• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Имущественный вычет при продаже имущества: 1 млн или расходы

Имущественный вычет при продаже имущества: 1 млн или расходы

Если минимальный срок владения не истёк, налог платится не с цены договора, а с разницы между доходом и вычетом. Закон даёт два взаимоисключающих способа уменьшить доход: фиксированный имущественный вычет при продаже имущества — 1 000 000 рублей для жилья и земли и 250 000 рублей для остального — либо сумма фактически произведённых и документально подтверждённых расходов на приобретение проданного объекта (подп. 1 и 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Выбор делает сам налогоплательщик в декларации 3-НДФЛ, и от него зависит сумма налога. Эта статья не про сроки владения, а про то, как считать базу, когда освобождения нет.

Когда нужен вычет при продаже

Вычет по подп. 1 или расходы по подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ нужны только тогда, когда доход от продажи облагается налогом. Сначала проверяется освобождение: доходы от продажи недвижимости, которой владели не менее минимального срока по ст. 217.1 НК РФ (три года — при наследовании, дарении от близкого родственника, приватизации, ренте с пожизненным содержанием либо при отсутствии у продавца иного жилья; пять лет — в остальных случаях), НДФЛ не облагаются. При этом жильё или доля в нём, приобретённые продавцом либо его супругом в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права к покупателю, при определении «отсутствия иного жилья» не учитываются (п. 3 ст. 217.1 НК РФ) — это правило позволяет купить новое жильё незадолго до продажи старого, не потеряв трёхлетний срок. Для иного имущества — автомобиля, техники — срок три года указан прямо в подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Отдельная льгота для семей с детьми при улучшении жилищных условий предусмотрена п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ и требует одновременного соблюдения всех её условий (возраст детей, срок покупки нового жилья, сравнение площади или кадастровой стоимости, лимит 50 млн рублей); подробный разбор этой льготы и других способов уменьшить налог при продаже жилья — в материале о налоге на продажу жилья и способах его снижения, эта статья такие варианты не рассматривает.

Если освобождение не сработало, включается второй уровень — вычеты, и здесь налогоплательщик выбирает между фиксированной суммой и расходами. Освобождение убирает доход из базы целиком без декларации; вычет доход не убирает, а уменьшает базу. Освобождение от подачи декларации по п. 4 ст. 229 НК РФ зависит от суммы дохода: если доход по соответствующей группе объектов за календарный год не превышает лимит фиксированного вычета — 1 000 000 или 250 000 рублей, — декларацию по этим доходам можно не подавать, и в этом случае заявлять вместо вычета расходы бессмысленно: база и так уже нулевая при фиксированном вычете, а расходы её не уменьшат сильнее. Смысл в 3-НДФЛ с расходами появляется только тогда, когда доход по группе выше лимита фиксированного вычета, а подтверждённые расходы больше этого лимита, — тогда база по расходам получится меньше, чем при фиксированном вычете, и её нужно задекларировать с документами.

Освобождения чаще всего нет, если: квартира куплена в 2023 году и продаётся в 2026-м при наличии второго жилья, купленного более 90 дней назад; автомобиль куплен в 2024 году и продан в 2026-м; апартаменты или гараж проданы через два года после покупки; доля получена в дар от неблизкого родственника менее трёх лет назад. Особенности апартаментов разобраны в материале о продаже апартаментов и НДФЛ.

Какая ставка применяется к доходу от продажи

С 2025 года в НДФЛ действует пятиступенчатая шкала 13/15/18/20/22 %, но к доходам от продажи имущества она не применяется. Налоговая база по доходам от продажи имущества (кроме ценных бумаг) отнесена к перечню баз в п. 6 ст. 210 НК РФ. К сумме этих баз применяется отдельная шкала из п. 1.1 ст. 224 НК РФ: 13 % — если сумма таких баз за год не превышает 2 400 000 рублей, и 312 000 рублей плюс 15 % с превышения — если превышает. Ставок 18, 20 и 22 % для этой группы доходов не бывает, что прямо разъяснено ФНС (материал о переходе на новую шкалу НДФЛ).

Порог 2,4 млн рублей считается по сумме всех баз из п. 6 ст. 210 НК РФ за год, включая, например, дивиденды и проценты по вкладам. Если база от продажи квартиры — 1 800 000 рублей, а дивиденды за тот же год — 900 000 рублей, часть дохода уйдёт под 15 %.

Для налоговых нерезидентов действует ставка 30 % по п. 3 ст. 224 НК РФ, а вычеты по статьям 218–221 НК РФ к их доходам не применяются, поскольку вычеты работают только для баз резидентов (п. 3 ст. 210 НК РФ). Подробности — в материале о порядке уплаты НДФЛ при продаже имущества нерезидентом.

Ставка 30 % для лица со статусом иностранного агента

С 1 января 2026 года действует отдельный режим для физического лица, включённого в реестр иностранных агентов хотя бы один день налогового периода: доходы такого лица облагаются по ставке 30 % на основании п. 6 ст. 224 НК РФ независимо от налогового резидентства. К этим доходам не применяются ни освобождения по ст. 217.1 НК РФ, ни имущественные вычеты по ст. 220 НК РФ — ни фиксированный вычет, ни подтверждённые расходы. Если продавец имел статус иностранного агента хотя бы один день года продажи, весь доход от продажи имущества облагается по 30 % без уменьшения.

Лимиты 1 млн и 250 тыс. рублей

Подпункт 1 п. 2 ст. 220 НК РФ содержит три самостоятельных лимита, и они не суммируются между группами.

Первая группа: жильё и земля — 1 000 000 рублей

Абзац второй подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ даёт вычет по доходам от продажи жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, земельных участков и долей в них, находившихся в собственности менее минимального срока, «не превышающем в целом 1 000 000 рублей» за налоговый период.

Вторая группа: иная недвижимость — 250 000 рублей

Абзац третий устанавливает вычет 250 000 рублей по доходам от продажи иного недвижимого имущества: апартаментов, гаража, машино-места, нежилого помещения, объекта незавершённого строительства.

Третья группа: иное имущество — 250 000 рублей

Абзац четвёртый даёт 250 000 рублей по доходам от продажи иного имущества, находившегося в собственности менее трёх лет, кроме ценных бумаг, цифровой валюты и имущества, полученного при выкупе цифровых финансовых активов.

Сравнительная таблица

Продав в одном году квартиру, гараж и автомобиль, налогоплательщик получает 1 000 000, 250 000 и 250 000 рублей вычета одновременно, но каждый лимит действует строго внутри своей группы. Перенести остаток вычета по автомобилю на квартиру нельзя.

Лимит действует за налоговый период, а не на каждую сделку

Формулировка «в размере доходов… не превышающем в целом 1 000 000 рублей» означает: миллион даётся один раз на календарный год на всю группу объектов, а не на каждый договор. Это подтверждено на странице ФНС о продаже недвижимого имущества.

Продав в 2026 году две комнаты по 1 200 000 рублей каждая, продавец получает доход 2 400 000 рублей и вычет 1 000 000 рублей, а не 2 000 000 рублей. База — 1 400 000 рублей. Если бы вычет применялся к каждому объекту, база составила бы 400 000 рублей, а налог отличался бы на 130 000 рублей. Налоговый орган видит все сделки по данным Росреестра и ГИБДД и пересчитывает базу самостоятельно.

Если продаются два объекта одной группы без подтверждённых расходов, разнесение сделок по разным календарным годам даёт два лимита вместо одного — но это работает, только если перенос сделки реально возможен, и не отменяет минимальный срок владения. Неиспользованный остаток лимита не переносится на следующий год: вычет по продаже — годовой лимит, а не переносимый остаток, как при покупке жилья.

Вычет или подтверждённые расходы

Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ даёт альтернативу: «вместо получения имущественного налогового вычета… налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведённых им и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением этого имущества». Слово «вместо» означает, что по одному объекту два способа не складываются.

Правило выбора: расходы выгоднее фиксированного вычета, когда подтверждённая цена приобретения превышает лимит группы. По каждому объекту способ выбирается отдельно: по квартире можно заявить расходы, по унаследованной комнате — фиксированный вычет. Ограничения два: нельзя применить оба способа к одному объекту и нельзя превысить лимит группы суммарно по объектам, где заявлен фиксированный вычет.

Что признаётся расходами на приобретение

К расходам относятся суммы, уплаченные за приобретение проданного объекта: цена по договору купли-продажи или ДДУ, стоимость уступки права требования, паевой взнос. Нужны и договор, и платёжный документ: расписка, банковская выписка, платёжное поручение, приходный ордер.

Отдельное правило — для отделки. Обычный ремонт, перепланировка и меблировка готового жилья приобретением не являются и в расходы не включаются. Но если квартира приобреталась по ДДУ без отделки, документально подтверждённые расходы на отделочные материалы и работы могут учитываться при продаже такой квартиры — это прямо разъясняет ФНС (разъяснение о расходах на отделку «черновой» квартиры). Условие для применения — договор долевого участия, в котором прямо указано отсутствие отделки, и полный комплект документов по отделочным расходам. Расходы на достройку жилья учитываются также в отдельном вычете при покупке жилья, который в этой статье не рассматривается; о том, как оформить этот вычет при ипотеке, — в материале об оформлении налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.

Расходы наследодателя и дарителя

Подпункт 2 п. 2 ст. 220 НК РФ решает проблему безвозмездно полученного имущества: если при получении имущества по наследству или в дар налог не взимался, при продаже «учитываются также документально подтверждённые расходы наследодателя (дарителя) на приобретение таких имущества, имущественных прав».

Практический смысл: наследник, продающий квартиру, которую наследодатель когда-то купил за 5 400 000 рублей, вправе уменьшить свой доход на эту сумму, если сохранился договор и документ об оплате и если сам наследодатель ранее не учитывал эти расходы при налогообложении собственных доходов — например, не заявлял их как профессиональный вычет или как расходы при УСН. Поэтому первое, что нужно сделать после получения жилья по наследству или в дар от родственника, — найти и сохранить правоустанавливающие и платёжные документы прежнего владельца.

Если наследодатель получил объект бесплатно (приватизация, наследство, дар), расходов на приобретение у него нет — остаётся только фиксированный вычет. Если имущество получено в дар от лица, не являющегося близким родственником, и с его стоимости уже уплачен НДФЛ при дарении, доход при продаже уменьшается на сумму, с которой налог был исчислен и уплачен.

Когда расходов нет или они не подтверждены

Если документы утрачены, расходы заявить нельзя — работает только фиксированный вычет. Частичное восстановление возможно: копию договора можно запросить в Росреестре (если он сдавался на регистрацию), сведения о платеже — в банке.

Если расходы превышают доход, база принимается равной нулю: по п. 3 ст. 210 НК РФ отрицательной база не бывает, а разница не переносится на следующий период. Зачитывать расходы по одному объекту против дохода от другого не следует — расходы связаны с конкретным приобретённым имуществом.

Три расчёта: квартира, автомобиль, несколько объектов

Все расчёты условные, выполнены по нормам на 25.07.2026, продавец — резидент РФ без статуса иностранного агента, других доходов из п. 6 ст. 210 НК РФ у него в этом году не было.

Расчёт 1. Квартира

Квартира куплена в марте 2024 года за 6 200 000 рублей, продана в феврале 2026 года за 8 000 000 рублей, у продавца есть второе жильё, минимальный срок — пять лет, не истёк. Кадастровая стоимость на 01.01.2026 — 9 000 000 рублей.

Доход по ст. 214.10 НК РФ определяется как большее из цены договора и кадастровой стоимости, умноженной на коэффициент. По умолчанию п. 9 ст. 214.10 НК РФ применяет коэффициент 0,7, но регион вправе установить более высокий коэффициент вплоть до 1 — так, по разъяснению УФНС по Архангельской области, в этом субъекте с 2026 года применяется коэффициент 1. Перед расчётом нужно проверить закон субъекта РФ по месту нахождения объекта. Ниже допущение: регион коэффициент не повышал, применяется 0,7.

Проверка по кадастру: 9 000 000 × 0,7 = 6 300 000 рублей, цена договора 8 000 000 рублей выше, доходом признаётся 8 000 000 рублей.

Вариант А, фиксированный вычет: 8 000 000 − 1 000 000 = 7 000 000 рублей базы. Налог: 2 400 000 × 13 % = 312 000 рублей плюс (7 000 000 − 2 400 000) × 15 % = 690 000 рублей. Итого 1 002 000 рублей.

Вариант Б, расходы: 8 000 000 − 6 200 000 = 1 800 000 рублей базы. Налог 1 800 000 × 13 % = 234 000 рублей.

Разница между вариантами — 768 000 рублей.

Если бы регион установил коэффициент 1, доходом признавались бы все 9 000 000 рублей: вариант с вычетом дал бы базу 8 000 000 рублей и налог 1 152 000 рублей (312 000 + 840 000), вариант с расходами — базу 2 800 000 рублей и налог 372 000 рублей (312 000 + 60 000). Разница между вариантами при таком коэффициенте — 780 000 рублей. Это показывает, что региональный коэффициент напрямую влияет на выбор способа и на итоговую сумму.

Расчёт 2. Автомобиль

Автомобиль куплен в мае 2024 года за 1 900 000 рублей, продан в январе 2026 года за 1 500 000 рублей. Владение — менее трёх лет, группа «иное имущество», лимит 250 000 рублей. Региональный коэффициент к движимому имуществу не применяется, доход равен цене договора.

Вариант А, фиксированный вычет: 1 500 000 − 250 000 = 1 250 000 рублей базы, налог 162 500 рублей.

Вариант Б, расходы: расходы 1 900 000 рублей больше дохода 1 500 000 рублей, база равна нулю, налог — 0 рублей.

Декларация при этом обязательна: доход 1 500 000 рублей превышает 250 000 рублей, освобождение от декларирования по п. 4 ст. 229 НК РФ не действует. Убыток в 400 000 рублей не переносится.

Вариация: автомобиль получен по наследству в 2025 году и продан в 2026-м за 900 000 рублей, документы наследодателя не сохранились. Доступен только фиксированный вычет: 900 000 − 250 000 = 650 000 рублей базы, налог 84 500 рублей.

Расчёт 3. Несколько объектов за год

Продано три объекта в 2026 году: комната, унаследованная в 2025 году, продана за 2 200 000 рублей (расходы наследодателя не подтверждены); садовый дом с участком, полученные в дар от отца в 2025 году, проданы за 1 300 000 рублей (отец получил их при приватизации, расходов нет); автомобиль, купленный в 2025 году за 1 400 000 рублей, продан за 1 250 000 рублей (договор и платёж сохранены).

Комната, садовый дом и участок относятся к первой группе — общий лимит 1 000 000 рублей на всё. Автомобиль — третья группа с лимитом 250 000 рублей.

Первая группа: доход 2 200 000 + 1 300 000 = 3 500 000 рублей, расходов нет, вычет 1 000 000 рублей, база 2 500 000 рублей. Автомобиль: расходы 1 400 000 рублей больше дохода 1 250 000 рублей, база 0.

Налог: 2 400 000 × 13 % = 312 000 рублей плюс 100 000 × 15 % = 15 000 рублей. Итого 327 000 рублей.

Если ошибочно применить по 1 000 000 рублей вычета к комнате и отдельно к садовому дому с участком, база составит 1 200 000 + 300 000 = 1 500 000 рублей, а налог — 195 000 рублей: недоплата 132 000 рублей плюс пени и возможный штраф по ст. 122 НК РФ.

Продажа нескольких объектов и долей

Объект продан целиком по одному договору

Подпункт 3 п. 2 ст. 220 НК РФ: при реализации имущества в общей долевой либо совместной собственности вычет распределяется между совладельцами пропорционально доле либо по договорённости (для совместной собственности).

Пример: квартира в долевой собственности трёх человек по 1/3 продана за 4 500 000 рублей одним договором. Каждый получил доход 1 500 000 рублей и вычет 1 000 000 × 1/3 = 333 333 рубля. База каждого — 1 166 667 рублей.

При совместной собственности супругов вычет распределяется по договорённости в любой пропорции, зафиксированной соглашением.

Каждый продал свою долю отдельным договором

Если предметом договора является доля в праве как самостоятельный объект, вычет предоставляется каждому продавцу в полном размере и между совладельцами не распределяется. Такой подход изложен в письме ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ — это разъяснение ведомства, а не норма закона, но оно опирается на буквальное прочтение подп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ, где речь идёт о реализации имущества, а не доли в праве.

Те же три собственника, заключив три отдельных договора на 1 500 000 рублей каждый, получат по 1 000 000 рублей вычета, и база каждого составит 500 000 рублей вместо 1 166 667 рублей. Практическое ограничение: покупатель и банк-кредитор не всегда соглашаются на схему из нескольких договоров. Нотариальная форма при этом различается: если все участники долевой собственности одновременно отчуждают свои доли одним договором, такая сделка в общем случае не требует нотариального удостоверения (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). При продаже доли отдельным договором нотариальное удостоверение, как правило, обязательно, с отдельными исключениями для специальных случаев. Решение о форме сделки принимается до подписания договоров.

Доли, приобретённые в разное время

Если собственник докупал доли, каждая имеет собственную историю приобретения и сумму расходов; при продаже объекта целиком расходы складываются из всех подтверждённых сумм по каждой доле. Смешивать способы внутри одного объекта нельзя. Раздел, объединение или перепланировка объектов с новым кадастровым номером влияют на срок владения — этот вопрос разобран в материале о сроке для продажи без НДФЛ при разделении или объединении.

Кадастровая стоимость и региональный коэффициент

Вычет применяется не к цене договора, а к доходу, определённому по ст. 214.10 НК РФ. Если доход от продажи недвижимости меньше кадастровой стоимости на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на применимый коэффициент, доходом признаётся эта расчётная величина. По умолчанию п. 9 ст. 214.10 НК РФ использует коэффициент 0,7, но региональным законом он может быть увеличен вплоть до 1 для всех или отдельных категорий налогоплательщиков — поэтому перед расчётом нужно проверить закон субъекта РФ по месту нахождения объекта, а не считать 0,7 универсальной величиной.

Сначала определяется доход (большее из цены договора и кадастровой стоимости с учётом коэффициента), и только потом из него вычитается вычет или расходы. Занижение цены в договоре не уменьшает налог при высокой кадастровой стоимости, зато создаёт риски в гражданско-правовой части сделки.

Если объект образован в течение налогового периода, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. Если кадастровая стоимость на 1 января не определена, правило о коэффициенте не применяется и доходом признаётся цена договора. К автомобилям и прочему движимому имуществу ст. 214.10 НК РФ не относится вовсе.

Порог для освобождения от декларирования тоже считается от дохода по ст. 214.10 НК РФ, а не от цены договора: продажа гаража за 200 000 рублей при кадастровой стоимости 400 000 рублей и коэффициенте 0,7 даёт доход 280 000 рублей, что выше 250 000 рублей, и декларация становится обязательной; при более высоком региональном коэффициенте доход и повод для декларации будут ещё выше.

Когда фиксированный вычет вообще не применяется

Подпункт 4 п. 2 ст. 220 НК РФ исключает фиксированный вычет в отношении доходов от продажи недвижимости и транспортных средств, использовавшихся в предпринимательской деятельности, а также от продажи ценных бумаг. Но полный запрет на учёт расходов действует не для всех объектов этой группы.

Для нежилой коммерческой недвижимости — офиса, склада, торгового помещения, — которая использовалась в предпринимательской деятельности, ни фиксированный вычет, ни расходы на приобретение при продаже не применяются: доход облагается полностью.

Для прямо перечисленных в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ объектов — жилых домов, квартир, комнат, садовых домов, долей в них — и для транспортных средств правило иное: расходы на приобретение можно заявить, даже если объект использовался в предпринимательской деятельности. Если эти расходы уже были полностью учтены в составе расходов при УСН или ЕСХН (главы 26.1 и 26.2 НК РФ) либо в составе профессионального вычета по ст. 221 НК РФ, повторно всю сумму заявить нельзя; но если расходы были учтены лишь частично, при продаже можно заявить документально подтверждённый остаток, не учтённый ранее. Если расходы на приобретение такого объекта в предпринимательской деятельности не учитывались вовсе, при продаже заявляется полная подтверждённая сумма.

Пример: грузовик, который ИП использовал в перевозках и расходы на приобретение которого не учитывал (например, применял патентную систему без учёта таких расходов), при продаже после прекращения статуса ИП может быть уменьшен на полную сумму документально подтверждённых расходов на приобретение. А нежилое помещение, которое то же лицо сдавало в аренду под магазин, при продаже под вычет и под расходы не подпадает вовсе — доход облагается полностью.

Расчёт по имуществу с предпринимательской историей нужно делать по действующей редакции ст. 220 НК РФ на дату сделки, с точным определением остатка расходов, если часть из них уже учитывалась ранее.

Второе исключение — ценные бумаги и цифровая валюта, у них собственный порядок налогообложения. Третье — нерезидентство продавца и статус иностранного агента, о которых сказано выше.

Документы для 3-НДФЛ

Декларация за 2025 год и последующие периоды подаётся по форме, утверждённой приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@. Расчёт имущественных вычетов по доходам от продажи выполняется в приложении 6, доход отражается в приложении 1, сопоставление цены договора с кадастровой стоимостью — в расчёте к приложению 1. Порядок и сроки подачи декларации подробно разобраны в материалах об обязанности подать 3-НДФЛ при продаже имущества и о том, нужно ли сдавать 3-НДФЛ при продаже имущества в конкретном случае, а сам расчёт налога — в материале о расчёте НДФЛ при продаже квартиры.

Чек-лист документов для варианта «фиксированный вычет»:

• договор купли-продажи проданного объекта (копия);
• документ, подтверждающий получение денег: расписка, выписка по счёту, платёжное поручение;
• выписка из ЕГРН или иной документ о прекращении права собственности — для недвижимости;
• договор купли-продажи и справка ГИБДД о снятии с учёта — для автомобиля.

Дополнительно для варианта «расходы»:

• договор, по которому объект приобретался (купли-продажи, ДДУ, уступки требования, справка о полной выплате пая);
• платёжные документы о расходах: расписка продавца, чек, банковская выписка, приходный ордер;
• при отделке квартиры по ДДУ без отделки — договор с указанием отсутствия отделки и документы по отделочным расходам;
• при продаже унаследованного или подаренного имущества — документы наследодателя или дарителя о его расходах на приобретение и подтверждение того, что он ранее не учитывал эти расходы при налогообложении, а также свидетельство о праве на наследство либо договор дарения;
• при продаже подаренного имущества, с которого уплачивался НДФЛ, — декларация и документ об уплате налога за год получения подарка;
• для предпринимательского имущества (жильё, доли, транспорт) — документы, подтверждающие, учитывались ли расходы ранее при УСН, ЕСХН или как профессиональный вычет, и расчёт неучтённого остатка.

При продаже долей отдельными договорами к декларации прикладываются договоры именно на долю: из них должно быть видно, что предметом сделки была доля как самостоятельный объект.

Порядок действий и сроки

1. Определить дату возникновения и прекращения права собственности, проверить минимальный срок владения по ст. 217.1 НК РФ (с учётом правила о 90 днях для «отсутствия иного жилья») и основания освобождения. Если срок истёк — декларация и вычет не требуются.
2. Определить доход по каждому объекту: для недвижимости — большее из цены договора и кадастровой стоимости, умноженной на региональный коэффициент 0,7–1 по ст. 214.10 НК РФ, для остального — цену договора.
3. Распределить объекты по трём группам подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ и сложить доходы внутри каждой группы.
4. По каждому объекту собрать документы о расходах и сравнить их с долей фиксированного вычета, помня, что вычет — общий на группу и на год.
5. Проверить п. 4 ст. 229 НК РФ: если доход по группе за год не превышает лимит фиксированного вычета, декларацию по этим доходам можно не подавать, а расходы не дают дополнительной выгоды. Если доход выше лимита и подтверждённые расходы превышают его, для их применения нужно подать 3-НДФЛ с подтверждающими документами; иначе доход будет уменьшен только на фиксированный вычет либо, для непродекларированной недвижимости, по правилам ст. 214.10 НК РФ.
6. Заполнить 3-НДФЛ, рассчитать налог по шкале п. 1.1 ст. 224 НК РФ с учётом других баз из п. 6 ст. 210 НК РФ, либо по ставке 30 % при нерезидентстве или статусе иностранного агента.

Временная линия для сделки 2026 года:

Если декларация по недвижимости не подана, налоговый орган вправе исчислить налог самостоятельно по п. 3 ст. 214.10 НК РФ. Порядок такой: инспекция сначала уменьшает доход на документально подтверждённые расходы налогоплательщика, если сведения о них у неё есть; при отсутствии таких документов, но при наличии у инспекции данных о цене приобретения объекта из полученных сведений (например, из ЕГРН или от нотариуса), доход может быть уменьшен на эту цену; в остальных случаях применяется фиксированный имущественный вычет. Этот порядок относится только к недвижимости; для прочего имущества такого автоматического расчёта расходов нет, и без декларации будет учтён только доход без уменьшения.

Проверка результата: чек-лист перед отправкой

• По каждому объекту выбран ровно один способ: либо фиксированный вычет, либо расходы, но не оба сразу.
• Фиксированный вычет по группе не превышает 1 000 000 или 250 000 рублей суммарно по всем объектам группы за год, а не по каждой сделке.
• Апартаменты, гараж, машино-место и нежилые помещения отнесены ко второй группе с лимитом 250 000 рублей, а не к первой.
• Доход по недвижимости сверен с кадастровой стоимостью на 1 января года регистрации перехода права, умноженной на коэффициент, установленный законом субъекта РФ (по умолчанию 0,7, но регион мог увеличить его вплоть до 1).
• В расходы не включены обычный ремонт готового жилья, мебель и услуги риелтора; отделка по ДДУ без отделки учтена только при наличии подтверждающих документов.
• Расходы подтверждены и договором, и платёжным документом.
• Для предпринимательского имущества проверено, к какой категории оно относится, и учтён ли остаток ранее не заявленных расходов.
• При продаже долей форма сделки (единый договор всех сособственников или отдельные договоры) соответствует заявленному размеру вычета и проверена нотариальная форма по ст. 42 Закона № 218-ФЗ.
• Налог рассчитан по шкале 13/15 % с порогом 2,4 млн рублей, а не по пятиступенчатой шкале, и учтён статус иностранного агента, если он был.
• Отрицательный результат по одному объекту не уменьшает доход по другому и не перенесён на следующий год.
• Декларация подана в срок там, где это требуется: если доход по группе не превышает лимит фиксированного вычета, декларировать его по п. 4 ст. 229 НК РФ не нужно; расходы имеет смысл заявлять декларацией только тогда, когда доход по группе превышает этот лимит, а расходы больше него.

Выбор между миллионом и расходами зависит от документов и от регионального коэффициента к кадастровой стоимости. Комплект бумаг о приобретении объекта, включая бумаги прежнего владельца, определяет доступный способ расчёта, и собирать его нужно в момент, когда имущество только поступает в собственность.

Источники

1. НК РФ, статья 220 «Имущественные налоговые вычеты» (подп. 1–4 п. 2)
2. НК РФ, статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества»
3. НК РФ, статья 214.10 «Особенности определения налоговой базы, исчисления и уплаты налога по доходам, полученным от продажи недвижимого имущества» (в т. ч. п. 9 о региональном коэффициенте)
4. НК РФ, статья 210 «Налоговая база» (п. 3 и п. 6)
5. НК РФ, статья 224 «Налоговые ставки» (п. 1.1, п. 3 и п. 6)
6. Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», статья 42 (нотариальная форма сделок с долями)
7. ФНС России. Продажа недвижимого имущества (официальный сайт)
8. ФНС России. О переходе на новую шкалу НДФЛ с 2025 года
9. ФНС России. Разъяснение о расходах на отделку «черновой» квартиры при продаже
10. УФНС по Архангельской области. Разъяснение о региональном коэффициенте к кадастровой стоимости с 2026 года
11. Приказ ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@ об утверждении формы 3-НДФЛ (официальное опубликование)
12. Письмо ФНС России от 07.02.2025 № БС-17-11/388@ о вычете при продаже доли в недвижимости (разъяснение ведомства)

Смотреть все публикации