«Недвижимость & Цены» 4.04.2011 г. Налоги для апартаментов и пентхаусов
– Статьей 220 Налогового Кодекса Российской Федерации определен перечень объектов недвижимого имущества, при купле-продаже которых может быть предоставлен имущественный налоговый вычет. Однако в этом списке не значатся пентхаусы, таунхаусы и другие необычные дома и квартиры, сравнительно недавно появившиеся на рынке жилья. Как это сказывается на налогообложении?
– Действительно, вычеты предоставляются в случаях, предусмотренных Налоговым Кодексом. Так, в пп. 1 п.1 ст. 220 НК РФ указаны объекты недвижимого имущества, при продаже которых налогоплательщику полагается налоговый вычет в размере 1 млн руб. Это жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики и земельные участки, а также доли в праве на указанные объекты недвижимого имущества.
При покупке ряда объектов недвижимости налогоплательщику также предоставляется налоговый вычет в сумме расходов на приобретение, но не превышающий 2 млн руб. Согласно пп. 2 п.1 ст. 220 НК РФ к таким объектам относятся: жилые дома, квартиры, комнаты, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, а также доли в праве собственности на указанные объекты недвижимого имущества.
Необходимо отметить, что в соответствии со ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
В настоящее время, несмотря на широкое распространение таких обозначений недвижимого имущества как «таунхаус», «пентхаус», «коттедж» и т. д., легального определения указанных терминов законодательство Российской Федерации не содержит, поскольку они не создают новых категорий объектов недвижимого имущества, а лишь характеризуют различия между уже существующими. Так, например, под «таунхаусом» следует в большинстве случаев понимать комплекс малоэтажных жилых домов, предназначенных для отдельного проживания, совмещенных друг с другом боковыми стенами. «Пентхаус», как правило, обозначает квартиру, расположенную на последнем этаже здания и имеющую открытую площадку или террасу с одной либо нескольких сторон здания.
Для целей налогообложения физических лиц имеет значение вид объекта права. Именно от него будет зависеть, получит ли налогоплательщик налоговый вычет при купле-продаже недвижимого имущества. Необходимо, чтобы в правоустанавливающих документах объект права был обозначен как «квартира/часть квартиры», «комната», либо «жилой дом/часть жилого дома», либо доля в праве на указанное имущество.
– Как правильно оформить сделку купли-продажи с объектами, не включенными в НК в качестве жилых, чтобы впоследствии не было проблем с налоговыми органами? Каков порядок предоставления вычета?
– Как уже говорилось выше, получить имущественный налоговый вычет возможно лишь в том случае, если в правоустанавливающих документах объектом права будет выступать тот, что указан в закрытом перечне НК РФ. Но, скорее всего, пентхаус в правоустанавливающих документах будет обозначен как «квартира», и значит при его покупке налогоплательщик получит право на вычет.
Необходимо следить за тем, чтобы оформление сделки купли-продажи полностью соответствовало нормам Гражданского, Семейного, Жилищного Кодексов Российской Федерации, а также нормам Федерального Закона от 21.07.1997г №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются: письменная форма договора, предмет и цена договора, а также обязательная государственная регистрация перехода прав на недвижимое имущество.
Имущественный налоговый вычет в соответствии с п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ предоставляется налогоплательщику по его выбору:
- после окончания налогового периода путем подачи налоговой декларации за соответствующий налоговый период;
- до окончания налогового периода путем получения в налоговом органе уведомления для работодателя.
При любом способе в налоговый орган необходимо представить комплект документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета: договор купли-продажи (кроме случая строительства индивидуального жилого дома), документы, подтверждающие право собственности на имущество (акт приема-передачи, либо свидетельство о государственной регистрации права), платежные документы, подтверждающие расходы по приобретению ( расписка при наличной оплате, платежные поручения при безналичной оплате), а также справку по форме 2-НДФЛ за соответствующий период.
– Особый случай – апартаменты. Их относят как к жилым, так и к коммерческим помещениям. Какой вычет положен при покупке таких объектов?
– Что касается апартаментов, то законодательство также не содержит отдельного определения для этого вида недвижимого имущества. Часто это просто бытовое обозначение квартиры с определенной планировкой. В этом случае при покупке апартаментов налогоплательщик может претендовать на вычет по приобретению недвижимости (п.п.2 п.1 ст. 220 НК РФ), конечно, если в правоустанавливающих документах объектом права будет являться «квартира/часть квартиры» и т. д.
Налоговым Кодексом РФ не предусмотрено получение налогоплательщиком имущественных вычетов при приобретении им нежилых (коммерческих) помещений, в том числе, используемых в предпринимательской деятельности.
– Если происходит продажа или покупка дома с участком, то как будет предоставлен вычет – за два объекта или за один?
– При покупке дома с участком вычет можно получить по одному из объектов, по выбору налогоплательщика. Например, приобретен участок с расположенным на нем домом. Стоимость дома 7 млн. руб., участка – 1,5 млн. руб. Поскольку вычет предоставляется в размере не более 2 млн. руб., то целесообразно заявлять его в отношении дома. Налогоплательщику необходимо доказать документально (договор, платежные документы), что он потратил на покупку объекта не менее 2 млн. руб.
Если имела место продажа, то вычет предоставляется в зависимости от сроков владения. В случае, когда имущество находилось в собственности более трех лет, доход от продажи в полном объеме освобожден от налогообложения. Когда срок владения составляет менее трех лет, доход от продажи может быть уменьшен по одному из двух вариантов по выбору налогоплательщика:
1)
на расходы, которые налогоплательщик несет в связи с получением дохода. К таким могут быть отнесены расходы по приобретению продаваемого объекта, расходы на оплату риэлтора, расходы на предпродажный ремонт, если это обусловлено сделкой купли-продажи. Все они должны быть документально подтверждены. Пример: в
для дома:
7млн. руб. – 4,5 млн. руб. = 2,5 млн. руб.
для участка:
1,5млн. руб. – 0,85 млн. руб. = 0,65 млн. руб.
Итого сумма налога:
13% x (2,5млн. руб.+0,65 млн. руб.) = 0,41 млн. руб.
2) на лимитированную сумму вычета в размере 1 млн. руб. На такую цифру производится уменьшение всех доходов, полученных в течение года от продажи объектов жилой недвижимости со сроком владения менее трех лет. Обычно этот метод применяется в случае, если документы о произведенных расходах не сохранились или если стоимость приобретения продаваемых объектов менее 1 млн. руб.
Пример: в
7 млн. руб.+1,5 млн. руб. – 1 млн. руб. = 7,5 млн. руб
Итого сумма налога:
13% x 7,5 млн. руб. = 0,98 млн. руб.
Другие примеры
А) земля и дом приобретались в разное время, сроки владения на землю – 4 года, на дом – 2,5 года. В этом случае доход от продажи земли не декларируется, доход от продажи дома декларируется и облагается по одной из вышеизложенных схем.
Б) земля и дом приобретались по различным договорам в один год. Документы о покупке дома сохранились, документы (расписка) о покупке участка не сохранились. Объекты продаются при сроке владения менее трех лет. Налоговая база по дому исчисляется по расходному методу, налоговая база по земле уменьшается на лимитированный вычет в размере 1 млн. руб.
К сведению
Получить вычет при наличии документов, подтверждающих право на него, можно в любой год, без ограничений. При этом форма 2-НДФЛ имеет срок действия 3 года.
