22.04.2024
НДФЛ при продаже квартиры по заниженной ценеЕсли продать квартиру до истечения минимального срока, надо платить НДФЛ. Причем при расчете базы доход может быть не тот, что указан в договоре, а рассчитанный из кадастровой стоимости.
Доход – это или сумма из договора купли-продажи, или 70% от кадастровой стоимости. За основу берут большее из этих значений.
При этом доход можно уменьшить или на вычет в 1 млн рублей, или на фактические расходы на покупку этой квартиры.
Пример
Человек в 2023 году продал унаследованную квартиру за 3 млн рублей.Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2023 – 4,8 млн рублей.
70% от кадастровой стоимости – 3 360 000 руб.
При расчете НДФЛ можно применить вычет 1 млн рублей.
Налогооблагаемая сумма дохода – (4 800 000 х 0,7) – 1 000 000 = 2 360 000 руб.
НДФЛ к уплате – 2 360 000 х 13% = 306 800 руб.
Когда надо подавать декларацию? Как это сделать? Как можно уменьшить сумму налога?
При продаже недвижимости (квартиры, дома, гаража, земельного участка) бывший владелец обязан заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если объект находится в собственности меньше минимального срока владения. По общему правилу он составляет пять лет. По истечении этого срока гражданин не должен ни платить налог от продажи недвижимости, ни подавать налоговую декларацию. Но если реализовать объект раньше, потребуется уплатить НДФЛ.НДФЛ, или налог на доходы физических лиц, — один из основных налогов, который платят в бюджет россияне и иностранцы, которые получают доходы на территории РФ. Ставка налога для граждан России в большинстве случаев равна 13%.
Но бывают и другие ситуации:
9% нужно будет выплатить государству с дохода по ипотечным облигациям, выпущенным до 01.01.2007.
15% придется заплатить тем россиянам, чей доход превышает 5 млн рублей в год. Такой же налог начисляют нерезидентам за дивиденды от российских компаний.
30% возьмут с любого другого дохода нерезидентов, в том числе от продажи квартиры.
35% — размер налога с выигрышей в лотереях и конкурсах (свыше 4 тыс. рублей), а также с прибыли от вкладов в кредитные потребительские кооперативы.
При продаже квартиры налоговым резидентом РФ ставка налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, а в случае нерезидента — 30%. Обычно срок владения объектом отсчитывается с момента госрегистрации недвижимости в ЕГРН.
Если собственность получена в подарок от близкого родственника, унаследована, перешла по договору пожизненного содержания с иждивением, была приватизирована или является у продавца единственным жильем, то тогда минимальный срок владения сокращается до трех лет (п. 3 ст. 217.1 НК РФ).
Также в некоторых случаях от необходимости ждать истечения минимального срока владения освобождаются семьи с детьми.
Если на момент продажи гражданин владеет на праве собственности только одним жилым помещением, то оно признается единственным. Существенно, что это может быть не только квартира, но и коммуналка, комната, дом или даже доля в объекте.
Таким образом, если гражданину принадлежат квартира и комната, то при продаже, например, квартиры он должен будет заплатить налог, так как она не является единственной собственностью. Но и тут есть исключения: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, налог платить не придется.
Существенно, что срок 90 дней между покупкой и продажей квартиры считается не от дат, в которые был заключен договор купли-продажи, произведена оплата или составлен акт приема-передачи объекта, а по дате регистрации сделки в Росреестре.
Если жилье находится в совместной собственности супругов, то при определении единственного жилья не учитывается недвижимость, которая находится в личной собственности каждого из них.
Недвижимость не является совместно нажитой, если:
приобретена до брака;
получена по наследству, в дар или после приватизации (вне зависимости от того, до или после брака это произошло).
С 2021 года семьи с двумя и более детьми не платят налог с продажи недвижимости, но для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
В семье должно быть двое и более детей младше 18 лет (24 года, если ребенок учится очно). Усыновленные дети тоже учитываются.
Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда произошла сделка, или до 30 апреля следующего года.
Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше.
Кадастровая стоимость проданного жилья не должна быть больше 50 млн рублей.
На момент сделки продавцу и членам его семьи не должно принадлежать в совокупности более 50% другого жилья, общая площадь которого больше, чем у приобретаемого.
При выполнении всех этих условий семье с детьми не нужно соблюдать минимальный срок владения недвижимостью и вообще никакой срок. То есть можно сегодня купить недвижимость, через неделю — продать, и никакого налога не будет.
С 2020 года при продаже новостройки минимальный срок владения отсчитывается с даты полной оплаты ДДУ. При этом неважно, оплачивали вы дополнительные метры при приемке жилья или нет. С тех пор три или пять лет надо считать не как раньше, со дня регистрации права собственности, а после полного расчета по договору.
Нововведение касается квартир, купленных по договорам:
долевого участия (ДДУ);
переуступки права требования по ДДУ;
участия в жилищно-строительном кооперативе.
Обычно это происходит в день сделки или в течение нескольких месяцев (если предусмотрена рассрочка). В последнем случае срок полного расчета отсчитывается от последней оплаты, а не от первой. Изменения действуют для сделок, проведенных с 2019 года.
Для квартир, полученных жителями Москвы по программе реновации, в минимальный срок владения засчитывается время, в течение которого собственнику принадлежала квартира в старом доме.
Например, квартира в доме, который попал под реновацию, куплена в 2014 году, а в ноябре 2022-го собственник получил новое жилье и продал его через месяц. В этом случае срок владения будет отсчитываться от 2014 года и составит восемь лет. Таким образом, НДФЛ за новую квартиру платить не придется.
Если недвижимость находилась в собственности больше минимального срока владения, подавать налоговую декларацию после ее продажи не требуется. Но когда продавец пользуется льготой, например трехлетним сроком владения, налоговая не видит автоматически, что объект подпадает под льготу, и рассчитывает налог так, как будто ее нет. Кроме того, за несданную вовремя декларацию могут начислить штраф.
В этом случае бывшему собственнику рекомендуется до истечения срока подачи декларации направить в ИФНС пояснение, приложить подтверждающие льготу документы и дождаться подтверждения, что данные приняты. Лучше предпринять эти шаги заранее, чем потом оспаривать требования и штрафы.
Если объект не подпадает ни под одно из освобождающих условий, придется заплатить налог и заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ.
Декларацию подают в срок до 30 апреля следующего года, а налог платят до 15 июля. Например, если квартиру продали в 2023 году, то до 30 апреля 2024-го следует подать декларацию, а до 15 июля 2024-го — оплатить начисленный налог.
Для налоговых резидентов РФ размер налога составляет 13% суммы, указанной в договоре купли-продажи, для нерезидентов — 30%.
Тогда при продаже квартиры резидентом за 3 млн рублей НДФЛ составит 3 млн × 0,13 = 390 тыс. рублей.
Чтобы уменьшить налоговую базу (в данном случае — стоимость объекта), можно использовать два варианта:
1. Воспользоваться налоговым вычетом (п. 2.1 ст. 220 НК РФ). Он позволяет уменьшить сумму, с которой уплачивается налог, на 1 млн рублей при продаже квартиры, комнаты, доли, дома, земельного участка или на 250 тыс. рублей при продаже нежилого помещения, гаража.
2. Учесть расходы на покупку и снизить налоговую базу за их счет. Воспользоваться этим способом можно, если квартира куплена, а не получена в дар или по наследству.
При продаже двух и более жилых объектов одним собственником в течение одного календарного года предельная величина вычета в 1 млн рублей действует в сумме по обоим объектам, а не по каждому в отдельности.
В некоторых случаях к стоимости покупки можно еще добавить расходы на отделку (и составление проекта отделки) жилья, если она проводилась сразу после его приобретения (п 3.3 ст. 220 НК РФ для частных домов, п. 3.4 для квартир).
При продаже частного дома надо учитывать, что срок владения им исчисляется с момента оформления правоустанавливающих документов, то есть когда жилье построено и зарегистрировано, а не когда начато строительство.
Также надо учесть, что при продаже двух объектов за один календарный год не допускается, чтобы собственник воспользовался в отношении одного из них вычетом в 1 млн рублей, а для другого — подтвержденными расходами.
При продаже жилья следует уточнить его кадастровую стоимость — этот параметр влияет на размер налога.
Если кадастровая стоимость, например, квартиры выше той, за которую жилье было продано, расчет НДФЛ проводится по кадастру с использованием понижающего коэффициента. Чаще всего он равен 0,7.
Уточнить кадастровую стоимость объекта можно с помощью выписки из ЕГРН или в личном кабинете на сайте Росреестра, в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости»
Подать декларацию в бумажном виде, обратившись в территориальный налоговый орган или МФЦ. Бланк можно скачать на сайте ФНС и заполнить от руки заглавными печатными буквами.
Декларация по налогу на доходы физических лиц включает в себя титульный лист и 15 страниц. Заполнять нужно не все, состав подготовленного отчета зависит от причины подачи 3-НДФЛ в налоговый орган.
Что будет, если не заплатить налог?
Штраф за несданную вовремя декларацию составит 5% суммы налога, который надо заплатить, за каждый месяц просрочки.При этом штраф не может быть:
более 30% суммы налога;
менее 1000 рублей.
Если декларацию вы подали правильно и вовремя, но не уплатили налог в указанный срок, то на долг будут начислять пени, однако штрафа не последует.
Напомним, декларацию для оплаты налогов с продажи имущества подают до 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, а срок уплаты НДФЛ — до 15 июля.
