам депутата Госдумы Александра Когана, оно и не снимает с себя ответственности. Уже принято много крупномасштабных программ, в том числе направленных на реализацию проекта «Доступное жилье». Выделены большие деньги, образованы государственные корпорации с исключительными полномочиями.