• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Продажа дома с участком семьёй с детьми: освобождение от НДФЛ

Продажа дома с участком семьёй с детьми: освобождение от НДФЛ

Семья с двумя детьми, которая продаёт дом и покупает жильё лучше, не платит НДФЛ ни с дома, ни с земли под ним, ни с зарегистрированных хозяйственных строений на этом участке (баня, сарай и подобные объекты — статус гаража требует отдельной проверки по данным ЕГРН) — при условии, что все пять требований пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ выполнены в отношении жилого помещения, участок соответствует дополнительным условиям для земли (одновременная продажа с домом, отсутствие предпринимательского использования и соблюдение регионального лимита площади, если он установлен), а хозяйственные постройки на этом участке проданы одновременно с домом и участком, также не использовались в бизнесе и по назначению и сведениям ЕГРН относятся именно к хозяйственным строениям или сооружениям (ст. 217.1 НК РФ). Срок владения при этом не имеет значения — ни три года, ни пять лет считать не нужно.

Льгота выстроена цепочкой: если хотя бы одно условие не выполнено по дому, теряется освобождение и по земле, и по постройкам; если условия по дому выполнены, но не выполнены дополнительные условия по участку (например, превышен региональный лимит площади), земля и связанные с ней постройки теряют семейное освобождение, а дом остаётся освобождённым как самостоятельный объект. Это не означает, что налог неизбежен: выпавший объект стоит отдельно проверить на обычное освобождение по минимальному предельному сроку владения (три или пять лет по общим правилам ст. 217.1 НК РФ), которое действует независимо от семейной льготы.

Продажа дома с участком семьёй с детьми: какие объекты охватывает льгота

Семейное освобождение построено «от дома». Базовая норма говорит о доходе от продажи комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома или доли в праве собственности на жилое помещение. Земля и хозяйственные постройки попали в льготу позже — Федеральным законом от 29.05.2023 № 198-ФЗ, который дополнил пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ отдельными абзацами и распространил освобождение на доходы, полученные начиная с 2023 года.

Формулировка нормы важна дословно: доход от продажи земельного участка, на котором расположено жилое помещение (или доли в праве на участок, связанной с долей в праве на жильё), освобождается независимо от срока нахождения в собственности «при соблюдении установленных настоящим пунктом условий в отношении жилого помещения». То есть условия проверяются один раз — по дому, а земля наследует результат этой проверки. Правовым основанием для этого расширения остаётся сам текст пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ в редакции закона № 198-ФЗ. ФНС подтверждает, что льгота распространяется на землю под освобождённым жилым помещением и на хозяйственные строения по доходам начиная с 2023 года (разъяснение ФНС). Материал ФНС о продаже жилья семьями с детьми поясняет декларирование доходов 2025 года и не отражает изменения условия об ином жилье, действующие с 2026 года — учёт кадастровой стоимости и детей, родившихся после сделки. Для правил, применимых к продаже в 2026 году, ориентирами служат точный текст п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ, Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ и страница ФНС России «Налоги 2026».

Практический вывод из таблицы: льгота — это не «пакет для загородной недвижимости», а надстройка над освобождением по жилому помещению. Освобождение хозпостроек не самостоятельно: оно зависит не только от условий по дому, но и от того, подтверждена ли льгота по земельному участку, на котором они стоят, а также от того, относится ли конкретный объект по назначению и сведениям ЕГРН к категории хозяйственных строений или сооружений — бытовое название («баня», «гараж») само по себе такой квалификации не даёт. Пустой участок, гараж в кооперативе, дача с назначением «нежилое здание», второй участок за забором и апартаменты в неё не попадают. Для объектов, которые не проходят по семейной льготе, остаётся обычный механизм — минимальный предельный срок владения объектом недвижимости в три или пять лет, а если у семьи в собственности несколько квартир, применимость льготы стоит сверить с разбором продажи нескольких квартир семьёй с детьми.

Почему дом и участок проверяют отдельно

Юридически дом и земельный участок — два самостоятельных объекта недвижимости с разными кадастровыми номерами, разными кадастровыми стоимостями и разными записями в ЕГРН. Даже когда они продаются по одному договору и за одну цену, для целей НДФЛ доход возникает по каждому объекту отдельно. Это видно из механики ст. 214.10 НК РФ: если цена продажи объекта меньше его кадастровой стоимости по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права (а для объекта, образованного в течение этого года, — на дату его постановки на государственный кадастровый учёт), умноженной на понижающий коэффициент, доходом признаётся эта расчётная величина. Федеральное значение коэффициента по умолчанию — 0,7. Полномочие снизить этот коэффициент вплоть до нуля предоставлено субъекту РФ подпунктом 2 пункта 6 статьи 217.1 НК РФ, а увеличить его до 1 — пунктом 9 статьи 214.10 НК РФ.

Норма НК РФ не уточняет прямо, закон какого именно региона применять, если продавец состоит на налоговом учёте не там, где находится объект. По позиции Минфина России, доведённой письмом ФНС России от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@ (письмо Минфина от 12.05.2025 № 03-04-07/46185), применяется закон региона, в котором налогоплательщик-продавец состоит на налоговом учёте по месту жительства, а при отсутствии места жительства — по месту учёта по иному основанию, установленному НК РФ, на дату государственной регистрации перехода права. Это ведомственная позиция, а не прямая норма закона, но на практике инспекции руководствуются именно ею. Например, для продавцов, состоящих на налоговом учёте в Санкт-Петербурге, с 1 января 2025 года применяется коэффициент 1,0 (разъяснение ФНС по Санкт-Петербургу), а для продавцов, состоящих на учёте в других регионах, могут действовать собственные значения (пример разъяснения о региональном коэффициенте).

Поэтому перед расчётом дохода по объекту, не попавшему под семейную льготу, нужно проверять закон региона по месту жительства (учёта) продавца, а не по месту нахождения объекта, и не подставлять 0,7 автоматически. Сравнение с расчётной величиной делается по каждому объекту, а не по сделке в целом. Общий алгоритм такого расчёта — без семейной льготы — подробно разобран в материале о налоге на продажу жилья и способах его снизить.

Отсюда ещё три следствия, которые часто упускают.

Первое. Лимит в 50 млн рублей — это кадастровая стоимость проданного жилого помещения, а не всей сделки. Стоимость земли в этот лимит не входит. Дом с кадастровой стоимостью 47 млн рублей и участок с кадастровой стоимостью 20 млн рублей условию соответствуют, хотя суммарно объекты стоят дороже 50 млн рублей. При этом лимит применяется, только если кадастровая стоимость дома вообще определена — этот случай разобран отдельно в разделе про пять условий.

Второе. Требование «не использовалось в предпринимательской деятельности» прямо сформулировано только для земли и хозяйственных строений. Общая оговорка п. 17.1 ст. 217 НК РФ о продаже имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности, сделана с исключением для жилых домов и квартир. Поэтому бизнес-использование критично именно для участка и построек, но само по себе не сводится к факту сдачи в аренду — квалификация зависит от совокупности признаков, что подробнее разобрано ниже.

Третье. Региональный лимит площади касается земли, но затрагивает и хозяйственные постройки на ней: поскольку освобождение построек в тексте нормы обусловлено освобождением земельного участка, на котором они расположены, при буквальном прочтении нормы превышение лимита лишает семейной льготы не только участок, но и стоящие на нём строения. Федеральный лимит площади не установлен, поэтому перед сделкой нужно смотреть закон того региона, где расположен участок — это отдельное правило от регионального коэффициента к кадастровой стоимости, который, в отличие от лимита площади, определяется по правилам, рассмотренным выше. Сам пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ не описывает механизма частичного или пропорционального освобождения при превышении регионального предела — федеральная норма просто не регулирует эту ситуацию. Поэтому, если площадь участка больше установленного субъектом предела, нельзя самостоятельно считать освобождённой «часть» дохода пропорционально допустимой площади: нужно читать текст конкретного регионального закона и, если он не содержит собственного порядка частичного применения, при буквальном применении нормы исходить из того, что льгота по участку и по постройкам на нём в этом случае не подтверждена; окончательный вывод по спорным ситуациям зависит от текста конкретного регионального закона и официальных разъяснений. Дом при этом остаётся освобождённым как самостоятельный объект.

Пять условий освобождения семьи

Все пять условий пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ (точный текст нормы) должны выполняться одновременно. Ниже — разбор каждого с указанием, на какую дату оно проверяется.

Условие 1. Не менее двух детей в семье

Налогоплательщик и (или) его супруг (супруга) должны быть родителями либо усыновителями не менее двух детей, не достигших 18 лет, либо 24 лет — если дети учатся по очной форме в организациях, осуществляющих образовательную деятельность, либо вне зависимости от возраста — если дети признаны судом недееспособными. Льготу применяет и сам ребёнок из такой семьи, если доля в проданном объекте была оформлена на него.

Важный нюанс появился с 2026 года: при подсчёте детей учитываются и те, кто родился после даты государственной регистрации перехода права собственности, — по состоянию на 30 апреля следующего календарного года. Уже рождённые на дату сделки дети проверяются по их возрасту именно на дату регистрации перехода права; ребёнок, родившийся позже, учитывается отдельно, если он появился до 30 апреля следующего года. Семья, у которой на дату сделки был один ребёнок, а второй родился, например, в феврале следующего года, условие выполняет.

Отдельное правило касается долей детей и подопечных. Если по абзацу седьмому пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ доход самого налогоплательщика-родителя (усыновителя, опекуна, попечителя) от продажи его доли в праве собственности на жилое помещение (и, соответственно, на связанные с ним участок и постройки) освобождён от НДФЛ по этой льготе, то доходы его детей и подопечных от продажи принадлежащих им долей в тех же объектах, проданных одновременно с долей родителя, освобождаются производно — без самостоятельной проверки пяти условий у самого ребёнка. Этот механизм отличается от случая, разобранного в условии 5, когда совершеннолетний ребёнок из семьи с двумя детьми сам выступает налогоплательщиком-продавцом и самостоятельно проверяет все пять условий по абзацу второму пункта 2.1.

Условие 2. Новое жильё приобретено в срок

До 30 апреля года, следующего за годом продажи, налогоплательщик или члены его семьи должны приобрести иное жилое помещение. Приобретением считается: для готового жилья — государственная регистрация перехода права собственности по договору купли-продажи или договору мены; для строящегося жилья — полная оплата стоимости по договору участия в долевом строительстве, договору инвестирования долевого строительства, иному связанному с долевым строительством договору либо по договору с жилищно-строительным кооперативом. Ключ к сроку для готового жилья — дата регистрации, а не дата подписания договора; для строящегося жилья — дата полной оплаты, а не дата ввода дома в эксплуатацию.

Условие 3. Новое жильё лучше проданного

Общая площадь приобретённого жилого помещения или его кадастровая стоимость должны превышать соответствующий показатель проданного жилья. Показатели считаются с учётом долей членов семьи в праве собственности. Союз «или» здесь принципиален: достаточно роста одного из двух параметров. Переезд из просторного дома в меньшую, но существенно более дорогую по кадастровой стоимости городскую квартиру условию соответствует. Если кадастровая стоимость одного из объектов не определена (см. условие 4), сравнение проводится только по общей площади.

Условие 4. Кадастровая стоимость проданного жилья не выше 50 млн рублей

Лимит применяется к кадастровой стоимости проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли — но только если такая кадастровая стоимость определена. Для целей этого лимита берётся кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права на дом, а если дом образован (поставлен на государственный кадастровый учёт) в течение этого года — кадастровая стоимость на дату такой постановки на учёт. Если по этим правилам кадастровая стоимость дома не определена (например, государственная оценка ещё не проведена), условие о лимите 50 млн рублей не применяется вовсе, а сравнение по условию 3 идёт только по площади. Продажа доли 1/4 в доме с кадастровой стоимостью 60 млн рублей условию не соответствует, хотя доход продавца заметно меньше 50 млн рублей. Стоимость земли и построек в расчёт лимита не берётся.

Условие 5. Нет «иного жилья» большего размера

На дату государственной регистрации перехода права собственности на проданный объект налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям до 18 лет не должно принадлежать в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью или кадастровой стоимостью, превышающей общую площадь или кадастровую стоимость приобретённого жилья. Если налогоплательщиком-продавцом выступает сам ребёнок из семьи с двумя детьми и он не достиг возраста, указанного в абзаце втором пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ (18 лет, либо 24 года при очном обучении), в этот круг лиц дополнительно включаются его родители. Для совершеннолетнего ребёнка, признанного судом недееспособным и применяющего льготу вне зависимости от возраста, буквальный текст нормы не уточняет, распространяется ли проверка на его родителей: такой случай требует отдельной проверки по официальным разъяснениям и не должен закрываться автоматическим выводом.

С 2026 года это условие ужесточилось: раньше сравнивали только площадь, теперь достаточно превышения по кадастровой стоимости, чтобы льгота не применялась. Небольшая, но дорогая квартира в собственности супруга способна лишить семью освобождения даже при формально меньшей площади.

Покупка нового жилья до 30 апреля

Срок «до 30 апреля года, следующего за годом продажи» удобно совмещать с налоговым календарём, потому что 30 апреля — это ещё и крайняя дата подачи декларации 3-НДФЛ за год продажи.

Временная линия для сделки, зарегистрированной 15 сентября 2026 года:

1. 15 сентября 2026 года — регистрация перехода права собственности на дом, участок и хозяйственные строения. На эту дату проверяется условие 5 полностью и условие 1 — для уже рождённых на этот момент детей.
2. Покупка нового жилья, зарегистрированная до 31 декабря 2026 года, соблюдает срок; если условия выполнены в этом же году, ситуация закрыта полностью.
3. Покупка, зарегистрированная позже, но не позднее 30 апреля 2027 года, срок тоже соблюдает: 29 апреля 2027 года — ещё в срок, 5 мая 2027 года — уже нет. К этой же дате, 30 апреля 2027 года, определяется, родился ли у семьи второй ребёнок после даты продажи, если на дату сделки его ещё не было.
4. 30 апреля 2027 года — крайний срок подачи декларации за 2026 год.
5. 15 июля 2027 года — крайний срок уплаты налога, если освобождение не сработало.

Отсюда типичный риск: сделка по покупке нового жилья запланирована на апрель, а срок регистрации сорвался. Формально к 30 апреля 2027 года условие не выполнено, значит, доход подлежит декларированию, а налог — уплате до 15 июля 2027 года. Приобретение жилья в мае ситуацию не исправляет: норма устанавливает пресекательный срок, а не ориентир.

Обратная ситуация мягче. Если декларация подана «на всякий случай» с исчисленным налогом, а покупка состоялась 20 апреля до истечения срока, подаётся уточнённая декларация с исключением освобождаемого дохода. Если же покупка успела состояться до 30 апреля и все условия выполнены, декларацию по этим доходам можно не подавать вовсе — п. 4 ст. 229 НК РФ позволяет не указывать доходы, освобождаемые по ст. 217 НК РФ. Действующий на 2026 год порядок применения этой льготы и связанных условий обобщён на специальной странице ФНС России «Налоги 2026». Материал о том, нужно ли подавать декларацию, если доход от продажи освобождается от НДФЛ, — в статье «Сдавать ли декларацию, если доход от продажи освобождается от НДФЛ».

Назначение участка и связь построек с домом

Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ не оперирует категориями земель и видами разрешённого использования. Он оперирует фактом: на участке расположено то самое жилое помещение, доход от продажи которого освобождается. Поэтому проверять нужно не «правильную» категорию земли саму по себе, а связку «участок — дом» в ЕГРН.

Что это означает на практике:

• Участок ИЖС с зарегистрированным жилым домом — связка есть, льгота применяется при выполнении условий по дому.
• Приусадебный участок ЛПХ в границах населённого пункта с жилым домом — то же самое.
• Садовый участок, на котором объект зарегистрирован как жилой дом, — связка есть. Если же в ЕГРН значится садовый дом (нежилое здание), жилого помещения нет, а значит, нет и базового освобождения, к которому «пристёгиваются» земля и постройки.
• Полевой участок ЛПХ, земли сельхозназначения без права застройки, участок под гараж — жилого дома там быть не может, льгота не применяется.
• Второй, смежный участок, даже проданный тем же покупателю, — дом на нём не стоит, поэтому его доход облагается в общем порядке.

Отдельного внимания требует срок владения участками, образованными в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела. Для земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаражей для собственных нужд, а также ведения садоводства или огородничества для собственных нужд — это закрытый перечень видов разрешённого использования из пункта 2 статьи 217.1 НК РФ, — проданных начиная с 2025 года, срок владения не обнуляется автоматически при таком преобразовании. При объединении исходных участков он отсчитывается с даты возникновения права на последний из объединённых участков. При разделе и выделе срок переносится с исходного участка, но при условии, что образовано не более двух участков, — это ограничение установлено именно для раздела и выдела абзацами пункта 2 статьи 217.1 НК РФ. При перераспределении срок также переносится с исходного участка, но без этого ограничения по числу образованных участков: норма не связывает перераспределение с предельным количеством новых участков (текст нормы; разъяснение ФНС о правиле с 2025 года; порядок при разделе и объединении). Это правило актуально для случаев, когда семейная льгота по такому участку не применяется и вместо неё проверяется общее освобождение по минимальному сроку владения — конкретную комбинацию дат и видов участков нужно сверять отдельно, этому посвящён разбор сроков владения при разделе и объединении участков.

Аналогичная логика для построек. Норма освобождает хозяйственные строения и сооружения, «которые расположены на указанном земельном участке». Значит, зарегистрированные баня, сарай, летняя кухня или хозблок должны стоять на том же участке, что и дом, и продаваться одновременно с ним. Статус гаража как хозяйственного строения для целей этой нормы неоднозначен и требует отдельной проверки: не любой объект с бытовым названием «гараж» по назначению и сведениям ЕГРН относится к категории хозяйственных строений и сооружений, поэтому перед сделкой такой объект нужно проверять индивидуально, а не полагаться на название. Постройка, не зарегистрированная в ЕГРН как объект недвижимости, самостоятельным объектом сделки для целей ст. 217.1 НК РФ не является; отдельная цена, указанная в договоре за такие незарегистрированные конструкции или стройматериалы, может образовывать доход как продажа иного имущества (движимого имущества, материалов), а не недвижимости, и должна оцениваться отдельно исходя из фактических формулировок договора. Зарегистрированный гараж на отдельном участке под гаражное строительство под льготу не подпадает — это иной объект, к жилому дому не привязанный.

Отдельно стоит проверить предпринимательское использование. Сам по себе факт сдачи участка или постройки в аренду не означает автоматически предпринимательскую деятельность: квалификация зависит от совокупности признаков — систематичности операций, цели приобретения объекта, характера использования, наличия у арендодателя статуса ИП или самозанятого, для которого такая деятельность является частью предпринимательской, связей с контрагентами — эти признаки разъяснены в материале ФНС для СМИ о квалификации сдачи имущества в аренду как предпринимательской деятельности (разъяснение ФНС). Разовая или несистематическая сдача личного имущества в аренду физическим лицом, задекларировавшим доход по НДФЛ, сама по себе предпринимательством не признаётся. Если же по совокупности этих признаков использование квалифицировано как предпринимательское, освобождение по земле и постройкам не применяется, даже когда все пять условий по дому выполнены безупречно, а порядок налогообложения такого объекта определяется применимым к предпринимателю налоговым режимом, а не автоматически правилами НДФЛ (см. также ниже про вычеты).

Единый договор с раздельной ценой объектов

Закон требует одновременной продажи дома вместе с земельным участком и постройками, но не устанавливает обязательности заключения единого договора: одновременность может быть подтверждена и несколькими договорами, зарегистрированными в одну дату. Однако для доказательства одновременности и для распределения дохода между объектами практически безопаснее использовать один договор с раздельной ценой на каждый объект — это рекомендуемая модель, а не отдельное требование закона.

Распространённая практическая проблема — единая цена за «домовладение» без разбивки по объектам. В договоре пишут «9 000 000 рублей за жилой дом с земельным участком и надворными постройками», и разложить эту сумму по объектам становится невозможно.

Пока все объекты освобождены, проблема не проявляется: налога нет, декларация не нужна. Но как только один из объектов выпадает из льготы — участок превысил региональный лимит площади, использование признано предпринимательским, — приходится определять доход по каждому объекту. Порядок распределения единой цены между объектами Налоговым кодексом не установлен. На практике ориентируются на соотношение кадастровых стоимостей объектов, но это расчётный приём, а не норма закона, и спор с инспекцией он не исключает.

Практически безопаснее предусмотреть в договоре отдельную цену каждого объекта: дом, участок, каждое зарегистрированное строение. Это даёт три преимущества:

1. Доход по каждому объекту сопоставляется с его собственной кадастровой стоимостью по правилу ст. 214.10 НК РФ с учётом применимого коэффициента — расчёт становится проверяемым.
2. Расходы на приобретение можно корректно сопоставить с доходами по тому же объекту.
3. Вычеты применяются по своим правилам: по пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ для жилых домов, садовых домов и земельных участков действует вычет до 1 000 000 рублей за налоговый период суммарно, а для иного имущества, к которому относятся нежилые хозяйственные постройки, — до 250 000 рублей.

При распределении цены нельзя занижать стоимость объекта, оставшегося без льготы, за счёт освобождённого дома: правило сравнения с кадастровой стоимостью всё равно поднимет расчётный доход до контрольной величины, а искусственное перераспределение цены создаст риск спора.

Если освобождение по участку не сработало: как считать налог

Порядок действий при «выпадении» объекта из льготы выглядит так:

1. Определить применимый закон субъекта РФ для понижающего коэффициента к кадастровой стоимости по ст. 214.10 НК РФ: по позиции Минфина России, доведённой ФНС (см. выше), это закон региона по месту жительства (учёта) продавца на дату регистрации перехода права, а не по месту нахождения объекта; коэффициент по умолчанию — 0,7, но регион вправе установить любое значение от 0 до 1. Отдельно от этого закон субъекта РФ по месту нахождения участка может ограничивать площадь, с которой вообще возможно семейное освобождение.
2. Определить доход по объекту: цена по договору либо контрольная величина по п. 2 ст. 214.10 НК РФ — кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года регистрации перехода права, умноженная на применимый коэффициент, а для объекта, образованного (поставленного на государственный кадастровый учёт) в течение этого года, — кадастровая стоимость на дату такой постановки на учёт, умноженная на тот же коэффициент, если полученная величина больше цены по договору. Если кадастровая стоимость по указанным правилам не определена, контрольная величина не применяется вовсе и доходом признаётся цена по договору.
3. Выбрать способ уменьшения дохода: документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта либо имущественный вычет (1 000 000 рублей для земли и жилья, 250 000 рублей для нежилых строений). Эти способы доступны не для каждого выпавшего из льготы объекта: по подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ ни имущественный вычет, ни уменьшение дохода на расходы приобретения не применяются к недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности (разъяснение ФНС о расчёте НДФЛ по такой недвижимости). Кроме того, вычеты по ст. 220 НК РФ рассчитаны на налоговых резидентов и не применяются к физическому лицу со статусом иностранного агента, действовавшим хотя бы один день налогового периода получения дохода (ФНС России «Налоги 2026»). Если использование объекта квалифицировано как предпринимательское, сначала нужно определить применяемый предпринимателем налоговый режим — доход может облагаться не по правилам НДФЛ, а в рамках этого режима.
4. Рассчитать налоговую базу и применить ставку с учётом совокупности всех налоговых баз, перечисленных в п. 6 ст. 210 НК РФ, к которым относится и доход от продажи такой недвижимости: для налоговых резидентов без статуса иностранного агента действует шкала п. 1.1 ст. 224 НК РФ — 13 % с суммы этих баз до 2 400 000 рублей и 15 % с суммы превышения, то есть налог считается по формуле: 2 400 000 × 13 % плюс (совокупная база − 2 400 000) × 15 %, если совокупная база больше 2 400 000 рублей, и просто (совокупная база) × 13 %, если она не превышает 2 400 000 рублей. Пятиступенчатая шкала до 22 %, применяемая к зарплате, к доходам от продажи недвижимости не относится. Для физического лица, имевшего статус иностранного агента хотя бы один день налогового периода получения дохода, вместо этой шкалы применяется ставка 30 % по п. 6 ст. 224 НК РФ независимо от статуса налогового резидента, а вычеты и освобождения к такому лицу не применяются.
5. Подать декларацию до 30 апреля и уплатить налог до 15 июля следующего года.

Статус налогового резидента влияет на ставку и на право применять вычеты, но не на само освобождение: требование о резидентстве было исключено из п. 17.1 ст. 217 НК РФ с 1 января 2019 года, поэтому обычный налоговый нерезидент вправе применять семейное освобождение по ст. 217.1 НК РФ при выполнении тех же пяти условий. Отдельное исключение действует для статуса иностранного агента: с 2026 года положения статьи 217.1 НК РФ, включая семейную льготу и освобождение по минимальному сроку владения, а также имущественные налоговые вычеты по ст. 220 НК РФ не применяются к физическому лицу, которое хотя бы один день налогового периода получения дохода имело статус иностранного агента, а его доход от продажи недвижимости облагается по ставке 30 % (ФНС России «Налоги 2026»). Это ограничение не связано со статусом налогового резидента: нерезидент без статуса иностранного агента льготу сохраняет, а резидент со статусом иностранного агента её теряет.

Пример 1. Полное освобождение всей связки объектов

Исходные данные. Супруги, двое детей 7 и 12 лет. В 2025 году купили дом 96 кв. м, участок ИЖС 12 соток и зарегистрированную баню. В мае 2026 года всё продано одним договором: дом — 6 500 000 рублей, участок — 2 300 000 рублей, баня — 300 000 рублей. Кадастровая стоимость дома по состоянию на 1 января 2026 года — 5 800 000 рублей и определена. В ноябре 2026 года зарегистрирована покупка квартиры 112 кв. м. Иного жилья у членов семьи нет. Участок и баня в предпринимательской деятельности не использовались. Региональный лимит площади участка в субъекте, где расположен участок, не установлен.

Проверка: двое несовершеннолетних детей — есть; новое жильё куплено в том же году — да; площадь выросла с 96 до 112 кв. м — да; кадастровая стоимость дома 5,8 млн рублей меньше 50 млн рублей — да; иного жилого помещения нет — да.

Результат: освобождён доход по дому (6 500 000 рублей), по участку (2 300 000 рублей) как по земле под этим домом и по бане (300 000 рублей) как по хозяйственному строению на этом участке. Срок владения — около года — значения не имеет. Налог равен нулю, декларацию за 2026 год по этим доходам подавать не требуется.

Пример 2. Дом освобождён, участок и баня — нет: превышен региональный лимит площади, а общий трёхлетний срок ещё не истёк

Исходные данные. Все объекты — жилой дом, земельный участок ИЖС площадью 18 соток и зарегистрированная баня на этом же участке — с 10 марта 2024 года принадлежат единолично одному из супругов (жене). В семье двое детей (9 и 14 лет). 15 июня 2026 года дом, участок и баня проданы одновременно единому покупателю по одному договору с раздельной ценой на каждый объект: дом — 9 000 000 рублей, участок — 3 500 000 рублей, баня — 600 000 рублей. Кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2026 года определена и составляет: для дома — 12 000 000 рублей, для участка — 4 000 000 рублей, для бани — 500 000 рублей; ни один из объектов не был образован (поставлен на кадастровый учёт) в 2026 году, поэтому именно значения на 1 января применимы без исключения для вновь образованного объекта. Продавец на дату регистрации перехода права состоит на налоговом учёте по месту жительства в регионе, где не установлено отдельное значение понижающего коэффициента по ст. 214.10 НК РФ, поэтому применяется коэффициент по умолчанию — 0,7. В ноябре 2026 года зарегистрирована покупка квартиры большей площади; иного жилья у членов семьи нет. Законом субъекта РФ, где расположен участок, предельная площадь участка для целей семейного освобождения установлена в размере 15 соток. Дом на дату продажи — единственное жилое помещение семьи. Продавец — налоговый резидент РФ без статуса иностранного агента. Расходы на приобретение участка в 2024 году подтверждены договором на 2 600 000 рублей, расходы на баню (строительство и материалы) документально подтверждены на 300 000 рублей.

Проверка дома по пяти условиям: двое детей — есть; кадастровая стоимость дома 12 000 000 рублей не выше 50 млн рублей — да; новое жильё куплено в срок и превосходит проданное по площади — да; иного жилья у семьи нет — да. Доход от продажи дома (9 000 000 рублей) освобождён от НДФЛ в полном объёме, независимо от статуса участка и бани.

Поскольку фактическая площадь участка (18 соток) превышает установленный региональный лимит (15 соток), при буквальном применении нормы семейное освобождение по земле не подтверждается. А поскольку освобождение построек по тексту пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ обусловлено освобождением земельного участка, на котором они расположены, баня вместе с участком также теряет семейное освобождение — самостоятельного основания для льготы у построек нет.

Далее оба объекта проверяются на обычное освобождение по минимальному предельному сроку владения. Поскольку дом на дату продажи — единственное жилое помещение семьи, для него (а значит, и для земельного участка под ним, и для расположенных на нём построек) применим сокращённый трёхлетний срок по подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Однако с даты приобретения (10 марта 2024 года) до даты продажи (15 июня 2026 года) прошло чуть больше двух лет трёх месяцев — меньше трёх лет. Поэтому общее освобождение по минимальному сроку владения тоже не применяется, и доход от продажи участка и от продажи бани облагается НДФЛ.

Расчёт контрольных величин по ст. 214.10 НК РФ:

• Участок: 4 000 000 × 0,7 = 2 800 000 рублей. Цена договора 3 500 000 рублей больше контрольной величины, поэтому доходом признаётся 3 500 000 рублей.
• Баня: 500 000 × 0,7 = 350 000 рублей. Цена договора 600 000 рублей больше контрольной величины, поэтому доходом признаётся 600 000 рублей.

Ни участок, ни баня не использовались в предпринимательской деятельности, поэтому ограничение подп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ к ним не относится и доступны оба способа уменьшения дохода — вычет и расходы. Земельный участок относится к группе объектов с вычетом до 1 000 000 рублей по подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ, а баня как нежилое хозяйственное строение — к «иному имуществу» с вычетом до 250 000 рублей.

Вариант А — вычеты по обоим объектам: база по участку 3 500 000 − 1 000 000 = 2 500 000 рублей; база по бане 600 000 − 250 000 = 350 000 рублей; совокупная база — 2 850 000 рублей. Других доходов, входящих в ту же совокупность налоговых баз по п. 6 ст. 210 НК РФ, в 2026 году у продавца не было. Совокупная база превышает 2 400 000 рублей на 450 000 рублей, поэтому налог по ступенчатой шкале п. 1.1 ст. 224 НК РФ составляет: 2 400 000 × 13 % + 450 000 × 15 % = 312 000 + 67 500 = 379 500 рублей.

Вариант Б — расходы по обоим объектам: база по участку 3 500 000 − 2 600 000 = 900 000 рублей; база по бане 600 000 − 300 000 = 300 000 рублей; совокупная база — 1 200 000 рублей. Эта сумма не превышает 2 400 000 рублей, поэтому налог считается по ставке 13 % без второй ступени: 1 200 000 × 13 % = 156 000 рублей.

При приведённых допущениях вариант Б выгоднее на 223 500 рублей (379 500 − 156 000). В декларации за 2026 год, которую нужно подать до 30 апреля 2027 года, отражаются доходы от продажи участка и бани с выбранным способом уменьшения дохода; доход от продажи дома в декларацию не включается, так как он освобождён по ст. 217 НК РФ. Налог 156 000 рублей уплачивается до 15 июля 2027 года.

Если бы договор содержал единую цену за дом, участок и баню без разбивки, определить облагаемый доход отдельно по участку и по бане было бы невозможно без обращения к соотношению кадастровых стоимостей — расчётный приём, который инспекция вправе оспорить.

Декларация и подтверждающие документы

Когда все условия выполнены, никаких заявлений о применении льготы подавать не нужно: освобождение действует в силу закона. Однако инспекция видит только факт регистрации перехода права из сведений Росреестра и не знает ни о количестве детей, ни о покупке нового жилья. Поэтому после сделки может прийти требование о представлении пояснений или уведомление о необходимости подать декларацию. Это не отказ в льготе, а запрос информации: пояснения и подтверждающие документы, как правило, позволяют подтвердить право на освобождение, но инспекция вправе запросить дополнительные сведения.

Пакет документов, который стоит собрать сразу после сделки и хранить не менее пяти лет — таков срок хранения документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов, установленный подп. 8 п. 1 ст. 23 НК РФ:

• договор (или договоры) купли-продажи проданных объектов с раздельной ценой дома, участка и каждой постройки, подтверждающие их одновременную продажу;
• выписки из ЕГРН на проданные объекты (для подтверждения статуса «жилой дом», площади, кадастровой стоимости и расположения построек на том же участке, а также их назначения — для проверки, действительно ли постройка относится к категории хозяйственных строений или сооружений);
• договор и выписка из ЕГРН на приобретённое жильё либо договор долевого участия (инвестирования) с документами о полной оплате;
• документы об оплате (платёжные поручения, расписки);
• свидетельства о рождении детей, при необходимости — справки об очной форме обучения или решение суда о признании ребёнка недееспособным;
• свидетельство о браке, если жильё приобретал супруг;
• документы о расходах на приобретение проданных объектов — на случай, если по одному из них льгота не сработает; их целесообразно сохранять дольше пятилетнего минимума, пока они могут подтверждать расходы при будущей продаже.

Если декларация всё-таки нужна (по объекту вне льготы), она подаётся по форме 3-НДФЛ через личный кабинет налогоплательщика или в инспекцию по месту учёта. Доходы, освобождаемые по ст. 217 НК РФ, в неё не включаются. Кроме того, доходы от продажи объектов можно не декларировать, если совокупный доход от продажи всех объектов соответствующей группы (жильё и земля — отдельно от иного имущества) за налоговый период не превышает соответствующего вычета — 1 000 000 рублей по жилью и земле и 250 000 рублей по иному имуществу, — при условии, что доход по каждому объекту этой группы уже определён с учётом кадастровой контрольной величины по п. 2 ст. 214.10 НК РФ, то есть как больший из значений цены договора и кадастровой стоимости с учётом коэффициента (с учётом исключения для объекта, образованного в течение года).

Чек-лист перед выходом на сделку

1. Проверить в выписке ЕГРН назначение здания: «жилой дом», а не «садовый дом» или «нежилое здание», а по хозяйственным постройкам — что их назначение действительно соответствует категории «хозяйственное строение/сооружение», а не иной категории.
2. Убедиться, что продаваемый участок — тот, на котором стоит дом, и что постройки расположены на нём же.
3. Посмотреть, определена ли кадастровая стоимость дома по состоянию на 1 января года регистрации перехода права (для вновь образованного объекта — на дату кадастрового учёта), и если да — укладывается ли она в 50 млн рублей; если не определена, лимит не применяется, а сравнение по условию 3 ведётся только по площади.
4. Проверить закон субъекта РФ, где расположен участок, на предмет предельного размера площади для целей освобождения — помня, что при буквальном применении нормы превышение лимита лишает семейной льготы не только участок, но и постройки на нём; отдельно проверить закон субъекта РФ по месту жительства (налогового учёта) продавца на дату регистрации перехода права — по позиции Минфина, доведённой ФНС, — на предмет применимого понижающего коэффициента по ст. 214.10 НК РФ на случай, если льгота по какому-то объекту не сработает, помня об исключении для объекта, образованного в течение года.
5. Оценить «иное жильё» в собственности продавца, его супруга (супруги) и детей до 18 лет — а если льготу применяет сам несовершеннолетний ребёнок из такой семьи, также его родителей — по площади и по кадастровой стоимости в сравнении с приобретаемым объектом.
6. Сопоставить площадь и — если она определена по обоим объектам — кадастровую стоимость покупаемого жилья с проданным: должен вырасти хотя бы один показатель.
7. Спланировать дату регистрации покупки с запасом до 30 апреля следующего года.
8. Обеспечить одновременность продажи дома, участка и построек; для удобства доказывания использовать один договор с отдельной ценой каждого объекта.
9. Убедиться в отсутствии систематического предпринимательского использования земли и построек или задокументировать его отсутствие.
10. Сохранить документы о расходах на приобретение всех объектов не менее пяти лет.

Что изменилось в норме к 2026 году

Льгота для семей с детьми развивалась поэтапно, и разные редакции применяются к разным периодам.

С 2023 года — освобождение распространено на землю под жилым домом и на хозяйственные строения и сооружения на этом участке при их одновременной продаже с домом и отсутствии предпринимательского использования; тогда же субъектам РФ дано право ограничивать площадь льготируемого участка (Федеральный закон от 29.05.2023 № 198-ФЗ). До этого семьи получали освобождение только по жилому помещению, поэтому освобождение дома не распространялось автоматически на доход от продажи земли и построек — их приходилось облагать по общим правилам.

С 2025 года — уточнён порядок определения срока владения земельными участками, образованными в результате раздела, объединения, перераспределения или выдела: для участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, размещения гаражей для собственных нужд, ведения садоводства или огородничества для собственных нужд, срок больше не обнуляется автоматически, а переносится с исходных участков, причём ограничение по числу образованных участков (не более двух) установлено для раздела и выдела и не распространяется на перераспределение (разъяснение ФНС). Это правило касается общего освобождения по сроку владения, а не семейной льготы напрямую, но важно для тех же объектов, если семейное условие по ним не выполняется.

С 2026 года — Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ уточнил состав семьи и ужесточил условие о другом жилье: в число детей включены признанные судом недееспособными вне зависимости от возраста, учитываются дети, родившиеся после сделки, — по состоянию на 30 апреля следующего года, а в условии об «ином жилом помещении» к критерию площади добавлена кадастровая стоимость. Тот же закон уточнил, что минимальный предельный срок владения недвижимостью для общего освобождения должен быть непрерывным, — это касается уже не семейной льготы, а альтернативного основания, на которое семья опирается, если пять условий не выполняются. Дополнительно с 2026 года действует и рассмотренное выше исключение для лиц со статусом иностранного агента — ставка 30 % и утрата права на вычеты и освобождения.

При планировании сделки редакцию нормы нужно брать на дату государственной регистрации перехода права собственности: именно она определяет налоговый период и применимый набор условий.

Источники

1. Налоговый кодекс РФ, статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» (п. 2, п. 2.1, подп. 2 п. 6, подп. 4 п. 3)
2. Налоговый кодекс РФ, статья 217, пункт 17.1 — освобождение доходов от продажи недвижимого имущества
3. Налоговый кодекс РФ, статья 214.10 — определение налоговой базы по доходам от продажи недвижимости, в том числе региональный понижающий коэффициент (п. 2, п. 9)
4. Налоговый кодекс РФ, статья 220 — имущественные налоговые вычеты при продаже (1 000 000 и 250 000 рублей), подпункт 1 и подпункт 4 пункта 2
5. Налоговый кодекс РФ, статья 224 — налоговые ставки: пункт 1.1 (13 % и 15 %) и пункт 6 (30 % для лиц со статусом иностранного агента)
6. Налоговый кодекс РФ, статья 210, пункт 6 — совокупность налоговых баз
7. Налоговый кодекс РФ, статья 229 — налоговая декларация, п. 4
8. Налоговый кодекс РФ, статья 23, подпункт 8 пункта 1 — срок хранения документов, необходимых для исчисления и уплаты налогов
9. Федеральный закон от 29.05.2023 № 198-ФЗ «О внесении изменений в статью 217.1 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» (официальное опубликование)
10. Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ (официальное опубликование)
11. ФНС России: условия освобождения от НДФЛ доходов от продажи жилья семьями с детьми (разъяснение для доходов 2025 года)
12. ФНС России: специальный раздел «Налоги 2026» — актуальные условия льгот и ограничений по НДФЛ
13. ФНС России: освобождение земли и хозяйственных строений при продаже жилья семьями с детьми
14. ФНС России: применение регионального понижающего коэффициента к кадастровой стоимости
15. ФНС России по Санкт-Петербургу: коэффициент 1,0 к кадастровой стоимости с 2025 года для налогоплательщиков, состоящих на учёте в этом регионе
16. Письмо ФНС России от 26.03.2026 № БС-36-11/2340@, доводящее позицию Минфина о региональном коэффициенте к кадастровой стоимости по месту налогового учёта продавца
17. Письмо Минфина России от 12.05.2025 № 03-04-07/46185 — позиция ведомства о территориальной привязке регионального коэффициента
18. ФНС России: минимальный срок владения преобразованными земельными участками с 2025 года
19. ФНС России: порядок применения срока владения при разделе и объединении участков
20. ФНС России: разъяснение для СМИ (2015 год) о признаках, по которым сдача имущества в аренду физическим лицом может быть квалифицирована как предпринимательская деятельность
21. ФНС России: расчёт НДФЛ при продаже недвижимости, использовавшейся в предпринимательской деятельности
22. Архивный материал регионального сайта ФНС (27.02.2024) по теме продажи имущества семьями с детьми: содержит устаревшую формулировку условия об ином жилье через союз «и» вместо действующего «или» в п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ; приведён как исторический пример ошибочного регионального разъяснения, а не как подтверждение действующей нормы

Смотреть все публикации