«Недвижимость & Цены» 27.10.2010 г. Ипотека и налоги

О налоговых нововведениях на ипотечном рынке рассказывает ведущий аудитор ООО фирмы «Ажур – Аудит» , соавтор программы "Персональный аудит" Ирина Генриевна Федулова:

   За последние три года в налоговое законодательство внесен ряд поправок, которые улучшили положение ипотечных заемщиков. Рассмотрим основные изменения. 

Дом и участок

  Ранее налоговый имущественный вычет предоставлялся только при покупке комнат, квартир, жилых домов и долей в них. Такая редакция нормы Налогового кодекса РФ создавала определенные сложности в случае, когда приобретался земельный участок под индивидуальное жилищное строительство или участок с жилым домом  с привлечением заемных средств. При этом цель в кредитном договоре указывалась двойная: на приобретение жилого дома и земельного участка. Исходя из этого, фискальные органы при рассмотрении заявлений о праве на налоговый вычет в отношении процентов, уплаченных по ипотечному кредиту, давали разрешение только на часть процентов, которая относится к стоимости жилого дома.

   В настоящее время в перечень объектов, при приобретении которых предоставляется налоговый имущественный вычет, включены и земельные участки. Это на руку ипотечным заемщикам, которые получали кредит под приобретение как земельных участков, так и жилых домов. В этом случае размер налогового вычета будет рассчитан из всей суммы процентов, уплаченных по кредиту.

    Это изменение позволит также воспользоваться имущественным вычетом и тем налогоплательщикам, которые получили целевой кредит только на приобретение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство. Ранее эта возможность отсутствовала вообще.  Правда, получить вычет можно будет только после оформления права собственности как на землю, так на жилой дом.

    Следует знать, что налоговые инспекции очень медленно осваивают любые изменения в законодательстве  и на практике  до сих пор отказывают в применении вычетов в связи с приобретением земельных участков. Во избежание подобных сложностей для представительства в налоговых органах лучше привлекать специалистов. 

Рефинансирование

   В период кризиса  ипотечные заемщики часто прибегали к рефинансированию  с тем, чтобы снизить расходы по обслуживанию кредита. С этой целью занимались деньги  под более низкую процентную ставку, и средства направлялась на досрочное погашение ипотечного займа. Таким образом, расходы по кредиту снижались, но при этом утрачивалась возможность получать имущественный налоговый вычет с суммы процентов, уплаченных по новому кредитному договору. Причина – изменение его цели. Налоговое законодательство предусматривало применение вычета в части процентов только в случае, если они уплачены по кредиту, направленному на приобретение жилой недвижимости, о чем должна быть сделана запись в договоре. При рефинансировании же цель кредита иная – погашение ипотечного займа.

Новые изменения в НК РФ позволяют применять имущественный вычет в части процентов по кредитным средствам, направленным на рефинансирование. Правда, есть небольшая особенность:  кредит должен быть предоставлен именно банком (в отличие от займа, используемого на приобретение собственно жилой недвижимости, который может быть получен от любой российской организации или от индивидуальных предпринимателей). 

Сделки без обмана

   С прошлого года размер основной части вычета  для покупателей жилой недвижимости, включая земельные участки, увеличен с 1 млн. руб. до 2 млн. рублей (Федеральный закон от 26.11.2008 N 224-ФЗ «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Действие закона распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2008 г. Это означает, что все приобретатели жилой недвижимости,  заключившие сделки после этой даты, имеют право на налоговый вычет – 13% с 2 млн. руб. (260 тыс. руб.). Кроме того, ипотечные покупатели могут получить вычет с суммы процентов, уплаченных по кредиту.

   При этом для продавцов жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет, чей доход от продажи облагается налогом, вычет не был увеличен и остался в размере 1 млн. руб. Такое неравенство налоговых привилегий создало конфликт интересов двух сторон сделки купли-продажи: продавцу выгодно в договоре указать стоимость продажи в 1 млн. руб., а покупателю важно, чтобы сумма сделки была не менее 2 млн. руб. 

   Закон расшатал прежнюю схему, по которой при оформлении большинства сделок указывалась ложная стоимость недвижимости –  1 млн. руб. Известны случаи, когда только после подписания договора на такую сумму покупатель узнавал, что снизились его потенциальные возможности получить полную сумму налогового вычета. В целях восстановления «справедливости» он подавал заявление либо в налоговую инспекцию, либо в МВД о том, что риэлторы и продавец  убедили его оформить договор на заниженную сумму, а на самом деле квартира приобреталась дороже. В качестве доказательства реальной цены предъявлялась расписка на полную стоимость сделки. Естественно,  контролирующие  органы достаточно быстро реагировали – ведь налицо все доказательства того, что продавец квартиры умышленно занизил стоимость недвижимости в целях уклониться от уплаты налога на доходы. В случае, если сделка совершалась с привлечением кредитных средств, то полную информацию о ней контролирующему органу обязательно выдает и банк. 

Что нужно знать о банках?

Ипотечные банки, вернувшиеся на рынок, разделились по ряду признаков. Попробуем разобраться в том, что сегодня реально предлагают клиентам кредитные учреждения.

   * Некоторые банки выдают ипотеку по собственным стандартам, демонстрируют «лояльное» отношение к клиенту в части выбора программ, проводят сделки без ограничений. Но при этом вводят заградительные комиссии за открытие счёта при участии в сделке квартиры, которая у продавца в собственности менее трех лет, проводя сделку с «занижением» реальной стоимости до 1 млн руб., при этом повышают для ипотечного заёмщика ставку по кредиту. Таким образом, они и себя подстраховывают, и дополнительный доход имеют.

   Что же получает ипотечный заёмщик в обмен на такую услугу от банка? По сути, у него остаётся квартира, но увеличиваются риски расторжения договора.  При этом выплаченные деньги, которые не указаны в договоре покупки, вернуть очень непросто, даже при наличии судебного решения в пользу ипотечного покупателя. Следующим риском является возникновение налоговых претензий к продавцу со стороны государства (за укрывательство доходов, подлежащих декларированию, неуплату НДФЛ  с дохода, полученного от продажи такой квартиры, и участие в сговоре с продавцом с целью утаить его доходы). Как следствие, заемщика  ожидает участие в налоговых разбирательствах, возможно, и в уголовном деле по  ст. 198 УК РФ. По итогам таких дел покупатель может получить условный срок, ему может быть вменена уплата налога НДФЛ с суммы, указанной во второй расписке (с разницы между реальной суммы сделки и указанной в договоре).

* Ряд банков, в том числе, работающие по стандартам АИЖК,  отказались от проведения сделок с занижением цены до 1 млн руб. в договоре купли-продажи. По сути, именно такие кредитные учреждения стоят на страже интересов клиентов, оберегая их и себя от непредсказуемых рисков, связанных с уклонением от уплаты налогов.

   Клиенты таких банков получают возможность воспользоваться налоговыми льготами в связи с покупкой жилья в полном объёме, как по факту покупки (вычет с 2 млн руб.), так и в виде вычета по всей сумме оплачиваемых процентов по ипотечному кредиту за весь период его действия.

     Цифра:

260 тыс. руб. –  на такой вычет имеют право все покупатели жилой недвижимости, заключившие сделки после  1 января 2008 г.

К сведению

В настоящее время в перечень объектов, при приобретении которых предоставляется налоговый имущественный вычет, включены и земельные участки. Это на руку ипотечным заемщикам, которые получали кредит под приобретение участков и домов. В этом случае размер налогового вычета будет рассчитан из всей суммы процентов, уплаченных по кредиту.