Александр Б. был шокирован, когда из районной инспекции Федеральной налоговой службы (ФНС) ему прислали уведомление о штрафе за несвоевременную подачу декларации. Как законопослушный гражданин он — владелец нескольких квартир в Москве и области — всегда в срок подавал декларацию о доходах, получаемых от сдачи жилья в аренду.

Дело в том, что в прошлом году один из постоянных арендаторов Александра прервал свой контракт досрочно. Потеряв работу, человек был вынужден сменить жилье на более скромное. Расстались собственник и квартиросъемщик без взаимных претензий, зато претензии возникли у налоговой инспекции. Фискалы трактовали досрочное расторжение договора между арендатором и собственником жилья как «прекращение деятельности или выплат», ссылаясь на статью 229 Налогового кодекса (НК). В соответствии с ней владелец сдаваемого в аренду жилья обязан подать декларацию о полученных доходах в течение пяти дней с момента разрыва отношений с арендатором, а в течение 15 дней со дня подачи декларации — уплатить налог. В противном случае его ждет штраф (за несвоевременную подачу декларации) «в размере 5% суммы налога, подлежащей уплате, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 100 руб.» (ст. 119 НК). Если же арендодатель просрочит подачу декларации на срок более 180 дней, штраф составит «30% суммы налога, подлежащей уплате, и 10% суммы налога, подлежащей уплате на основе этой декларации, за каждый полный или неполный месяц начиная со 181−го дня».

Но Александр не побежал в банк оплачивать штраф, а решил проконсультироваться у юристов. «Налоговая инспекция ссылается на статью 229 НК. Однако это очень спорный момент — можно ли считать прекращением деятельности досрочное окончание договора аренды? На наш взгляд, оно таковым не является, поскольку закон не дает четкого определения понятия прекращения определенных выплат. Арендодатель после расторжения одного договора может сдать эту квартиру другому арендатору, процесс выплат продолжится. О прекращении деятельности можно говорить, когда человек вообще перестает сдавать этот объект. А в соответствии с пунктом 7 статьи 3 НК, все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщиков. Поэтому у налогоплательщика есть основание самостоятельно решать, в какой срок он должен подать декларацию по НДФЛ», — объясняет Ирина Федулова, ведущий аудитор компании «Ажур-аудит».

По словам юристов, предъявляемые требования налоговиков, по сути, приводят к абсурдному пониманию нормы закона. Если следовать логике ФНС, то при посуточной аренде владелец жилья должен подавать декларацию каждый раз после выселения очередного жильца. Но налоговики, несмотря на это, продолжают рассылать уведомления о штрафах владельцам недвижимости, сдающих ее. По словам юриста компании «Синергия права» Андрея Елистратова, причины, подтолкнувшие налоговые органы на активизацию данных действий, лежат на поверхности: ФНС в период финансового кризиса пытается всеми способами увеличить свои сборы, которые падают с каждым месяцем.

Фактически любой арендодатель, столкнувшийся с досрочным расторжением контракта, может сегодня попасть в такую же ситуацию, как Александр. Причем не стоит уповать, что налоговики не отследят факт разрыва договора с арендатором, ведь вместе с налоговой декларацией налогоплательщик обязан предоставлять и документы, расшифровывающие поступление доходов. «После подачи декларации в течение трех месяцев идет так называемая камеральная проверка. И налоговая инспекция, если у нее возникают вопросы, вправе потребовать любые расшифровывающие документы, а это в первую очередь договор аренды. Сопоставив его данные с доходами, достаточно легко сделать выводы», — поясняет Ирина Федулова.

У арендодателей теперь есть выбор между двумя стратегиями поведения. Если вы не намерены судиться с налоговой инспекцией, следует каждый раз подавать декларацию после досрочного разрыва договора с арендатором (в течение пяти дней).

Для вас принципиально отстаивать свои права? Подавайте декларацию в обычный срок и готовьтесь судиться с фискалами. По утверждению экспертов, все шансы выиграть дело есть. «Одним из действенных способов защиты может быть представление в суд арендодателем второго договора аренды, который начал свое действие с даты расторжения первого», — советует Андрей Елистратов.

Несмотря на ужесточение налоговой политики, более половины арендодателей Москвы все еще не платят налоги с доходов, полученных от сдачи жилья. Но это ненадолго, уверены юристы. «В прошлом году налоговики объединили свои усилия с миграционной службой, и теперь они знают, у кого снимают жилье зарегистрировавшиеся иностранцы, — говорит Ирина Федулова. — Также у ФНС есть данные и о сделках на рынке жилья: если человек владеет несколькими объектами недвижимости, эта информация обязательно будет у фискалов».