02.04.2025
НДФЛ при продаже земельных участков с 2025 годаНачиная с 2025 года при разделении одного земельного участка на несколько новых и при объединении нескольких земельных участков в один срок владения для целей НДФЛ считается особым образом.
При разделении участка № 1 на участки № 2 и № 3 в срок владения для новых участков № 2 и № 3 включается срок нахождения в собственности земельного участка № 1.
Речь идет о земельных участках, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков.
При объединении участков № 4 и № 5 в один участок № 6 срок владения для нового участка № 6 идет с даты возникновения права собственности на последний из исходных земельных участков (№ 4 или № 5).
Эти правила применяются только для таких участков:
для индивидуального жилищного строительства;
для ведения личного подсобного хозяйства;
для размещения гаражей для собственных нужд;
для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд.
Есть еще один нюанс: эти правила работают только в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, не превышает двух.
Таким образом, если из одного участка сделали два, срок владения для НДФЛ не обнуляется. А если из одного участка сделали три, срок владения обнуляется.
Теперь срок владения участком не прерывается после его разделения на части. Но только если таких частей всего 2 и если земля – для ИЖС, огорода или гаража.
Минфин подчеркнул, что новые правила по сроку владения землей действуют только с 01.01.2025. На прошлые периоды они не распространяются.
Если в 2024 году вы продали земельный участок после раздела, то срок по нему идет с нуля и будет доход, облагаемый НДФЛ.
Раньше с дохода от продажи участка (если не прошел минимальный срок владения) платили НДФЛ по ставке 13%.
С 2025 года ставка НДФЛ зависит от суммы дохода:
- До 2,4 млн. руб. включительно -13%
- Свыше 2,4 до 5 млн. руб. включительно -15%
- Свыше 5 до 20 млн. руб. включительно -18%
- Свыше 20 до 50 млн. руб. включительно -20%
- Свыше 50 млн. руб. -22%
Для большей части доходов шкала обширнее:
1. Налоговая ставка устанавливается в следующих размерах:
13 процентов - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи
210 настоящего Кодекса, за налоговый период равна 2,4 миллиона рублей
или менее 2,4 миллиона рублей;
312 тысяч рублей и 15 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте
2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 2,4 миллиона рублей, -
если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего
Кодекса, за налоговый период превышает 2,4 миллиона рублей и составляет
не более 5 миллионов рублей;
702 тысячи рублей и 18 процентов суммы налоговых баз, указанных в пункте
2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 5 миллионов рублей, -
если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего
Кодекса, за налоговый период превышает 5 миллионов рублей и составляет
не более 20 миллионов рублей;
3402 тысячи рублей и 20 процентов суммы налоговых баз, указанных в
пункте 2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 20 миллионов
рублей, - если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210
настоящего Кодекса, за налоговый период превышает 20 миллионов рублей и
составляет не более 50 миллионов рублей;
9402 тысячи рублей и 22 процента суммы налоговых баз, указанных в пункте
2.1 статьи 210 настоящего Кодекса, превышающей 50 миллионов рублей, -
если сумма налоговых баз, указанных в пункте 2.1 статьи 210 настоящего
Кодекса, за налоговый период превышает 50 миллионов рублей.
Минфин выпустил письмо от 20.02.2025 № 03-04-09/16692 с разъяснениями новой нормы НК про НДФЛ с продажи земельных участков, которые разделили незадолго до сделки.
При продаже земельного участка, по которому прошел минимальный срок владения, не будет НДФЛ.
Минимальный срок владения в общем случае составляет 5 лет. Но в ряде случаев (наследство, дарение от близких родственников, рента) минимальный срок – 3 года.
Зачастую большие земельные участки делят на несколько маленьких. В этом случае срок владения обнуляется.
Дело в том, что образуется новый участок с новым кадастровым номером, а старый участок с его кадастровым номером перестает существовать.
Срок владения до 2025 года земельным участком обнулялся после его разделения. По новым участкам начинал идти новый срок. Такое разъяснение, в частности, ФНС давала в письмах от 04.03.2024 № БС-17-11/626@, от 15.01.2024 № БС-17-11/78@.
Из-за этого многим приходилось платить НДФЛ по сделкам продажи таких новых участков, хотя по факту люди владели этой землей много лет.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-09/16692 от 20.02.2025
Об НДФЛ при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков
Вопрос: Об НДФЛ при продаже земельных участков, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков.
Ответ: Департамент налоговой политики (далее - Департамент) в связи с письмом от 07.02.2025 рассмотрел обращение и сообщает следующее.
Пунктом 17.1 статьи 217 и пунктом 2 статьи 217.1 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) установлено, что освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
На основании пунктов 1 и 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Учитывая изложенное, в случае нахождения образованных земельных участков в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества доход от продажи таких земельных участков подлежит обложению налогом на доходы физических лиц в установленном порядке.
На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Абзацем девятым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса (введен Федеральным законом от 12.12.2024 N 449-ФЗ "О внесении изменений в статью 217.1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации и статью 8 Федерального закона "О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 449-ФЗ)) установлено, что при продаже земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения гаражей для собственных нужд, для ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, образованных в результате раздела, выдела исходного земельного участка либо в результате объединения, перераспределения исходных земельных участков, в срок нахождения в собственности налогоплательщика соответствующего образованного земельного участка включается срок нахождения в собственности налогоплательщика указанных исходного земельного участка или исходных земельных участков. При этом в случае образования земельного участка в результате объединения исходных земельных участков минимальный предельный срок владения образованным земельным участком исчисляется с даты возникновения права собственности (пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования) на последний из исходных земельных участков. Положения абзаца девятого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса применяются в случае, если количество земельных участков, образованных при разделе исходного земельного участка, выделе доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности, не превышает двух.
С учетом части 2 статьи 3 Федерального закона N 449-ФЗ абзац девятый пункта 2 статьи 217.1 Кодекса вступает в силу с 1 января 2025 года. Соответственно, указанная норма распространяется на доходы, полученные налогоплательщиками начиная с 1 января 2025 года. Распространение норм абзаца девятого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса на предыдущие налоговые периоды Федеральным законом N 449-ФЗ не предусмотрено.
Дополнительно сообщается, что ранее по вышеуказанному вопросу в Департаменте неоднократно рассматривались обращения физлица, поступившие в том числе письмами от 09.10.2024 и от 06.12.2024, и заявителю направлены ответы в установленном порядке.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
20.02.2025
Федеральная налоговая служба
Письмо № БС-17-11/626@ от 04.03.2024
Об НДФЛ при продаже в 2021 г. земельного участка, полученного в 2019 г. на основании соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков
Вопрос: Об НДФЛ при продаже в 2021 г. земельного участка, полученного в 2019 г. на основании соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков.
Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела поступившее письмом от 28.02.2024 обращение о порядке налогообложения доходов, полученных в 2021 году от продажи земельного участка, и с учетом информации, имеющейся в налоговых органах, по данному вопросу сообщает следующее.
Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) по указанным доходам установлены положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
В частности, положениями пункта 17.1 статьи 217 Кодекса и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрено освобождение от налогообложения доходов, полученных физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимости с целью освобождения доходов от его продажи от налогообложения составляет пять лет.
Следует также отметить, что согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 32 Кодекса налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.
При этом разъяснения Минфина России по вопросу о порядке обложения доходов, полученных налогоплательщиками от продажи земельных участков, изложены в письмах от 21.04.2022 N 03-04-05/35747, от 11.02.2022 N 03-04-05/9688, от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784.
В них, в частности, отмечено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них земельных участков.
Пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса установлено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается. При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок.
Таким образом, в Вашем случае срок владения земельным участком, полученным в 2019 году на основании Соглашения о перераспределении земель и (или) земельных участков, следует определять с даты государственной регистрации права собственности на него.
Следовательно, доход от продажи в 2021 году земельного участка, находившегося в собственности менее 5 лет, подлежит обложению НДФЛ в установленном порядке.
Доход от продажи земельного участка можно уменьшить следующим образом:
- на сумму имущественного налогового вычета в установленном размере (согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса);
- либо на сумму фактически произведенных налогоплательщиком и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого участка (согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 220 Кодекса).
Направляйте обращения с помощью сервисов "Обратиться в ФНС России" и "Личный кабинет". Это ускорит получение ответа.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
04.03.2024
Федеральная налоговая служба
Письмо № БС-17-11/78@ от 15.01.2024
Вопрос: Об НДФЛ с дохода, полученного в 2021 г. от продажи земельного участка, находившегося в собственности физлица менее пяти лет с момента его образования.
Ответ: Федеральная налоговая служба рассмотрела поступившее письмом от 19.12.2023 обращение о порядке налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества и с учетом приложенных к нему материалов по данному вопросу сообщает следующее.
Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц (далее - НДФЛ) по указанным доходам установлены положениями главы 23 "Налог на доходы физических лиц" части второй Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
На основании пункта 17.1 статьи 217 Кодекса и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, при условии, что такие объекты находились в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более. В общем случае минимальный предельный срок владения объектом недвижимости с целью освобождения доходов от его продажи от налогообложения составляет пять лет.
При этом в соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, право собственности на который получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи или близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации, составляет три года.
Следует также отметить, что на основании пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из них земельных участков.
Пунктом 1 статьи 11.7 Земельного кодекса установлено, что при перераспределении нескольких смежных земельных участков образуются несколько других смежных земельных участков и существование таких смежных земельных участков прекращается.
При перераспределении земель и земельного участка существование исходного земельного участка прекращается и образуется новый земельный участок. Таким образом, поскольку при перераспределении земельных участков возникают новые объекты права собственности, срок нахождения в собственности проданного земельного участка для целей налогообложения следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованный земельный участок.
При этом в судебной практике имеются определения Конституционного Суда Российской Федерации от 29.05.2019 N 1357-О, от 18.07.2017 N 1726-О, от 13.05.2014 N 1129-О; кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 11.04.2018 N 48-КГ17-2; определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2016 N 53-КГ16-16, в которых подтверждена правомерность указанной позиции.
Таким образом, физическое лицо, получившее в 2021 году доход от продажи земельного участка, находившегося в собственности лица менее пяти лет с момента его образования, обязано самостоятельно исчислить сумму НДФЛ и представить в налоговый орган по месту жительства налоговую декларацию по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) за 2021 год в установленный срок.
Согласно информации, содержащейся в обращении и информационных ресурсах налоговых органов, поскольку в представленной в инспекцию ФНС России налоговой декларации по форме 3-НДФЛ за 2021 год Вы не отразили доход от продажи земельного участка, в отношении Вас вынесено Решение о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения.
При этом согласно приложенному к обращению письму Прокуратуры от 08.11.2023 Вам отказано в удовлетворении исковых требований по административному иску к инспекции ФНС России на основании Решения районного суда от 31.05.2023 по административному делу.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
