Ажур Аудит - персональный аудит
15 февраля 2025г.
Мы вернули из бюджета РФ
участникам программы "Персональный аудит"

469 908 078 руб.

  • Налоговые споры любой сложности.
  • Отмена необоснованных начислений, штрафов и пеней.
  • Снижение налоговой нагрузки.



Наши клиенты о нашей работе
Виктория
С Ириной Генриевной работали над предоставлением отчетности по движени Подробнее
Лесскис Н.А.
Очень благодарна И.Г. Федуловой за четкие, внятные объяснения, помощь в решении Подробнее
Смотреть все отзывы
Популярные контракты
Какой контракт нужен Вам?
Новости
31.01.2025
Как можно продать приватизированное нежилое помещение без НДФЛ Подробнее
24.01.2025
Документы необходимые для подтверждения имущественного вычета при покупке квартиры Подробнее
Архив новостей

03.09.2022

Продажа квартиры в России, если находишься за границей - когда можно, а когда нет?

В письме Минфина от 09.08.2022 чиновники в очередной раз напоминают, что продавать недвижимость в России из-за границы надо осторожно. Финансовые потери могут быть чрезмерными.

Почему же не всегда помогают международные соглашения и когда все-таки не стоит продавать квартиру в России, если находишься за границей?

НДФЛ - обязателен. Когда человек продает недвижимость в России, ему придется заплатить НДФЛ. Неважно, иностранец он или гражданин РФ. Плательщиками НДФЛ признаются и налоговые резиденты России, и физлица, которые получают доход из России (п. 1 ст. 207 НК).

Будут иностранцы налоговыми резидентами или нет — значения не имеет. Ведь доход от продажи, скажем, квартиры на территории России — это доход от источника в РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК).

Налоговая ставка. Для российских налоговых резидентов ставка НДФЛ — 13 (или 15) процентов (п. 1.1 ст. 224 НК). Она действует и при продаже недвижимости. Для налоговых нерезидентов ставка равна 30 процентам (п. 3 ст. 224 НК).

Налоговый статус физлица в целом за налоговый период определяется по окончании налогового периода, в котором был получен доход. И если человек по итогам налогового периода не стал налоговым резидентом России, то его доход от продажи недвижимости в России облагается по ставке 30 процентов (письма Минфина от 25.12.2017 № 03-04-05/86453, от 11.10.2017 № 03-04-05/66382). Конституционный суд в определении от 14.07.2011 № 949-О-О посчитал этот порядок справедливым.

Имущественный вычет. Налоговую базу от продажи имущества можно уменьшить на имущественный вычет (п. 6 ст. 210 НК). Но при условии, что к этой продаже применима ставка в размере 13 процентов. А ведь это ставка — только для налоговых резидентов. Для нерезидентов — 30. Поэтому к нерезидентам правила пункта 6 статьи 210 НК неприменимы, и имущественный вычет им не положен.

Международный договор. Почему дискриминация нерезидентов справедлива, и почему международные договора здесь не помогут, чиновники разъяснили в письме Минфина от 05.03.2019 № 03-04-05/14367. На примере гражданина Белоруссии.

Действительно, в статье 7 НК установлен приоритет правил и норм международных договоров РФ, содержащих положения, касающиеся налогообложения, над собственно российским законодательством.

Что касается, в частности, белорусов, то официальная часть звучит так. Доходы, которые лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве получает от продажи недвижимого имущества, и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Это прописано в пункте 1 статьи 12 Соглашения между Правительством РФ и Правительством РБ об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогов в отношении налогов на доходы и имущество от 21.04.1995.

Проще говоря, продажа в России недвижимости, которая принадлежит гражданину Белоруссии, облагается налогами по правилам НК. Граждане РФ и РБ не должны облагаться налогами в каждом из этих государств обременительнее, чем в своем собственном (п. 1 ст. 21 Соглашения). Однако — при одинаковых условиях. В данном же случае, по законодательству России, эти условия зависят от наличия у гражданина резидентства той страны, где он получает облагаемый доход. Резидент и нерезидент в России, с точки зрения уплаты налогов, не находятся в одинаковых условиях.

Для целей уплаты НДФЛ в России значение имеет налоговый статус физлица, а не его гражданство. Поэтому гражданин РБ — налоговый резидент России — заплатит НДФЛ со стоимости проданной в России недвижимости по меньшей ставке, чем гражданин РФ — не налоговый резидент России. В этом и заключается отсутствие дискриминации в соответствии с межправительственным Соглашением.

Аналогичный ответ был дан и гражданину Узбекистана (письмо Минфина от 09.01.2014 № 03-04-05/11). Отказали и резиденту Казахстана (письмо Минфина от 05.08.2013 № 03-04-05/31319).

Срок давности. Тем не менее, у нерезидента есть полноценная возможность вообще избежать уплаты НДФЛ. В пункте 2 статьи 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что она находилась в собственности не менее установленного в законе срока. Общий срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Но если собственность была получена, например, в наследство, то этот срок снижается до трех лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК).

Конечно, все эти годы квартиру нужно будет как-то содержать и обслуживать. Но это уже совсем другая история.

Рекомендация. Если в этом году находились за границей более 183 дней, и льготы по сроку давности у вас нет, продавать квартиру в России не стоит — слишком велики будут финансовые потери.

При этом возвращение на родину в этом году уже ничем не поможет. В 2022 году вы так и останетесь нерезидентом. Поэтому нежно перенести продажу на 2023 год. Рекомендуем въехать в Россию в начале года, чтобы успеть накопить 183 дня именно в 2023 году.



Министерство финансов Российской Федерации

Письмо № 03-04-05/77044 от 09.08.2022


Вопрос: О применении имущественного вычета по НДФЛ при получении физлицом, не являющимся налоговым резидентом, доходов от продажи недвижимого имущества.

Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 08.06.2022 по вопросу налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.

Пунктом 1 статьи 207 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

На основании абзаца второго подпункта 5 пункта 1 статьи 208 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.

В соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса налоговая база по доходам, в частности, от продажи имущества, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 Кодекса, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.

Пунктом 1.1 статьи 224 Кодекса установлена налоговая ставка для физических лиц — налоговых резидентов Российской Федерации в отношении, в частности, доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг).

При этом в целях налогообложения доходов физических лиц, не признаваемых налоговыми резидентами Российской Федерации, налоговая ставка установлена абзацем первым пункта 3 статьи 224 Кодекса в размере 30 процентов.

Таким образом, в отношении доходов от продажи недвижимого имущества, полученных физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не применяется.



Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ

Смотреть все новости