• Главная
•  > 
• Публикации
•  > 
• Можно ли семье с детьми продать несколько квартир без НДФЛ

Можно ли семье с детьми продать несколько квартир без НДФЛ

Да, можно, но не «автоматически из-за наличия двух детей». Пункт 2.1 статьи 217.1 НК РФ не содержит ограничения по количеству проданных за год объектов: он сформулирован применительно к каждому проданному жилому помещению. Поэтому семья вправе продать в одном году две, три и более квартир без НДФЛ, если по каждой из них выполнены все пять условий освобождения. Практически всё решает пятое условие — о доле установленного законом круга лиц в ином жилье: пока одна квартира ещё не продана, она считается «иным жилым помещением» для другой сделки. Из-за этого очерёдность сделок внутри года может изменить налог с нуля до сотен тысяч рублей.

Короткий ответ: что именно разрешает норма

Семейное освобождение по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ снимает НДФЛ с дохода от продажи жилья независимо от срока владения. Норма введена Федеральным законом от 29.11.2021 № 382-ФЗ и применяется к доходам начиная с 2021 года.

Важны три структурных момента, которые чаще всего теряют при пересказе льготы:

1. Освобождение относится к доходу от продажи конкретного объекта, а не к налогоплательщику как таковому. Каждый проданный объект проходит собственную проверку.
2. Условия описывают связку «проданное жильё → приобретённое жильё». Одна покупка может «закрывать» несколько продаж, потому что норма не требует отдельного приобретения под каждый проданный объект.
3. Условие о доле в ином жилье проверяется на дату государственной регистрации перехода права по каждой продаже, и именно оно сильнее прочих зависит от очерёдности сделок внутри года. Остальные условия имеют собственные, но иные привязки к датам: возраст детей определяется на дату конкретной продажи, а срок покупки нового жилья отсчитывается от года каждой продажи отдельно.

Вывод «двое детей — значит, налога нет» неверен. Продажа может облагаться даже у многодетной семьи: например, если кадастровая стоимость объекта превышает 50 млн рублей, если новое жильё не куплено в срок или если у установленного законом круга лиц на дату сделки остаётся более 50 % в другой, более крупной квартире.

Условия семейного освобождения

Освобождение действует только при одновременном выполнении всех условий. ФНС перечисляет их в разъяснении о продаже жилья семьями с детьми; формулировки ведомства совпадают с текстом кодекса.

Последовательность важна: условия 1, 2 и 4 «привязаны» к семье и объекту, условие 3 — к паре объектов, условие 5 — к дате конкретной сделки и к точно определённому кругу лиц.

Кто входит в семью по редакции 2026 года

Базовое требование для условия 1 — не менее двух детей, не достигших 18 лет, или 24 лет при очной форме обучения. Возраст определяется на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жильё.

Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ с 1 января 2026 года расширил круг детей, учитываемых для наличия у семьи статуса «родителей двух и более детей» (условие 1): к ним отнесены дети, признанные судом недееспособными, — вне зависимости от возраста, а также дети, родившиеся после даты регистрации перехода права, если рождение состоялось не позднее 30 апреля следующего календарного года. Эти же изменения описаны в разделе ФНС «Налоги 2026» и в обзоре поправок.

Это расширение касается именно условия 1 — самого факта «двое детей». Для условия 5 (доля в ином жилье) кодекс называет иной, более узкий круг лиц: налогоплательщика, супруга и детей, не достигших 18 лет. Поэтому доля совершеннолетнего ребёнка — в том числе признанного судом недееспособным — не суммируется при проверке условия 5: расширение состава детей 2026 года на этот расчёт не распространяется.

Практическое следствие для многосделочного года: семья, у которой на момент продаж был один несовершеннолетний ребёнок, а второй родился, например, 12 февраля 2027 года, при продажах 2026 года получает право на освобождение по всем объектам этого года по условию 1 — при условии, что остальные требования выполнены. До 2026 года такая ситуация освобождения не давала.

Отдельный случай — если продавцом жилого помещения (или доли в нём) выступает сам ребёнок, не достигший 18 лет, например при продаже унаследованной или подаренной ему доли. В этом случае для проверки условия 5 в состав лиц, чья доля в ином жилье суммируется, включаются также родители (усыновители) такого ребёнка, а не только он сам.

Какие объекты закрывает освобождение

Норма распространяется на комнату, квартиру, часть квартиры, жилой дом, часть дома и долю в праве собственности на такое жильё. Отдельными абзацами, введёнными Федеральным законом от 29.05.2023 № 198-ФЗ, освобождение распространено на земельный участок, на котором расположено проданное жильё, и на хозяйственные строения и сооружения на этом участке — при условии, что они продаются одновременно с жилым помещением. Как этот же принцип «одновременности» работает при продаже дома вместе с участком семьёй с детьми, подробнее разобрано в статье о продаже дома и земельного участка семьёй с детьми.

Нежилые объекты (апартаменты, машино-место, гараж, коммерческое помещение) под семейное освобождение не подпадают: по ним работают только общие правила минимального срока владения и вычеты по статье 220 НК РФ. Общий порядок расчёта налога и минимальных сроков владения при продаже квартиры без применения семейной льготы разобран в статье о расчёте НДФЛ с продажи квартиры.

Ограничено ли количество проданных объектов

В пункте 2.1 статьи 217.1 НК РФ нет ни слова о количестве сделок за налоговый период. Норма оперирует единственным числом — «проданное жилое помещение», «кадастровая стоимость проданного жилого помещения», — то есть задаёт тест для отдельного объекта, а не совокупный лимит на семью. Отсюда два вывода.

Первый: ограничения «одна льготная продажа в год» не существует. Если семья продала три квартиры и по каждой выполнены условия 1–5, освобождаются все три дохода. О том, при каких условиях продажа единственного жилья вовсе не требует ни льготы, ни декларации, — в статье о продаже квартиры без НДФЛ и декларации.

Второй: отсутствие лимита не означает автоматизма. Сложение объектов запрещено в обе стороны:

• нельзя суммировать площади проданных квартир и сравнивать сумму с купленной («продали 40 и 45 м², купили 82 м² — значит, площадь не выросла»). Условие 3 сравнивает приобретённое жильё с каждым проданным по отдельности, и 82 м² больше и 40 м², и 45 м²;
• нельзя суммировать кадастровые стоимости для лимита 50 млн рублей. Лимит применяется к каждому проданному объекту, поэтому две квартиры по 30 млн рублей проходят условие 4, хотя в сумме дают 60 млн.

Почему условия проверяются по каждому объекту отдельно

Проверка «по объекту» — не формальность. Один и тот же набор фактов даёт разный результат для разных квартир одной семьи:

• условие 3 может выполняться по площади для маленькой квартиры и не выполняться для большой — но там его способна «спасти» кадастровая стоимость;
• условие 4 может быть нарушено только для дорогого объекта;
• условие 5 меняется от сделки к сделке, потому что состав оставшегося у установленного круга лиц жилья сокращается по мере продаж.

Поэтому корректный порядок анализа такой: сначала фиксируется приобретённое жильё (площадь, кадастровая стоимость, дата регистрации права или полной оплаты по ДДУ), затем каждая продажа проверяется против него по пяти условиям с датами из ЕГРН.

Пример 1. Две квартиры проданы, одна большая куплена

Исходные данные (условные). Супруги, двое детей 10 и 15 лет. Квартиры А и Б находятся в единоличной собственности жены, доли детей в проданных квартирах отсутствуют. Это допущение важно: оно позволяет однозначно определить, к кому относится вся налоговая база, если освобождение не подтвердится.

Проверка по каждому проданному объекту:

Результат: доходы 8 000 000 ₽ и 9 500 000 ₽ освобождены от НДФЛ полностью. Обратите внимание на два нюанса.

Покупка позже продажи не мешает — но условия 3 и 5 проверяются по-разному. На 12 марта 2026 года квартира В ещё не была приобретена, но условие 2 допускает покупку в течение всего календарного года продажи и вплоть до 30 апреля следующего года. Условие 3 сравнивается с характеристиками приобретённого жилья ретроспективно: как только покупка состоялась, её площадь и кадастровая стоимость становятся известны и применяются к уже прошедшей продаже. Условие 5, напротив, проверяется не по дате покупки, а по составу прав на иное жильё на дату регистрации перехода права по каждой конкретной продаже — покупка квартиры В 15 июня 2026 года на этот состав никак не влияет: важно лишь то, что на 12 марта и на 20 мая 2026 года у жены не оставалось иного жилья крупнее квартиры В.

Одна покупка закрывает обе продажи. Норма не требует, чтобы каждому проданному объекту соответствовало отдельное приобретение.

Чтобы оценить цену вопроса, рассчитаем налог по тем же данным, если бы освобождение не применялось (например, покупка сорвалась и не состоялась до 30 апреля 2027 года). Обе квартиры принадлежат одному налогоплательщику — жене, поэтому вся база и расчёт относятся к одной декларации.

1. Квартира А: доход 8 000 000 ₽ уменьшается на документально подтверждённые расходы 6 500 000 ₽ по подпункту 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ → база 1 500 000 ₽.
2. Квартира Б: расходов нет (наследство), применяется вычет 1 000 000 ₽ по подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ → база 8 500 000 ₽. Вычет 1 000 000 ₽ — предельный на все объекты жилой недвижимости за год у одного налогоплательщика, поэтому по квартире А он уже не пригодился бы.
3. Контроль по правилу 0,7: 6 200 000 × 0,7 = 4 340 000 ₽ и 7 400 000 × 0,7 = 5 180 000 ₽ — обе цены сделок выше, доход принимается по договору (пункт 2 статьи 214.10 НК РФ).
4. Совокупная база одного налогоплательщика: 1 500 000 + 8 500 000 = 10 000 000 ₽.
5. Налог по пункту 1.1 статьи 224 НК РФ: 2 400 000 × 13 % = 312 000 ₽ плюс (10 000 000 − 2 400 000) × 15 % = 1 140 000 ₽. Итого 1 452 000 ₽.

К доходам от продажи недвижимости применяется двухступенчатая шкала 13/15 %, а не пятиступенчатая шкала для зарплаты. Это отдельная налоговая база (пункт 6 статьи 210 НК РФ), и порог 2,4 млн рублей считается по ней отдельно для каждого налогоплательщика — поэтому важно заранее зафиксировать, на кого оформлена собственность.

Как проверяется покупка нового жилья

Условие 2 — самое «датированное». Проверяются три параметра.

Что считается приобретением. Либо государственная регистрация права собственности на иное жилое помещение, либо полная оплата стоимости по договору участия в долевом строительстве (договору уступки прав по такому договору). Для новостройки не нужен акт приёма-передачи и не нужна запись в ЕГРН — достаточно того, что вся цена договора уплачена в срок.

В какой срок. В календарном году, в котором зарегистрирован переход права на проданное жильё, либо не позднее 30 апреля следующего календарного года. Для продаж 2026 года крайний срок покупки — 30 апреля 2027 года, то есть день подачи декларации за 2026 год.

Чьё приобретение. Жильё может быть куплено налогоплательщиком или членами его семьи; площадь и кадастровая стоимость приобретённого объекта определяются с учётом совокупного размера долей налогоплательщика и членов его семьи. Именно поэтому распределение долей в новой квартире между супругами и детьми не разрушает льготу — доли складываются. Подробнее о том, как оформление долей детям влияет на налог, — в материале о льготах по НДФЛ и долях детей в новой квартире.

Типовые ошибки на этом условии:

• покупка «в зачёт» оформлена как предварительный договор или бронирование — оплата по ДДУ не полная, условие не выполнено;
• по ДДУ внесена часть цены, остаток — после 30 апреля следующего года;
• приобретено нежилое помещение (апартаменты). Это не жилое помещение, условие 2 не закрывается;
• покупка оформлена на постороннее лицо (родителя одного из супругов), не входящее в семью налогоплательщика.

Если продаж несколько, а покупка одна, срок отсчитывается отдельно от каждой продажи. Продажа 20 декабря 2026 года и продажа 5 января 2027 года дают разные предельные даты покупки — 30 апреля 2027 года и 30 апреля 2028 года соответственно. Это ещё один аргумент не «склеивать» сделки в один блок при анализе.

Доли семьи в другой недвижимости

Условие 5 — главный ограничитель для семьи, которая продаёт несколько квартир. Оно относится не ко всей «семье» в бытовом смысле, а к точно определённому кодексом кругу лиц: налогоплательщику, его супругу (супруге) и детям, не достигшим 18 лет. Если продавцом является сам несовершеннолетний ребёнок (например, продаётся его унаследованная или подаренная доля), в этот круг дополнительно включаются его родители (усыновители).

Этому кругу лиц на дату государственной регистрации перехода права собственности на проданное жильё не должно принадлежать в совокупности более 50 % в праве собственности на иное жилое помещение, общая площадь или кадастровая стоимость которого превышает общую площадь или кадастровую стоимость приобретённого жилья.

«В совокупности». Складываются доли только перечисленных выше лиц. Совершеннолетний ребёнок — в том числе признанный судом недееспособным, что даёт семье право пройти условие 1, — в этот расчёт не включается: расширение состава детей 2026 года относится к условию о наличии двух детей, а не к условию 5. Если у семьи есть доля, оформленная на совершеннолетнего ребёнка, в ином жилье, она не учитывается при проверке условия 5.

«Иное жилое помещение». Это любое жильё, кроме проданного и приобретённого объектов, принадлежащее указанному кругу лиц. Сюда попадает и вторая квартира, которую семья планирует продать позже в том же году, и унаследованная доля родителя или несовершеннолетнего ребёнка в другом доме.

«Превышающими». Сравнение ведётся по двум показателям — площади и кадастровой стоимости — как по альтернативе: если хотя бы один из них у иного жилья выше, чем у приобретённого, а доля установленного круга лиц в этом ином жилье в совокупности превышает 50 %, условие 5 не выполняется, и семейное освобождение по данной продаже не применяется — это прямое последствие нормы. Спорными на практике бывают не сама формула, а факты: точный состав лиц, размер доли, дата регистрации перехода права, статус объекта как жилого и величина кадастровой стоимости — именно эти обстоятельства стоит фиксировать документально.

«На дату государственной регистрации перехода права». Проверка мгновенная, а не «в течение года». Именно поэтому очерёдность сделок внутри года — управляемый фактор.

Пример 2. Тот же набор сделок, другой порядок — другой налог

Семья с двумя детьми (8 и 13 лет) в 2026 году продаёт две квартиры и покупает одну. Как и в примере 1, обе проданные квартиры и приобретённая квартира находятся в единоличной собственности жены — доли супруга и детей отсутствуют. Это допущение зафиксировано специально: оно позволяет однозначно отнести всю налоговую базу к одному налогоплательщику и корректно сравнить два варианта очерёдности сделок.

Особенность набора: новая квартира дороже обеих проданных по кадастровой стоимости, но по площади уступает квартире Д.

Вариант 1: сначала продана меньшая квартира Г (15.04.2026), затем большая Д (05.09.2026).

• Квартира Г: условие 3 выполнено (88,0 м² > 52,1 м²). Условие 5 — нет: на 15 апреля 2026 года жене полностью принадлежит квартира Д площадью 96,3 м², что превышает 88,0 м² приобретённой квартиры Е, а доля жены в ней — 100 %, то есть больше 50 %. Освобождение не применяется.
• Квартира Д: условие 3 выполнено по кадастровой стоимости (14 500 000 ₽ > 11 800 000 ₽), хотя по площади не выполнено; достаточно одного из двух показателей. Условие 4 выполнено (11,8 млн ₽ < 50 млн ₽). Условие 5 выполнено: квартира Г уже продана, иного жилья нет. Освобождение применяется.
• Налог: по квартире Г база = 9 000 000 − 7 200 000 = 1 800 000 ₽ (правило 0,7 не меняет доход: 6 900 000 × 0,7 = 4 830 000 ₽). База не превышает 2 400 000 ₽, ставка 13 % → 234 000 ₽. Поскольку обе квартиры принадлежат единолично жене, весь расчёт относится к одной декларации, и другого собственника, между которым нужно было бы делить базу, нет.

Вариант 2: сначала продана большая квартира Д (15.04.2026), затем Г (05.09.2026).

• Квартира Д: условие 5 выполнено — на дату сделки жене принадлежит только квартира Г, а она меньше приобретённой и по площади (52,1 м² < 88,0 м²), и по кадастровой стоимости (6,9 млн ₽ < 14,5 млн ₽). Условие 3 выполнено по кадастровой стоимости. Освобождение применяется.
• Квартира Г: на 5 сентября 2026 года иного жилья у жены нет, условие 3 выполнено по площади. Освобождение применяется.
• Налог: 0 ₽.

Один и тот же экономический результат — две проданные квартиры и одна купленная, все в собственности одного налогоплательщика — даёт разницу в 234 000 рублей только из-за последовательности регистрационных действий. Общее правило, которое из этого следует: если семья продаёт разноразмерные объекты, первой логичнее выводить из собственности ту квартиру, которая крупнее приобретаемой, — тогда она перестаёт быть «иным жилым помещением» для последующих сделок.

Отдельного внимания требует продажа двух квартир в один день. Условие 5 привязано к дате регистрации перехода права, и при одновременной регистрации формально на эту дату второй объект ещё числится за установленным кругом лиц. Если разница в площади критична, безопаснее разнести регистрации по разным дням и сохранить выписки ЕГРН с датами.

Дерево решений по каждому проданному объекту

1. Есть ли на дату сделки двое детей нужного возраста (либо ребёнок, признанный недееспособным, — для условия 1)? Нет → освобождение по пункту 2.1 не применяется, переходите к общим правилам.
2. Кадастровая стоимость проданного объекта ≤ 50 млн рублей? Нет → освобождения нет.
3. Куплено ли иное жильё до 31 декабря года продажи или до 30 апреля следующего года (либо полностью оплачен ДДУ)? Нет → освобождения нет.
4. Площадь или кадастровая стоимость приобретённого жилья (с учётом совокупных долей налогоплательщика и членов его семьи) больше показателей этого проданного объекта? Нет → освобождения нет.
5. На дату регистрации перехода права налогоплательщику, супругу и детям до 18 лет (либо родителям — если продавец сам такой ребёнок) в совокупности принадлежит более 50 % в ином жилье, которое больше приобретённого по площади или кадастровой стоимости? Да → освобождения нет по этому объекту.
6. Все ответы благоприятные → доход по этому объекту не включается в налоговую базу и не отражается в декларации 3-НДФЛ; при этом обязанность подать декларацию по другим основаниям (например, по не освобождённому объекту из той же продажи года или по иному доходу) сохраняется.

Шаги 4 и 5 повторяются для каждой квартиры отдельно. Именно на них «рассыпаются» сделки, которые семье казались однотипными.

Если освобождение не применяется: как считается налог

Отрицательный ответ по одному объекту не отменяет освобождение по другим. Для «неудачного» объекта работают обычные правила:

• срок владения: 5 лет по общему правилу и 3 года для наследства, дарения от близкого родственника, приватизации, ренты и единственного жилья (пункты 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ). Если срок выдержан, налога нет и без семейной льготы;
• доход уменьшается либо на вычет 1 000 000 рублей (совокупно по всем объектам жилой недвижимости за год у одного налогоплательщика), либо на документально подтверждённые расходы на приобретение этого объекта — способ выбирается по каждому объекту;
• доход не может быть меньше 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года регистрации перехода права;
• ставка — 13 % с налоговой базы до 2 400 000 рублей и 15 % с превышения, отдельно по каждому налогоплательщику.

При продаже квартиры, купленной с материнским капиталом, у детей обычно есть выделенные доли, и по ним доход возникает у самих детей. Порядок учёта расходов родителей в такой ситуации разобран в материале об НДФЛ за детей при продаже квартиры, купленной за маткапитал.

Пограничные ситуации

Доли детей в проданных квартирах. Пункт 2.1 распространяется и на детей, но с оговоркой: доход ребёнка от продажи его доли освобождается, только если она продаётся одновременно с долей налогоплательщика в этом же жилом помещении — по тому же договору или в рамках единой сделки. Отдельный договор в другую дату (например, доля ребёнка оформляется отдельно от долей родителей) лишает такую продажу освобождения: доход ребёнка облагается по общим правилам — срок владения, вычет 1 000 000 рублей пропорционально доле либо расходы. При подтверждённом одновременном освобождении отдельная декларация от имени ребёнка не подаётся.

Продажи в разных годах. Если одна квартира продана в декабре 2026 года, а вторая — в январе 2027 года, это два налоговых периода. Одна покупка может закрыть обе продажи, если она попадает в допустимое окно для каждой: покупка в марте 2027 года укладывается и в «до 30 апреля 2027 года» для первой сделки, и в «год продажи» для второй.

Развод и раздельная собственность. Условие 1 выполняется, если родителем двух детей является налогоплательщик и (или) его супруг. Если брак расторгнут, ориентироваться нужно на статус самого продавца как родителя двух детей.

Кадастровая стоимость не определена. Условия 3 и 4 опираются на данные ЕГРН. Если по объекту кадастровая стоимость отсутствует, сравнение по стоимости провести невозможно, и опираться приходится на показатель площади. Выписку о кадастровой стоимости лучше получить заранее, а не на этапе спора с инспекцией.

Земельный участок и постройки. Освобождение по участку и хозпостройкам работает только при одновременной продаже с домом. Продажа участка отдельным договором на полгода раньше выводит его из-под льготы.

Общие особенности применения семейной льготы разобраны также в материале об особенностях льготы по НДФЛ для семей с детьми.

Какие документы подготовить

Чек-лист рассчитан на ситуацию с несколькими продажами: комплект собирается по каждому проданному объекту, а по приобретённому — один раз.

По каждой проданной квартире:

• договор купли-продажи и документы о расчётах (расписка, платёжное поручение, банковская выписка);
• выписка из ЕГРН о переходе права с точной датой регистрации;
• выписка о кадастровой стоимости на 1 января года продажи;
• документы о расходах на приобретение этого объекта — на случай, если освобождение по нему не подтвердится;
• документы о праве собственности (свидетельство о праве на наследство, договор дарения, договор приватизации), если они влияют на минимальный срок владения;
• при продаже доли ребёнка — документы, подтверждающие, что доля продана одновременно с долей налогоплательщика по этому же жилому помещению.

По приобретённому жилью:

• договор купли-продажи либо ДДУ (договор уступки) и все платёжные документы, подтверждающие полную оплату;
• выписка из ЕГРН о регистрации права с указанием площади и долей всех членов семьи;
• выписка о кадастровой стоимости приобретённого объекта.

По семье и иному жилью:

• свидетельства о рождении детей, документы об усыновлении;
• свидетельство о браке (если условие 1 выполняется через супруга);
• справка об очной форме обучения для детей 18–24 лет (для условия 1);
• решение суда о признании ребёнка недееспособным — для условия 1, независимо от возраста;
• выписки из ЕГРН о правах налогоплательщика, супруга и детей до 18 лет (а при продаже доли ребёнком — также его родителей) на иные жилые объекты по состоянию на даты каждой продажи — для условия 5.

Порядок действий и сроки

Временная линия для продаж, совершённых в 2026 году:

1. До сделок. Составьте таблицу объектов: площадь, кадастровая стоимость, планируемая дата регистрации. Определите очерёдность так, чтобы более крупное жильё выбывало из собственности раньше.
2. Дата каждой продажи. Зафиксируйте выпиской ЕГРН дату перехода права и перечень жилья, остающегося у установленного круга лиц на эту дату.
3. До 31 декабря 2026 года или до 30 апреля 2027 года. Зарегистрируйте право на новое жильё либо полностью оплатите ДДУ.
4. До 30 апреля 2027 года. Если хотя бы по одному объекту освобождение не подтвердилось либо есть иное самостоятельное основание для декларирования, подайте декларацию 3-НДФЛ за 2026 год: включите в неё облагаемые доходы, а доходы, освобождённые по пункту 2.1 статьи 217.1 НК РФ, в налоговую базу не включайте (пункт 4 статьи 229 НК РФ). Если все продажи года полностью освобождены и других оснований для подачи декларации нет, 3-НДФЛ подавать не нужно.
5. До 15 июля 2027 года. Уплатите налог по декларации.
6. Если декларация подана до покупки. После приобретения жилья подайте уточнённую декларацию и заявление о возврате переплаты.

Проверка результата: в личном кабинете налогоплательщика в разделе «Доходы и вычеты» появятся сведения о сделках из Росреестра. Отсутствие начислений и требований по итогам камеральной проверки означает, что освобождение принято. Если инспекция направит требование о представлении пояснений, ответ строится по объектам: по каждому — расчёт условий 3 и 5 со ссылкой на выписки ЕГРН и точный состав лиц.

Частые ошибки

• Считать, что двое детей освобождают любую продажу. Это неверно: пять условий проверяются по каждому объекту.
• Включать долю совершеннолетнего ребёнка в расчёт условия 5, хотя для этого условия учитываются только дети до 18 лет.
• Продавать долю ребёнка отдельной сделкой в другую дату и по инерции считать её освобождённой наравне с долями родителей.
• Суммировать площади проданных квартир и сравнивать сумму с приобретённой.
• Сравнивать площади, забывая о кадастровой стоимости: условие 3 выполняется по любому из двух показателей, и это часто спасает продажу большой квартиры ради новостройки.
• Продавать объекты в порядке «от меньшего к большему» и терять освобождение по первой сделке.
• Ограничиться частичной оплатой ДДУ до 30 апреля следующего года.
• Путать невключение освобождённого дохода в базу с отсутствием любой обязанности подать декларацию: по иным основаниям 3-НДФЛ подавать всё равно нужно.

Источники

• НК РФ, статья 217.1 «Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества» (пункт 2.1)
• Федеральный закон от 29.11.2021 № 382-ФЗ (введение пункта 2.1 статьи 217.1 НК РФ), официальное опубликование
• Федеральный закон от 28.11.2025 № 425-ФЗ (изменения условий семейного освобождения с 01.01.2026), официальное опубликование
• ФНС России. Освобождение от НДФЛ при продаже жилья семьями с двумя и более детьми: условия
• ФНС России. Раздел «Налоги 2026»: изменения по НДФЛ и имущественным налогам
• НК РФ, статья 224 (пункт 1.1): ставки 13 и 15 процентов
• НК РФ, статья 220: имущественные налоговые вычеты при продаже жилья
• НК РФ, статья 214.10: правило 70 процентов кадастровой стоимости
• НК РФ, статья 229: сроки и случаи подачи декларации 3-НДФЛ
• ГАРАНТ.РУ. Обзор поправок 2026 года об освобождении от НДФЛ семей с двумя и более детьми

Смотреть все публикации