15.04.2022
Как продать старую квартиру без НДФЛ, если уже есть новая квартира?Через 3 года можно продать старую квартиру без НДФЛ, даже если недавно появилась новая квартира
Минимальный срок владения квартирой для целей ее продажи без НДФЛ в общем случае составляет 5 лет, но если это единственная квартира – то 3 года.
Квартира будет считаться единственной, даже если за 90 дней до ее продажи была приобретена еще одна.
При этом в НК не сказано, каким способом она должна быть приобретена.
То есть, это не обязательно должна быть покупка. Хотя, когда вносили эту норму в НК, анонсировали именно этот вариант (продажа старой квартиры ради покупки новой).
Если эта новая вторая квартира была куплена, то для подсчета 90 дней ориентироваться надо на дату регистрации этой квартиры. Если между датой регистрации о покупке на новую квартиру и датой регистрации продажи старой квартиры прошло не более 90 дней, старую (3-летней давности) можно продать без НДФЛ
Если эта новая вторая квартира была получена по наследству, то для подсчета 90 дней ориентироваться надо на дату смерти наследодателя.
Такие разъяснения дает Минфин в письме № 03-04-05/29407 от 07.04.2022.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/29407 от 07.04.2022
Вопрос: Об определении минимального предельного срока владения жилым помещением в целях НДФЛ при его продаже.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 08.02.2022 по вопросу определения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее — жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Дополнительных условий, учитывающих, в частности, основание возникновения права собственности на жилое помещение, приобретенное в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса не установлено.
Одновременно сообщаем, что на основании пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — Гражданский кодекс) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
При этом статьей 219 Гражданского кодекса установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
В то же время для отдельных случаев установлены особенности возникновения права собственности на недвижимое имущество.
Так, согласно абзацу второму пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему ранее имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
Статьями 1114 и 1152 Гражданского кодекса установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследованное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
Таким образом, у наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследованное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
