03.09.2022
Продажа квартиры в России, если находишься за границей - когда можно, а когда нет?В письме Минфина от 09.08.2022 чиновники в очередной раз напоминают, что продавать недвижимость в России из-за границы надо осторожно. Финансовые потери могут быть чрезмерными.
Почему же не всегда помогают международные соглашения и когда все-таки не стоит продавать квартиру в России, если находишься за границей?
НДФЛ - обязателен. Когда человек продает недвижимость в России, ему придется заплатить НДФЛ. Неважно, иностранец он или гражданин РФ. Плательщиками НДФЛ признаются и налоговые резиденты России, и физлица, которые получают доход из России (п. 1 ст. 207 НК).
Будут иностранцы налоговыми резидентами или нет — значения не имеет. Ведь доход от продажи, скажем, квартиры на территории России — это доход от источника в РФ (подп. 5 п. 1 ст. 208 НК).
Налоговая ставка. Для российских налоговых резидентов ставка НДФЛ — 13 (или 15) процентов (п. 1.1 ст. 224 НК). Она действует и при продаже недвижимости. Для налоговых нерезидентов ставка равна 30 процентам (п. 3 ст. 224 НК).
Налоговый статус физлица в целом за налоговый период определяется по окончании налогового периода, в котором был получен доход. И если человек по итогам налогового периода не стал налоговым резидентом России, то его доход от продажи недвижимости в России облагается по ставке 30 процентов (письма Минфина от 25.12.2017 № 03-04-05/86453, от 11.10.2017 № 03-04-05/66382). Конституционный суд в определении от 14.07.2011 № 949-О-О посчитал этот порядок справедливым.
Имущественный вычет. Налоговую базу от продажи имущества можно уменьшить на имущественный вычет (п. 6 ст. 210 НК). Но при условии, что к этой продаже применима ставка в размере 13 процентов. А ведь это ставка — только для налоговых резидентов. Для нерезидентов — 30. Поэтому к нерезидентам правила пункта 6 статьи 210 НК неприменимы, и имущественный вычет им не положен.
Международный договор. Почему дискриминация нерезидентов справедлива, и почему международные договора здесь не помогут, чиновники разъяснили в письме Минфина от 05.03.2019 № 03-04-05/14367. На примере гражданина Белоруссии.
Действительно, в статье 7 НК установлен приоритет правил и норм международных договоров РФ, содержащих положения, касающиеся налогообложения, над собственно российским законодательством.
Что касается, в частности, белорусов, то официальная часть звучит так. Доходы, которые лицо с постоянным местопребыванием в одном Договаривающемся Государстве получает от продажи недвижимого имущества, и расположенного в другом Договаривающемся Государстве, могут облагаться налогом в этом другом Государстве. Это прописано в пункте 1 статьи 12 Соглашения между Правительством РФ и Правительством РБ об избежании двойного налогообложения и предотвращении уклонения от налогов в отношении налогов на доходы и имущество от 21.04.1995.
Проще говоря, продажа в России недвижимости, которая принадлежит гражданину Белоруссии, облагается налогами по правилам НК. Граждане РФ и РБ не должны облагаться налогами в каждом из этих государств обременительнее, чем в своем собственном (п. 1 ст. 21 Соглашения). Однако — при одинаковых условиях. В данном же случае, по законодательству России, эти условия зависят от наличия у гражданина резидентства той страны, где он получает облагаемый доход. Резидент и нерезидент в России, с точки зрения уплаты налогов, не находятся в одинаковых условиях.
Для целей уплаты НДФЛ в России значение имеет налоговый статус физлица, а не его гражданство. Поэтому гражданин РБ — налоговый резидент России — заплатит НДФЛ со стоимости проданной в России недвижимости по меньшей ставке, чем гражданин РФ — не налоговый резидент России. В этом и заключается отсутствие дискриминации в соответствии с межправительственным Соглашением.
Аналогичный ответ был дан и гражданину Узбекистана (письмо Минфина от 09.01.2014 № 03-04-05/11). Отказали и резиденту Казахстана (письмо Минфина от 05.08.2013 № 03-04-05/31319).
Срок давности. Тем не менее, у нерезидента есть полноценная возможность вообще избежать уплаты НДФЛ. В пункте 2 статьи 217.1 НК РФ предусмотрено, что доходы от продажи недвижимости освобождаются от обложения НДФЛ при условии, что она находилась в собственности не менее установленного в законе срока. Общий срок — пять лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Но если собственность была получена, например, в наследство, то этот срок снижается до трех лет (подп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК).
Конечно, все эти годы квартиру нужно будет как-то содержать и обслуживать. Но это уже совсем другая история.
Рекомендация. Если в этом году находились за границей более 183 дней, и льготы по сроку давности у вас нет, продавать квартиру в России не стоит — слишком велики будут финансовые потери.
При этом возвращение на родину в этом году уже ничем не поможет. В 2022 году вы так и останетесь нерезидентом. Поэтому нежно перенести продажу на 2023 год. Рекомендуем въехать в Россию в начале года, чтобы успеть накопить 183 дня именно в 2023 году.
Министерство финансов Российской Федерации
Письмо № 03-04-05/77044 от 09.08.2022
Вопрос: О применении имущественного вычета по НДФЛ при получении физлицом, не являющимся налоговым резидентом, доходов от продажи недвижимого имущества.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение от 08.06.2022 по вопросу налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Пунктом 1 статьи 207 Кодекса предусмотрено, что налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.
На основании абзаца второго подпункта 5 пункта 1 статьи 208 Кодекса доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в Российской Федерации, относятся к доходам от источников в Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 210 Кодекса при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со статьей 212 Кодекса.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
В соответствии с пунктом 6 статьи 210 Кодекса налоговая база по доходам, в частности, от продажи имущества, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1.1 статьи 224 Кодекса, определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса.
Пунктом 1.1 статьи 224 Кодекса установлена налоговая ставка для физических лиц — налоговых резидентов Российской Федерации в отношении, в частности, доходов от продажи имущества (за исключением ценных бумаг).
При этом в целях налогообложения доходов физических лиц, не признаваемых налоговыми резидентами Российской Федерации, налоговая ставка установлена абзацем первым пункта 3 статьи 224 Кодекса в размере 30 процентов.
Таким образом, в отношении доходов от продажи недвижимого имущества, полученных физическим лицом, не являющимся налоговым резидентом Российской Федерации, имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, не применяется.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
