25.02.2022

Как сэкономить НДФЛ при дарении недвижимости близкому родственнику

Заключая договоры дарения, стороны не всегда задумываются о его последствиях или неправильно их понимают. Чаще всего дарение недвижимости рассматривается как одна из форм передачи квартиры, дома или иного объекта недвижимости близкому родственнику. В этом случае не нужно дарителю оформлять завещание, да и спокойнее еще при жизни распорядиться своим имуществом.

Какие документы нужно оформить при дарении недвижимости?

Договор дарения регистрируется в Росреестре (п. 1 ст. 131 ГК). Для того чтобы зарегистрировать договор дарения, потребуется следующий пакет документов:

паспорта или иные документы, удостоверяющие личность сторон сделки – одаряемого и дарителя;
При наличии представителя нужна нотариально заверенная доверенность.

правоустанавливающие документы на безвозмездно передаваемый объект недвижимости;
Например, договоры купли-продажи, свидетельство о праве на наследство – если объект ранее был получен в порядке наследования.

согласие супруга или супруги, заверенное нотариусом;
Такое согласие нужно, если передается имущество, которое нажито в период брака и если между супругами не заключен брачный контракт.

другие документы:
Перечень документов может варьироваться в зависимости от того, кто является дарителем и одаряемым. Например, если дарит недвижимость несовершеннолетний ребенок возрастом от 14 до 18 лет, то необходимо дополнительно предоставить письменное согласие родителей на указанную сделку.

Пример: Бабушка решила подарить свою квартиру троюродному племяннику, который по факту является самым близким ей человеком. Но последствия дарения оказываются не такими, как изначально предполагалось дарителем. Неприятной неожиданностью становится вопрос уплаты налога с такого подарка.
Вместе с тем, в НК установлено освобождение от уплаты НДФЛ с доходов, полученных в дар, по заключенному договору дарения между членами семьи и (или) близкими родственниками (абз. 1 п. 18.1 ст. 217 НК, письмо ФНС от 02.06.2021 № БС-4-11/7663@).

Кого считать де-юро близкими родственниками.

Кто является близким родственником?
Для целей исчисления налогов, а в данной ситуации речь идет об уплате НДФЛ, близкими родственниками считаются лица, указанные в СК. Перечень таких лиц является закрытым.

Близкими родственниками являются (ст. 2, ст. 14 СК):

супруги;
родители, в т. ч. усыновители;
дети, в т. ч. усыновленные;
дедушка;
бабушка;
внуки;
братья и сестры, в т. ч. полнородные и неполнородные.
В последнем случае речь идет о братьях и сестрах, которые имеют общих отца либо мать.

Иные родственники, для целей исчисления НДФЛ, не являются близкими и освобождение от налога на них не распространяется. Поэтому одаряемому подарок от неблизкого родственника может в прямом смысле слова оказаться слишком дорогим.

В каких случаях близкое родство не поможет?
На практике распространены ситуации, когда близкие родственники имеют статус «индивидуальных предпринимателей» и хотят без налоговых последствий передать недвижимость от одного ИП к другому.

Например. Сестра, имеющая статус ИП, передает по договору дарения недвижимость своему брату, который тоже зарегистрирован в качестве ИП.

При этом ИП брата, т. е. одаряемого, на протяжении ряда лет занималось сдачей в аренду недвижимости, которое было получено в дар от сестры.

Несмотря на близкие родственные отношения, налоговики доначислили более 5 млн единого налога при УСН, пени в размере 265 тысяч рублей и штраф почти 900 тысяч рублей.

Налоговики посчитали, что раз подаренное имущество используется в предпринимательской деятельности, то близкие родственные отношения, позволяющие не платить налог в этой ситуации, не работают.

Как налоговики определили стоимость подаренной недвижимости и рассчитали налог к уплате?

Отправной точкой для расчета налога стал отчет оценщика о рыночной стоимости недвижимости на момент заключения договора дарения. В суде ИП пытался защитить свою позицию письмами Минфина (от 27.07.2018 № 0311-11/52999), в которых разъясняется порядок освобождения от налога сделок по дарению между близкими родственниками.

Однако судьями было отмечено, что данные положения не распространяются на ситуации, когда имущество дарится для использования в предпринимательской деятельности (постановление АС Западно-Сибирского округа от 26.03.2021 № А70-7735-2020).

Аналогичное решение было вынесено и в постановлении АС Северо-Западного округа от 13.05.2021 № А42-3385/2020.

Нужно ли близкому родственнику подавать декларацию в налоговую инспекцию?
В том случае, если одаряемый является близким родственником, то полученная в дар недвижимость не признается его натуральным доходом и НДФЛ он с него не уплачивает.

Налоговым законодательством определено, что физические лица не обязаны указывать в декларации по форме 3-НДФЛ доходы, которые освобождены от НДФЛ, в т. ч. и по рассматриваемым операциям (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК).

Никаких сообщений о том, что физическое лицо получило в дар недвижимость, в налоговую инспекцию также не предоставляется (письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-05/105684).

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО от 2 июня 2021 г. N БС-4-11/7663@

О НАПРАВЛЕНИИ ПИСЬМА МИНФИНА РОССИИ

Федеральная налоговая служба направляет для сведения и использования в работе письмо Министерства финансов Российской Федерации от 31.05.2021 N 03-04-07/41782 о порядке обложения налогом на доходы физических лиц доход в виде полученных в дар денежных средств, направленный в адрес ФНС России в ответ на запрос от 14.04.2021 N БС-4-11/5084@.
Доведите указанное письмо до нижестоящих налоговых органов.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК

Приложение

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО от 31 мая 2021 г. N 03-04-07/41782

Департамент налоговой политики рассмотрел письма по вопросу налогообложения доходов физических лиц и сообщает следующее.
Согласно статье 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) объектом обложения налогом на доходы физических лиц признается доход, полученный налоговыми резидентами Российской Федерации как от источников в Российской Федерации, так и от источников за пределами Российской Федерации, а для физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации, — только от источников в Российской Федерации.
На основании пункта 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Перечень доходов, не подлежащих обложению налогом на доходы физических лиц, предусмотрен в статье 217 Кодекса.
В соответствии с абзацем первым пункта 18.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению доходы в денежной и натуральной формах, получаемые от физических лиц в порядке дарения, за исключением случаев дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, если иное не предусмотрено указанным пунктом.
Абзацем вторым пункта 18.1 статьи 217 Кодекса предусмотрено, что доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации (супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братьями и сестрами).
Таким образом, доходы, полученные от физических лиц в порядке дарения, в том числе в денежной форме, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц на основании пункта 18.1 статьи 217 Кодекса. При этом в случае дарения недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев, требуется соблюдение условия, предусмотренного абзацем вторым пункта 18.1 статьи 217 Кодекса.
В том случае, если денежные средства, полученные в порядке дарения от физических лиц, фактически представляют собой оплату стоимости товаров, работ или услуг, положения пункта 18.1 статьи 217 Кодекса не применяются.

Директор Департамента
Д.В.ВОЛКОВ

Смотреть все новости