Налог при продаже подаренной квартиры в 2026 году

Налог при продаже подаренной квартиры не платится, если истёк минимальный срок владения: три года — если квартиру подарил член семьи или близкий родственник, либо если это единственное жильё продавца независимо от того, кто её подарил, и пять лет — в остальных случаях. Если срок не истёк, НДФЛ считается не со всей цены договора: доход можно уменьшить либо на расходы дарителя на покупку этой квартиры, либо на сумму, с которой одаряемый уже заплатил налог при получении подарка, либо на вычет 1 млн рублей. Ставка для резидента в 2026 году — 13% с суммы до 2,4 млн рублей и 15% с превышения; для нерезидентов и лиц со статусом иностранного агента действуют иные правила без вычетов. Ниже — как выбрать вариант расчёта, где проверяется кадастровая стоимость и какие документы нужны для декларации.

Когда НДФЛ не возникает вообще

Доход от продажи недвижимости, находившейся в собственности не менее минимального срока владения, освобождён от налога по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ. Сам срок определяется статьёй 217.1 НК РФ и составляет три или пять лет в зависимости от того, как объект попал к продавцу.

Важно различать два самостоятельных налоговых события. Первое — получение квартиры в дар: налог платит одаряемый по правилам пункта 18.1 статьи 217 НК РФ. Дарение между членами семьи и близкими родственниками по Семейному кодексу РФ (супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры) от НДФЛ освобождено. Если даритель в этот перечень не входит, одаряемый платит налог со стоимости квартиры.

Второе событие — последующая продажа. Оно оценивается самостоятельно: то, что при дарении налог не платился или, наоборот, был уплачен, не освобождает от НДФЛ при продаже. Это влияет только на длительность минимального срока владения и на то, чем продавец вправе уменьшить доход. Базовые правила расчёта налога при продаже жилья без учёта дарения разобраны в статье «Налог с продажи квартиры в 2026 году: расчёт и законное уменьшение».

Если минимальный срок на дату продажи истёк, декларацию 3-НДФЛ подавать не нужно, налог не исчисляется, а сумма сделки и кадастровая стоимость значения не имеют. Освобождение по сроку владения не зависит от резидентства продавца: ограничения в пункте 17.1 статьи 217 НК РФ нет, поэтому уехавший из России собственник вправе продать квартиру без налога при выдержанном сроке. А вот уменьшать доход на расходы и вычеты нерезидент не может — подробности в статье «Нерезиденты: НДФЛ при продаже квартиры».

С какого дня считать срок владения

Право собственности возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН. Срок владения подаренной квартирой отсчитывается не от даты подписания договора дарения и не от даты нотариального удостоверения, а от даты государственной регистрации перехода права к одаряемому — она указана в выписке из ЕГРН и в личном кабинете налогоплательщика.

Срок считается полными месяцами и истекает в соответствующее число месяца через три или пять лет. Квартира, подаренная и зарегистрированная 12 марта 2023 года, при трёхлетнем сроке становится «безналоговой» с 12 марта 2026 года. Продажа 10 марта 2026 года ещё требует декларации, продажа 15 марта 2026 года — уже нет.

Дарение доли при уже имевшейся собственности

Частая ситуация: у человека была своя доля, родственник подарил вторую, и через год-два продаётся вся квартира. По подходу ФНС изменение размера доли не образует нового объекта: если доли в одной квартире приобретены в разное время, срок владения объектом в целом, как правило, исчисляется с даты приобретения первой доли, а не заново с даты дарения второй ФНС: минимальный срок владения при продаже. Исключения — возникновение нового объекта (перепланировка, объединение помещений с новым кадастровым номером) или прерывание права собственности по самостоятельному основанию: тогда срок по такой части считается заново. В спорных случаях стоит уточнить трактовку в налоговом органе до сделки.

Дарение внутри совместной собственности супругов

Если квартира куплена в браке и оформлена на одного супруга, а затем подарена второму, у одаряемого появляется новая дата регистрации, хотя имущество и до дарения было совместной собственностью супругов. Такой случай индивидуален: результат зависит от брачного договора и от того, приобреталась ли квартира на личные средства.

Три года или пять лет

Базовое правило — минимальный срок владения пять лет (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Трёхлетний срок — исключение из пункта 3 той же статьи. Для подаренной квартиры значимы два основания.

Первое (подпункт 1 пункта 3) — квартира получена по договору дарения от члена семьи или близкого родственника по Семейному кодексу РФ: супруг, родитель, ребёнок, усыновитель, усыновлённый, дедушка, бабушка, внук, брат, сестра (в том числе имеющие одного общего родителя).

Второе (подпункт 4 пункта 3) — единственное жильё: если на дату регистрации перехода права к покупателю у продавца (с учётом совместной собственности супругов) нет иного жилого помещения, срок тоже три года независимо от дарителя. Не учитывается жильё, купленное в течение 90 дней до регистрации перехода права на продаваемую квартиру.

Матрица «близкий родственник / иной даритель»

Кто подарил квартиру НДФЛ при получении дара Минимальный срок владения Чем уменьшить доход при продаже до истечения срока
Супруг, родитель, ребёнок, усыновитель или усыновлённый Нет, освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ 3 года Расходы дарителя на покупку либо вычет 1 млн руб.
Дедушка, бабушка, внук, полнородный или неполнородный брат, сестра Нет, освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ 3 года Расходы дарителя на покупку либо вычет 1 млн руб.
Тётя, дядя, племянник, двоюродный родственник, свёкор, тёща, бывший супруг Да, налог со стоимости дара 5 лет, но 3 года — если единственное жильё Сумма, с которой уплачен налог при дарении, либо вычет 1 млн руб.
Посторонний человек, гражданский партнёр, работодатель-физлицо Да, налог со стоимости дара 5 лет, но 3 года — если единственное жильё Сумма, с которой уплачен налог при дарении, либо вычет 1 млн руб.

Матрица и расчёты ниже описывают обычного налогового резидента без статуса иностранного агента. Для нерезидентов и лиц со статусом иностранного агента ставки и порядок уменьшения дохода принципиально другие — см. раздел о ставках.

Отдельно действует пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ: семья с двумя и более детьми (до 18 лет, до 24 лет при очном обучении, а также недееспособные дети независимо от возраста, включая родившегося после продажи не позднее 30 апреля следующего года) освобождается от НДФЛ независимо от срока владения ФНС: изменения для семей с детьми. Условия действуют одновременно: новое жильё куплено в том же году либо не позднее 30 апреля следующего, оно больше проданного по площади или кадастровой стоимости, кадастровая стоимость проданного объекта не выше 50 млн рублей, а семье не принадлежит более 50% в другом жилье большего размера.

Регионы вправе менять два разных параметра. Законом субъекта РФ по месту жительства продавца минимальный срок владения может быть уменьшен вплоть до нуля (пункт 6 статьи 217.1 НК РФ). Отдельным законом того же субъекта понижающий коэффициент 0,7 к кадастровой стоимости может быть изменён в диапазоне от 0 до 1 (статья 214.10 НК РФ). Оба закона нужно проверять именно по месту жительства продавца. Сравнение сроков для разных оснований приведено в обзоре «Сроки владения недвижимостью для освобождения от НДФЛ», а близкий по логике случай наследства — в статье «Квартира в наследство: как продать без НДФЛ».

Как определить облагаемый доход

Если минимальный срок не выдержан, расчёт идёт по схеме: доход → уменьшение на расходы или вычет → налоговая база → ставка.

Доходом считается цена по договору купли-продажи, но не меньше кадастровой стоимости объекта, умноженной на понижающий коэффициент 0,7 (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ). Затем из дохода вычитается вычет 1 млн рублей или документально подтверждённые расходы (пункт 2 статьи 220 НК РФ). Разница — налоговая база; отрицательной она не бывает, но декларацию подать всё равно нужно.

Ставка НДФЛ: 13, 15 и 30%

К доходам от продажи недвижимости применяется отдельная двухступенчатая шкала пункта 1.1 статьи 224 НК РФ: 13% — если база не превышает 2,4 млн рублей, и 312 000 рублей плюс 15% с превышения. Пятиступенчатая шкала 13–22%, действующая для зарплаты, к продаже квартиры не применяется.

Порог 2,4 млн рублей считается по совокупности налоговых баз из пункта 6 статьи 210 НК РФ: туда входят и доход от продажи имущества, и стоимость подарка от физлица, и дивиденды. Если в одном году получен подарок от неблизкого родственника и продан другой объект, оба дохода делят один порог, и ставка 15% наступает быстрее — поэтому в примерах ниже отдельно оговорено отсутствие иных баз у продавца.

Нерезидент платит 30% со всей суммы дохода без вычетов (пункт 3 статьи 224 НК РФ) — для него значимо только освобождение по сроку владения. Физлицо со статусом иностранного агента хотя бы один день года получения дохода с 1 января 2026 года платит 30% со всей суммы без вычета 1 млн рублей и без учёта расходов — своих, дарителя или уплаченного при дарении налога ФНС: ставки НДФЛ при продаже и дарении недвижимости в 2026 году. Это правило применяется независимо от резидентства и родства с дарителем.

Правило 0,7 кадастровой стоимости

Берётся кадастровая стоимость, подлежащая применению с 1 января года регистрации перехода права к покупателю. Если цена договора меньше этой величины, умноженной на 0,7 (или региональный коэффициент), доходом признаётся кадастровая стоимость с коэффициентом.

Пример: квартира продана за 3 000 000 рублей, кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 6 000 000 рублей, иных баз у продавца нет. Порог 6 000 000 × 0,7 = 4 200 000 рублей больше цены договора, поэтому доход — 4 200 000 рублей. С вычетом 1 млн рублей база — 3 200 000 рублей, налог — 312 000 + 800 000 × 15% = 432 000 рублей. Расчёт «13% от трёх миллионов» (390 000 рублей) занизил бы налог на 42 000 рублей.

Если кадастровой стоимости на 1 января года регистрации нет в ЕГРН, правило не применяется, доходом признаётся цена договора. При продаже долей несколькими собственниками по одному договору вычет 1 млн рублей распределяется пропорционально долям, а при продаже доли отдельным договором каждый вправе применить вычет полностью (подпункт 3 пункта 2 статьи 220 НК РФ).

Какие расходы можно учесть

Вместо вычета 1 млн рублей продавец вправе уменьшить доход на документально подтверждённые расходы на приобретение имущества (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Собственных расходов на покупку у продавца подаренной квартиры нет, поэтому закон предусматривает два заменителя.

Вариант А — расходы дарителя. Если при дарении налог не взимался (близкие родственники), при продаже учитываются документально подтверждённые расходы дарителя на приобретение — при условии, что сам даритель ранее не учитывал их в целях налогообложения. Имущественный вычет, который даритель когда-то получал при покупке жилья по подпункту 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ, — другая конструкция и сам по себе не лишает одаряемого права на учёт расходов дарителя.

Вариант Б — сумма, с которой уплачен налог при дарении. Если даритель не близкий родственник и одаряемый задекларировал дар и заплатил НДФЛ, доход при продаже уменьшается на сумму, с которой был исчислен налог при дарении (обычно кадастровая стоимость по пункту 6 статьи 214.10 НК РФ), а не на сумму самого уплаченного налога — путаница занижает вычитаемую величину примерно в семь раз.

Ремонт и мебель, купленные продавцом уже после того, как он стал собственником, доход не уменьшают. Расходы дарителя на отделку квартиры, если это прямо предусмотрено его договором купли-продажи или ДДУ без отделки, документально подтверждены и входят в состав расходов на приобретение — учитываются по варианту А. Не учитываются услуги риелтора, проценты по кредиту покупателя и рыночная оценка подарка, если налог с него не платился. Совместить вычет 1 млн рублей и расходы по одному объекту нельзя, но по разным объектам, проданным в одном году, к одному можно применить вычет, а к другому — расходы; годовой лимит вычета — 1 млн рублей на все объекты.

Документы о расходах дарителя нужно получить у него самого или у наследников: договор, платёжные поручения, расписки, акт приёма-передачи — лучше собрать их в момент дарения.

Два расчёта: с расходами дарителя и с налогом, уплаченным при дарении

Расчёт 1. Квартира подарена отцом

Отец купил квартиру в 2019 году за 6 200 000 рублей (подтверждено документами, расходы им не учитывались) и подарил её дочери 15 апреля 2024 года. Дочь продала квартиру за 9 000 000 рублей 20 мая 2026 года; кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 7 800 000 рублей; квартира не единственная; иных налоговых баз у дочери в 2026 году нет; она резидент без статуса иностранного агента.

Срок владения — чуть больше двух лет, минимальный срок по родству — три года, не истёк. Кадастровая проверка: 7 800 000 × 0,7 = 5 460 000 рублей меньше цены договора, доход — 9 000 000 рублей. С расходами отца база — 9 000 000 − 6 200 000 = 2 800 000 рублей, налог — 312 000 + 400 000 × 15% = 372 000 рублей.

С вычетом 1 млн рублей база составила бы 8 000 000 рублей, налог — 1 152 000 рублей: документы отца экономят 780 000 рублей. При продаже после 15 апреля 2027 года налог был бы нулевым.

Расчёт 2. Квартира подарена тётей

Тётя (не близкий родственник) подарила племяннику квартиру, переход права зарегистрирован 10 февраля 2025 года; кадастровая стоимость на 1 января 2025 года — 5 400 000 рублей; племянник задекларировал дар и заплатил налог. Квартира продана за 6 500 000 рублей 3 июня 2026 года; кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 5 900 000 рублей; квартира не единственная; иных баз ни в 2025, ни в 2026 году нет; племянник резидент без статуса иностранного агента.

Налог при дарении: база 5 400 000 рублей, налог — 312 000 + 3 000 000 × 15% = 762 000 рублей. Срок владения на дату продажи — около 16 месяцев, минимальный срок — пять лет, не истёк. Кадастровая проверка: 5 900 000 × 0,7 = 4 130 000 рублей меньше цены договора, доход — 6 500 000 рублей. База после уменьшения на 5 400 000 рублей — 1 100 000 рублей, налог — 1 100 000 × 13% = 143 000 рублей.

С вычетом 1 млн рублей база составила бы 5 500 000 рублей, налог — 777 000 рублей: разница — 634 000 рублей. Типичная ошибка — вычесть из дохода уплаченные 762 000 рублей налога вместо базы 5 400 000 рублей: тогда база вырастет до 5 738 000 рублей, а налог — примерно до 812 700 рублей.

Как выбрать между вычетом и расходами

Общая логика сравнения применима не только к подаренной квартире; подробнее — в статье «Имущественный вычет при продаже имущества: 1 млн или расходы». Алгоритм проверки:

  1. Определить дату регистрации права по выписке из ЕГРН и посчитать срок владения.
  2. Определить категорию дарителя: член семьи/близкий родственник по Семейному кодексу РФ или иное лицо.
  3. Проверить, единственное ли это жильё, и не подпадает ли семья под освобождение по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ. Если срок выдержан или льгота применима — декларация не нужна.
  4. Проверить статус резидентства и иностранного агента.
  5. Взять кадастровую стоимость на 1 января года продажи, умножить на 0,7 или региональный коэффициент, сравнить с ценой договора.
  6. Определить доступный заменитель расходов: расходы дарителя или база уплаченного при дарении налога.
  7. Посчитать налог по обоим сценариям — с расходами и с вычетом 1 млн рублей — и выбрать меньший.
  8. Проверить региональные законы по месту жительства продавца: срок владения и коэффициент 0,7 регулируются разными нормами.

Вычет 1 млн рублей выгоднее, когда документов нет либо подтверждённая величина расходов или база налога при дарении меньше 1 млн рублей. Расходный вариант выгоднее, если подтверждённые расходы или база уплаченного налога превышают доступную часть вычета — с учётом общего годового лимита вычета на все проданные объекты.

Декларация и документы

Декларация 3-НДФЛ подаётся не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи (пункт 1 статьи 229 НК РФ), налог уплачивается не позднее 15 июля. Для продажи в 2026 году это 30 апреля и 15 июля 2027 года. Форма 3-НДФЛ утверждена приказом ФНС России и применяется начиная с отчётности за 2025 год; перед подачей стоит проверить, не вышла ли новая редакция. Общий вопрос о необходимости подачи декларации разобран в статье «Нужно ли подавать 3-НДФЛ при продаже имущества в 2026 году».

Декларацию можно не подавать в двух случаях: истёк минимальный срок владения, либо доход от продажи жилья за год не превышает 1 млн рублей при условии права на этот вычет (пункт 4 статьи 229 НК РФ). Второе основание не работает для нерезидентов и лиц со статусом иностранного агента. Важно: это основание работает по сумме дохода (с учётом правила 0,7), а не по сумме налога — если база после расходов равна нулю, но доход составил 6 млн рублей, декларацию подать необходимо.

Чек-лист документов:

Подать декларацию удобнее через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС: часть сведений подтягивается из данных Росреестра. Альтернативы — госуслуги, МФЦ, почта, личная подача в инспекцию. Порядок декларирования описан в материалах ФНС.

Пограничные ситуации и ошибки

Дарение от бывшего супруга. Супруги — члены семьи только до расторжения брака. Дарение после развода облагается НДФЛ у одаряемого, минимальный срок для продажи — пять лет (три — если единственное жильё).

Отчим, мачеха, свекровь, тесть. Отношения свойства не входят в закрытый перечень пункта 18.1 статьи 217 и подпункта 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ, поэтому безопаснее исходить из пятилетнего срока и налогообложения дара.

Дарение и продажа в одном году. Оба дохода делят общий порог 2,4 млн рублей для ставки 15%, поэтому разнесение событий по разным годам обычно снижает совокупную нагрузку.

Продажа взаимозависимому лицу. Если покупатель и продавец взаимозависимы по статье 105.1 НК РФ (супруг, родитель, ребёнок, брат, сестра, опекун и подопечный), покупатель не получит имущественный вычет на покупку жилья (пункт 5 статьи 220 НК РФ). На расчёт налога у продавца это не влияет.

Частые ошибки: отсчитывать срок от даты договора дарения вместо регистрации права; игнорировать кадастровую стоимость при заниженной цене — инспекция вправе доначислить налог исходя из 0,7 кадастровой стоимости по пункту 3 статьи 214.10 НК РФ; рассчитывать на расходы дарителя без документов; вычитать сумму уплаченного при дарении налога вместо базы; применять к продаже недвижимости шкалу 13–22% вместо 13/15%.

Штраф за непредставление декларации — 5% неуплаченной суммы за каждый месяц просрочки, не более 30% и не менее 1000 рублей (статья 119 НК РФ). Штраф 20% (при умысле — 40%) по статье 122 НК РФ применяется именно к неуплате из-за занижения базы, а не к любой просрочке уплаты верно исчисленного налога — тогда начисляются только пени по статье 75 НК РФ. Ответственности по статье 122 НК РФ нет при выполнении условий пункта 4 статьи 81 НК РФ (уточнённая декларация до обнаружения ошибки инспекцией с доплатой недоимки и пеней) либо при достаточном положительном сальдо ЕНС на дату уплаты. С 26.06.2026 по Федеральному закону от 26.06.2026 № 201-ФЗ штраф по статье 119 НК РФ за просрочку подачи 3-НДФЛ по сделкам с недвижимостью не применяется, если сведения о сделке уже поступили от Росреестра, — но обязанность подать декларацию и уплатить налог с пенями сохраняется.

Проверить итог можно по контрольному списку: дата регистрации из ЕГРН; категория дарителя по Семейному кодексу РФ; корректный срок с учётом единственного жилья и региональных норм; доход сопоставлен с кадастровой стоимостью на 1 января года продажи; проверен статус резидентства и иностранного агента; выбран более выгодный способ уменьшения дохода; ставка применена по шкале 13/15% с учётом всех доходов из пункта 6 статьи 210 НК РФ; в декларации отражены и продажа, и дарение того же года при наличии. Комплект подтверждающих документов стоит хранить и после подачи декларации — на случай камеральной проверки.

Источники

  1. Статья 217 НК РФ «Доходы, не подлежащие налогообложению» (пункты 17.1 и 18.1)
  2. Статья 217.1 НК РФ «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества»
  3. Статья 220 НК РФ «Имущественные налоговые вычеты» (КонсультантПлюс)
  4. Статья 214.10 НК РФ «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам от продажи недвижимого имущества и в порядке дарения»
  5. Статья 224 НК РФ «Налоговые ставки» (пункты 1, 1.1 и 3)
  6. Статья 229 НК РФ «Налоговая декларация» (пункты 1 и 4)
  7. Статья 122 НК РФ «Неуплата или неполная уплата сумм налога» (КонсультантПлюс)
  8. ФНС России. Продажа недвижимого имущества: порядок налогообложения и декларирования
  9. ФНС России. Как определить минимальный срок владения недвижимым имуществом при его продаже
  10. ФНС России. Региональный коэффициент к кадастровой стоимости для целей НДФЛ при продаже недвижимости
  11. ФНС России. Ставки НДФЛ при продаже и дарении недвижимости в 2026 году, в том числе для иностранных агентов
  12. ФНС России. Материалы по декларационной кампании 2026 года (PDF)

Смотреть все публикации