14.10.2021
ИП и недвижимость: НДФЛ или УСН??Если ИП на УСН продает недвижимость, не имеющую отношения к бизнесу, надо платить НДФЛ. В противном случае — налог поУСН.
Людям непонятно, какой налог платить — как ИП или как простое физлицо.
Разъяснение дал Минфин в письме № 03-11-11/76758 от 22.09.2021.
Признаки, которые указывают, что надо заплатить именно этот налог:
УСН:
ИП осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости;
недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности.
НДФЛ:
недвижимость НЕ использовалась в предпринимательской деятельности;
в ЕГРИП не указан вид деятельности, связанный с продажей недвижимости.
Если предприниматель-«упрощенец» продал нежилые объекты, которые ранее сдавал в аренду, то с доходов от реализации он должен заплатить единый налог по УСН. Данное правило действует даже в том случае, если в ЕГРИП не указан такой вид деятельности как продажа недвижимости. Правомерность такого подхода подтвердил Арбитражный суд Волго-Вятского округа в постановлении от 24.02.21 № А17-11178/2019.
https://kad.arbitr.ru/Card/e718ade9-0419-4707-90a7-bc5d1fbef947
Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН с объектом «доходы», продал 13 нежилых объектов (склад, цех, скважины и проч.), которые ранее сдавал в аренду. Основной вид деятельности предпринимателя, указанный в ЕГРИП, — сдача внаем собственного недвижимого имущества.
Так как реализованные здания ранее сдавались в аренду, то есть использовались в предпринимательской деятельности, то с доходов от их продажи следовало заплатить единый налог в рамках УСН. Поскольку это сделано не было, проверяющие доначислили предпринимателю «упрощенный» налог.
Позиция ИП
Налогоплательщик оспорил доначисления в суде. Он заявил, что доходы от продажи недвижимости облагаются единым налогом по УСН только в двух случаях:
если в ЕГРИП указан такой вид деятельности как продажа недвижимости (в данном споре ИП этот вид деятельности не заявлял);
либо если установлен факт систематического осуществления такого вида деятельности как продажа недвижимости (так как «систематичность» — это один из признаков предпринимательской деятельности, указанный в п. 1 ст. 2 ГК РФ).
О систематическом получении прибыли могут свидетельствовать как минимум две аналогичные возмездные сделки, а ИП заключил только один договор купли-продажи 13 объектов. То есть продажа недвижимости имела разовый характер.
Также предприниматель отметил, что он являлся собственником упомянутых зданий как «обычное» физлицо, а не как ИП.
Решение суда
Суды трех инстанций признали доначисление налога обоснованным, указав на следующее.
1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. «Как добавить ОКВЭД для ИП в 2021 году: пошаговая инструкция»).
2. По своим характеристикам объекты не предназначены для личных потребительских нужд. А это является одним из признаков того, что продажа нежилых помещений связана с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС от 18.06.13 № 18384/12).
3. В отношении данных объектов недвижимости ИП не платил налог на имущество физических лиц (применялась льгота, предусмотренная для предпринимателей на УСН).
4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).
5. ИП подтверждает тот факт, что объекты использовались в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).
6. Указание всех 13 объектов, приобретенных по разным договорам, в одном договоре при их продаже не свидетельствуют об отсутствии систематического характера деятельности.
Все это, по мнению судей, говорит о том, что доход, полученный от продажи нежилых объектов, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому облагается налогом по УСН.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-11-11/76758 от 22.09.2021
Вопрос: О налоге при УСН и НДФЛ в отношении доходов ИП от реализации недвижимого имущества.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает.В соответствии с пунктом 1 статьи 346.15 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения (далее — УСН), при определении объекта налогообложения учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном пунктами 1 и 2 статьи 248 Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 248 Кодекса к доходам относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав и внереализационные доходы. При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном статьей 249 Кодекса, а внереализационные доходы — в порядке, установленном статьей 250 Кодекса.
На основании пункта 1 статьи 249 Кодекса доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав.
При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной форме.
В связи с этим в случае если индивидуальный предприниматель осуществляет виды предпринимательской деятельности по продаже недвижимого имущества и недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя, то доходы от его продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.
Доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось индивидуальным предпринимателем в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе на УСН, а также если индивидуальным предпринимателем не указывался при регистрации вид деятельности, связанный с продажей недвижимого имущества, подлежат обложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 «Налог на доходы физических лиц» Кодекса.
Одновременно сообщаем, что настоящее письмо Департамента не содержит правовых норм, не конкретизирует нормативные предписания и не является нормативным правовым актом. Письменные разъяснения Минфина России по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах, направленные налогоплательщикам и (или) налоговым агентам, имеют информационно-разъяснительный характер и не препятствуют налогоплательщикам, налоговым органам и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства Российской Федерации о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
В.А.ПРОКАЕВ
