— Продажа любой недвижимости, в том числе и коммерческой, сопровождается для физических лиц уплатой налога на доходы. Для налоговых резидентов он определяется по ставке 13% от налоговой базы, для нерезидентов — по ставке 30%. (Напоминаем, что в соответствии со ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, гражданство для установления налогового статуса значения не имеет.)

 

Итак, налоговая база для резидентов определяется как разница между доходом, полученным от продажи, и налоговым имущественным вычетом. Размер вычета зависит от срока владения нежилой недвижимостью на момент сделки. Так, при сроке владения имуществом более трех лет сумма вычета равна сумме дохода, то есть налоговая база равна нулю, и потому налог не уплачивается.

 

При сроке владения недвижимостью менее трех лет налоговый вычет равен 125 тыс. руб. Однако налогоплательщик имеет право заменить этот вычет на сумму понесенных расходов в связи с получением дохода (например, это могут быть затраты на ремонт, услуги агента и даже на приобретение самого объекта недвижимости). Соответственно, в этом случае для определения налоговой базы вычитаем из дохода, полученного от продажи, не налоговый вычет, а сумму вышеперечисленных затрат.

 

Для нерезидентов налоговая база не может быть уменьшена, то есть налоговые вычеты для них не предусмотрены — налогом облагается вся сумма дохода, вырученная от продажи коммерческой недвижимости.

 

Юридические лица при продаже коммерческой недвижимости оплачивают налоги в зависимости от режимов налогообложения. При общем режиме это налог на прибыль и НДС. Применение упрощенного режима налогообложения предусматривает уплату единого налога.

 

 

— Декларация о доходах подается ежегодно в период с 1 января по 30 апреля. В ней указываются доходы за прошедший год (налоговый период).

 

Форма декларации и требования к ее заполнению пересматриваются Минфином каждые один-два года. Последний раз эти изменения были утверждены Приказом Минфина РФ от 29 декабря 2007 г. № 162н «Об утверждении формы налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 3-НДФЛ) и порядка ее заполнения».

 

 

— Говоря о налоге на доходы физических лиц, используют понятие «налоговый период». Он равен календарному году.

 

К декларации прилагают документы, подтверждающие факт, сумму и дату получения доходов. Это могут быть справки 2-НДФЛ об источниках дохода (чаще всего от работодателя или бракера, то есть официального товароведа, осуществляющего бракераж, и т. п.).

 

Доход от продажи имущества подтверждается договорами, выписками со счетов, расписками. Если заявляются какие-либо налоговые вычеты, то предъявляют расходные документы: договоры на приобретение квартиры, автомобиля, оплату образования, медицинских услуг, благотворительных взносов и т. п.

 

 

— Отражение в налоговом учете зависит от того, какие виды деятельности указаны в уставе и кодах Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД). Если сдача в аренду нежилой недвижимости зафиксирована в этих документах, то доход отражается в составе выручки от реализации. Если этот вид деятельности не указан, то доход включается в состав внереализационных доходов.