Продажа квартиры после раздела: срок владения и расходы по НДФЛ

Если одна квартира разделена на две самостоятельные, срок владения каждой новой квартиры не начинается заново: в него включается срок владения исходным жилым помещением. Это прямая норма пункта 2 статьи 217.1 НК РФ, введённая Федеральным законом от 08.08.2024 № 259-ФЗ; ФНС применяет её к доходам от продажи жилья, полученным начиная с 1 января 2024 года. Расходы на покупку исходной квартиры при этом не пропадают — они распределяются между новыми объектами пропорционально их площади (подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ). Ниже разбираем, как облагается продажа квартиры после раздела: с какой даты считать срок владения, как делить расходы, что происходит при продаже одной или сразу обеих квартир и какие документы нужны для декларации.

Что изменилось в НК РФ с 2025 года

До поправок Налоговый кодекс не говорил о разделе жилого помещения ни слова. Вопрос решался разъяснениями Минфина и ФНС, и они опирались на гражданско-правовую логику: при разделе исходный объект прекращает существование, в ЕГРН вносятся записи о двух новых объектах с новыми кадастровыми номерами, а право собственности на них возникает с даты государственной регистрации. Отсюда следовал вывод, что минимальный предельный срок владения нужно считать заново — с даты регистрации новых квартир. Именно такой позиции придерживалось, в частности, письмо Минфина России от 04.07.2023 № 03-04-05/62245, на которое опиралась и прежняя версия этой страницы. Это было ведомственное разъяснение, а не норма закона, но на практике инспекции ориентировались на него.

Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ (официальное опубликование) закрыл вопрос на уровне кодекса. В пункт 2 статьи 217.1 НК РФ добавлен абзац: при продаже жилых помещений или долей в них, образованных в результате раздела, перепланировки или реконструкции исходного жилого помещения либо выдела доли из него, в срок нахождения в собственности образованных помещений включается срок нахождения в собственности исходного жилого помещения (ст. 217.1 НК РФ). Одновременно в подпункт 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ введено правило о пропорциональном учёте расходов на приобретение исходного помещения (ст. 220 НК РФ).

Почему в заголовке «с 2025 года»? Поправка вошла в текст кодекса в редакции, применяемой с 2025 года, но действует ретроспективно в пользу налогоплательщика: ФНС прямо указывает, что новый порядок исчисления срока владения жилыми помещениями применяется к доходам, полученным начиная с 1 января 2024 года, а на доходы, полученные до этой даты, не распространяется (разъяснение ФНС о новых правилах исчисления срока владения). Практически это означает, что впервые норма заработала при декларационной кампании 2025 года — когда подавались декларации за 2024 год. Общие правила расчёта налога с продажи квартиры, включая ставки и вычеты, разобраны в материале «Налог с продажи квартиры»; здесь рассматривается только особый случай раздела объекта.

Для земельных участков аналогичное правило появилось позже и отдельно (Федеральный закон от 12.12.2024 № 449-ФЗ): оно касается участков определённых видов использования — под индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство, гаражи — и сопровождается дополнительными условиями, в том числе по количеству образованных участков. По разъяснению ФНС, к земле новый порядок впервые применяется к налоговому периоду 2025 года. Смешивать «жилищную» и «земельную» поправки нельзя: у них разные предметы и разные даты начала применения.

Сравнение старых разъяснений и прямой нормы

Вопрос До поправок (разъяснения Минфина и ФНС) С учётом нормы, применяемой к доходам с 01.01.2024
Основание Ведомственные письма, в том числе письмо Минфина от 04.07.2023 № 03-04-05/62245 Абзац п. 2 ст. 217.1 и абзацы пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (259-ФЗ)
Срок владения новыми квартирами С даты регистрации права на образованные объекты Включает срок владения исходной квартирой
Значение нового кадастрового номера Рассматривался как признак нового объекта и нового отсчёта Для жилых помещений на отсчёт не влияет
Расходы на исходную квартиру Порядок распределения в кодексе не описан, споры о доле Учитываются пропорционально площади образованных помещений
Перепланировка и реконструкция Риск обнуления срока при изменении характеристик Срок владения сохраняется
Объединение квартир Позиция разъяснений о новом объекте Срок — с даты приобретения последнего из объединённых помещений
Нежилые помещения и апартаменты Общий подход: новый объект — новый срок Норма не распространяется, общий подход сохраняется

Главное отличие не в самой идее (некоторые разъяснения и раньше допускали отсчёт от исходной даты), а в том, что теперь это правило кодекса, одинаково обязательное для всех инспекций, с прямо описанным механизмом распределения расходов.

С какой даты считать владение новыми квартирами

Общее правило статьи 217.1 НК РФ: срок владения объектом недвижимости отсчитывается с даты государственной регистрации права собственности. Раздел жилого помещения — исключение из этого правила, прямо описанное в законе.

Раздел, выдел доли, перепланировка и реконструкция

Если из одной квартиры образованы две (или больше) самостоятельные квартиры, каждая новая квартира «наследует» срок владения исходной. Дата раздела, дата внесения новых записей в ЕГРН и новые кадастровые номера на отсчёт не влияют. Норма сформулирована одинаково для четырёх ситуаций: раздел, перепланировка, реконструкция и выдел доли из жилого помещения (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Если предстоящая операция — не раздел на два самостоятельных объекта, а изменение конфигурации квартиры без образования нового объекта, применимые нюансы такого случая разобраны в материале «Перепланировка квартиры и срок владения для НДФЛ».

Если исходная квартира сама была получена не по договору купли-продажи, применяются обычные правила определения начальной даты. По наследству срок считается с даты открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя, а не с даты регистрации права наследника (разъяснение ФНС о порядке отсчёта минимального срока владения). При разделе унаследованной квартиры новые объекты наследуют именно эту дату.

Объединение двух квартир в одну

Обратная операция урегулирована в том же пункте, но по другому принципу: если жилое помещение образовано объединением, срок владения им исчисляется с даты приобретения последнего из объединённых помещений (п. 2 ст. 217.1 НК РФ). Логика понятна: собственник не должен получать освобождение по «старой» дате для площади, которую купил недавно. Поэтому объединение квартиры 2015 года и квартиры 2025 года даёт объект, минимальный срок владения которого стартует в 2025 году.

Это важная асимметрия. Раздел срок не обнуляет, объединение — обнуляет частично (по дате последнего из объединённых помещений). Планируя операции с жильём, эти два сценария нужно разводить.

Когда новый кадастровый номер действительно меняет отсчёт

Утверждение «появился новый кадастровый номер — срок владения начинается заново» некорректно как универсальное правило. Кадастровый номер сам по себе налоговых последствий не создаёт; значение имеет то, подпадает ли ситуация под специальную норму статьи 217.1 НК РФ.

Специальная норма про включение срока владения исходным объектом сформулирована для жилых помещений. Она не распространяется на нежилую недвижимость: апартаменты (юридически это нежилые помещения), машино-места, нежилые здания и помещения в них. Если разделено нежилое помещение, ссылаться на абзац про раздел жилых помещений нельзя — там продолжает работать общий подход: право на образованный объект возникает с даты его регистрации. То же касается перевода помещения из жилого в нежилое и обратно — эта операция в норме не названа.

Есть и третья группа случаев, где отсчёт не сдвигается вообще ни при каких изменениях в ЕГРН: изменение состава собственников или размера долей внутри уже принадлежащего объекта. Подробнее эта развилка разобрана в материале «Изменение размера доли в квартире и срок владения».

Три года или пять: какой минимальный срок применять после раздела

Включение срока владения исходной квартирой отвечает на вопрос «с какой даты», но не на вопрос «сколько». Минимальный предельный срок владения по-прежнему определяется по пунктам 3 и 4 статьи 217.1 НК РФ: три года — если квартира получена по наследству или в дар от близкого родственника, приватизирована, получена по договору пожизненного содержания с иждивением либо является единственным жильём; пять лет — во всех остальных случаях (ст. 217.1 НК РФ).

Здесь раздел создаёт неочевидную ловушку. Условие о единственном жилье звучит так: на дату государственной регистрации перехода права собственности на продаваемую квартиру у налогоплательщика не должно быть в собственности иного жилого помещения (с оговоркой, что не учитывается жильё, приобретённое в течение 90 календарных дней до даты продажи). После раздела у собственника оказывается два жилых помещения. Продавая одно из них, он владеет вторым — значит, продаваемая квартира не единственная, и трёхлетний срок к ней не применяется. Правило про 90 дней здесь не спасает: оно рассчитано на покупку нового жилья перед продажей старого, а вторая квартира появилась не в результате приобретения.

Практический вывод: если исходная квартира была единственным жильём и по ней действовал трёхлетний срок, после раздела к каждой из двух квартир, как правило, применяется пятилетний срок — до тех пор, пока одна из них не продана. А вот основания «наследство», «дар от близкого родственника», «приватизация», «рента» привязаны к способу приобретения исходного объекта и после раздела сохраняются: новые квартиры образованы из унаследованного (приватизированного, подаренного) помещения.

Как распределить расходы исходного объекта

Второй практический вопрос: что делать с ценой покупки исходной квартиры, если продаётся только её часть. Ответ дан в подпункте 2 пункта 2 статьи 220 НК РФ: при продаже жилых помещений, образованных в результате раздела исходного жилого помещения, расходы налогоплательщика на приобретение исходного жилого помещения учитываются пропорционально площади каждого образованного помещения (ст. 220 НК РФ). Та же статья прямо допускает включение расходов на приобретение исходных помещений в состав расходов по вновь образованным помещениям при разделе, объединении, перепланировке, реконструкции и выделе доли.

Формула проста:

Расходы по новой квартире = Расходы на исходную квартиру × (Площадь новой квартиры / Площадь исходной квартиры)

Что входит в «расходы на исходную квартиру»: цена по договору купли-продажи или ДДУ, документально подтверждённая. Если квартира унаследована или подарена, у налогоплательщика собственных расходов нет, но кодекс разрешает учесть расходы наследодателя или дарителя на приобретение этого имущества, если они не были учтены ранее. Такие расходы тоже делятся пропорционально площади.

Что в расходы не входит и потому не участвует в пропорции: проценты по ипотеке (они дают право на отдельный имущественный вычет при покупке, а не уменьшают доход от продажи), а также затраты на сам раздел — проектную документацию, кадастровые работы, госпошлины, отделку. Расходы на ремонт и перепланировку кодекс относит к расходам на приобретение только в узком случае незавершённых строительством и не отделанных объектов; для готовой квартиры, купленной с отделкой, они не учитываются.

Альтернатива расходам — имущественный вычет 1 000 000 рублей по подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ; условия его применения и разница между вычетом и учётом расходов подробно разобраны в материале «Имущественный вычет при продаже имущества». Ключевое ограничение здесь: это лимит «в целом» за налоговый период по всем проданным жилым объектам, а не по каждой квартире. Разделив квартиру на две и продав обе в одном году, удвоить миллион нельзя.

Кадастровая стоимость новых квартир и коэффициент 0,7

При разделе у каждой новой квартиры появляется собственная кадастровая стоимость, и суммарно она нередко отличается от стоимости исходного объекта. Это влияет на «кадастровый барьер»: если доход от продажи меньше кадастровой стоимости, умноженной на 0,7, налоговая база определяется исходя из этой скорректированной величины (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).

Для вновь образованных объектов кодекс уточняет момент определения стоимости: берётся кадастровая стоимость на дату постановки объекта на государственный кадастровый учёт, а не на 1 января года продажи (потому что на 1 января такого объекта могло ещё не существовать). Если на дату постановки на учёт кадастровая стоимость в ЕГРН отсутствует, правило коэффициента не применяется и налоговая база считается от цены договора.

Практический шаг: до сделки заказать выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости по каждой новой квартире или проверить её через сервис Росреестра. Цена в договоре ниже 70% кадастровой стоимости — самая частая причина доначислений по итогам камеральной проверки.

Примеры расчёта

Пример 1: квартира 100 м², разделённая на 40 и 60 м²

Исходные данные и допущения. Гражданин — налоговый резидент РФ. Квартира площадью 100 м² куплена по договору купли-продажи за 12 000 000 рублей, право зарегистрировано 12 марта 2019 года. В 2025 году квартира разделена на две: квартира А площадью 40 м² и квартира Б площадью 60 м². Записи о новых объектах внесены в ЕГРН 20 июня 2025 года. Жильё не использовалось в предпринимательской деятельности.

Шаг 1. Определяем дату начала срока владения. По пункту 2 статьи 217.1 НК РФ в срок владения квартирами А и Б включается срок владения исходной квартирой. Начальная дата для обеих — 12 марта 2019 года, а не 20 июня 2025 года.

Шаг 2. Определяем минимальный предельный срок. Квартира куплена (не наследство, не дар, не приватизация), после раздела единственным жильём не является — применяется пятилетний срок (пункт 4 статьи 217.1 НК РФ). Он истёк 12 марта 2024 года.

Шаг 3. Считаем налог при продаже. Квартира Б продаётся 10 сентября 2026 года за 9 000 000 рублей. Срок владения — более 7 лет, то есть больше минимального. Доход освобождается от НДФЛ, декларацию по этой сделке подавать не нужно (пункт 4 статьи 229 НК РФ позволяет не указывать в декларации доходы, освобождённые по статье 217.1 НК РФ). Налог — 0 рублей.

Вариант с другими исходными данными. Всё то же самое, но исходная квартира куплена 15 февраля 2023 года. На дату продажи квартиры Б (10 сентября 2026 года) срок владения — 3 года 7 месяцев, минимальный пятилетний срок не выдержан, доход облагается.

  1. Распределяем расходы: 12 000 000 × 60/100 = 7 200 000 рублей приходится на квартиру Б (и 4 800 000 рублей — на квартиру А, они «ждут» её продажи).
  2. Сравниваем цену с кадастровой стоимостью. Допустим, кадастровая стоимость квартиры Б на дату постановки на кадастровый учёт — 14 000 000 рублей. Тогда 14 000 000 × 0,7 = 9 800 000 рублей, что больше цены договора (9 000 000). Доходом признаётся 9 800 000 рублей (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
  3. Налоговая база: 9 800 000 − 7 200 000 = 2 600 000 рублей.
  4. Налог по шкале для доходов от продажи имущества (п. 1.1 ст. 224 НК РФ): 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей плюс 200 000 × 15% = 30 000 рублей. Итого 342 000 рублей.

Если бы вместо расходов был заявлен вычет 1 000 000 рублей, база составила бы 8 800 000 рублей, а налог — 1 272 000 рублей. Разница в 930 000 рублей — цена сохранённых документов о покупке исходной квартиры.

Пример 2: раздел унаследованной квартиры и продажа обеих частей

Исходные данные и допущения. Наследодатель умер 1 февраля 2024 года. Наследник (резидент РФ) получил квартиру 100 м², в 2025 году разделил её на квартиры 40 м² и 60 м² и 20 мая 2026 года продал обе: меньшую за 5 000 000 рублей, большую за 7 500 000 рублей. Обе цены выше 70% кадастровой стоимости, корректировка не нужна.

Шаг 1. Срок владения. Отсчёт — с даты открытия наследства, то есть с 1 февраля 2024 года; раздел его не сдвинул. На дату продажи прошло 2 года 3,5 месяца.

Шаг 2. Минимальный срок. Для унаследованного жилья он составляет три года (подпункт 1 пункта 3 статьи 217.1 НК РФ). Три года истекли бы 1 февраля 2027 года — освобождения нет, обе сделки декларируются.

Вариант А: документов о покупке нет. Применяется вычет 1 000 000 рублей суммарно по обоим объектам. База: 5 000 000 + 7 500 000 − 1 000 000 = 11 500 000 рублей. Налог: 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей плюс 9 100 000 × 15% = 1 365 000 рублей. Итого 1 677 000 рублей.

Вариант Б: сохранился договор наследодателя о покупке квартиры за 12 000 000 рублей, и эти расходы ранее не учитывались. Наследник вправе учесть расходы наследодателя, распределив их по площади: 4 800 000 рублей на квартиру 40 м² и 7 200 000 рублей на квартиру 60 м². База: (5 000 000 − 4 800 000) + (7 500 000 − 7 200 000) = 500 000 рублей. Налог: 500 000 × 13% = 65 000 рублей.

Разница между вариантами — 1 612 000 рублей, и определяется она исключительно наличием документов. Смежная ситуация подробно разобрана в материале «НДФЛ при продаже квартиры, полученной в наследство».

Продажа квартиры после раздела: одна квартира или обе

После раздела возможны три сценария, и они считаются по-разному.

Продана одна квартира. В расчёт берётся только «её» доля расходов, определённая по площади. Оставшаяся часть расходов не сгорает и не переносится: она будет учтена при продаже второй квартиры, в том числе в другом налоговом периоде. Освобождение по сроку владения проверяется отдельно по каждому объекту, но начальная дата у них общая.

Проданы обе квартиры в одном году. Доходы суммируются в одной декларации, но по каждому объекту заполняется свой расчёт. Если налогоплательщик уменьшает доходы на расходы, пропорция даёт полную сумму исходных расходов (40% + 60% = 100%), и результат совпадает с продажей неразделённой квартиры. Если же документов о покупке нет и применяется вычет, лимит 1 000 000 рублей действует суммарно на оба объекта.

Проданы обе квартиры в разные годы. Каждая сделка декларируется в своём периоде по своей доле расходов. Вычет 1 000 000 рублей в этом случае доступен в каждом году, но только если по объекту не заявляются расходы: закон даёт выбор между вычетом и уменьшением доходов на расходы, а не право использовать оба способа по одному объекту.

Отдельно про статус продавца: для налогового нерезидента освобождение по сроку владения работает так же (пункт 17.1 статьи 217 НК РФ применяется независимо от резидентства), но если срок не выдержан, налог считается по ставке 30% и без имущественных вычетов и учёта расходов. Как это устроено, разобрано в материале «Нерезиденты: НДФЛ при продаже квартиры».

Пограничные ситуации и риски

Раздел общей собственности супругов. Если квартира приобретена в браке и при разделе имущества каждый супруг получил отдельную квартиру, срок владения считается с даты приобретения исходного объекта в совместную собственность — прекращение режима совместной собственности само по себе новый отсчёт не запускает.

Апартаменты и нежилые помещения. Норма о включении срока владения исходным объектом говорит о жилых помещениях. Раздел апартаментов или нежилого помещения под неё не подпадает, поэтому переносить выводы этой статьи на них нельзя. Почему апартаменты вообще считаются иначе, объясняет материал «Продажа апартаментов и НДФЛ».

Продажа до 2024 года. Если доход от продажи разделённой квартиры получен в 2023 году или ранее, новый порядок к нему не применяется — ФНС указывает это прямо. Пересчитывать закрытые периоды на основании поправки оснований нет.

Использование квартиры в предпринимательской деятельности. Освобождение по статье 217.1 НК РФ не применяется к имуществу, использовавшемуся в предпринимательской деятельности, кроме жилых помещений и ряда других объектов, прямо названных в законе. Для жилья исключение работает, но статус ИП и сдача в аренду меняют картину настолько, что расчёт нужно проверять отдельно.

Продажа доли, а не квартиры целиком. Если после раздела продаётся доля в одной из новых квартир, вычет 1 000 000 рублей при продаже объекта как единого целого по одному договору распределяется между совладельцами пропорционально долям — удвоить его за счёт числа продавцов не получится.

Документы для декларации и порядок действий

Чек-лист документов

Декларация подаётся по форме 3-НДФЛ, утверждённой приказом ФНС России от 20.10.2025 № ЕД-7-11/913@; эта форма применяется начиная с декларации за 2025 год. Доходы от продажи отражаются в приложении 1, а вычеты и расходы по проданной недвижимости — в приложении 6; расчёт с учётом кадастровой стоимости приводится в расчёте к приложению 1.

Порядок действий и сроки

  1. До сделки. Установить дату приобретения исходной квартиры и подтвердить её документом. Проверить, истёк ли минимальный срок (три или пять лет) с этой даты, а не с даты раздела.
  2. До сделки. Если срок не истёк — собрать документы о расходах на исходную квартиру и рассчитать пропорцию по площади. Сравнить цену с 70% кадастровой стоимости новой квартиры.
  3. В год получения денег. Доход в целях НДФЛ определяется по дате его фактического получения — дню выплаты денежных средств, в том числе дню зачисления на счёт продавца (подпункт 1 пункта 1 статьи 223 НК РФ), а не по дате государственной регистрации перехода права (разъяснение ФНС о дате получения дохода при продаже недвижимости; ст. 223 НК РФ). Если деньги получены в одном году, а переход права зарегистрирован в другом, доход относится к периоду фактической оплаты. Дата государственной регистрации отдельно значима для другого расчёта — для проверки критерия единственного жилья по пункту 3 статьи 217.1 НК РФ.
  4. До 30 апреля следующего года. Подать декларацию 3-НДФЛ, если освобождение не применяется (п. 1 ст. 229 НК РФ). Если срок владения выдержан, декларация по этой сделке не нужна.
  5. До 15 июля следующего года. Уплатить исчисленный налог (п. 4 ст. 228 НК РФ).
  6. После подачи. Ответить на требование инспекции, если оно поступит: чаще всего запрашивают документы по исходной квартире и обоснование пропорции.

Отдельное правило касается небольших сумм дохода. Если налогоплательщик вправе применить имущественный вычет по подпункту 1 пункта 2 статьи 220 НК РФ и совокупный доход от продажи жилья за год — определённый с учётом кадастрового правила пункта 2 статьи 214.10 НК РФ — не превышает 1 000 000 рублей, вычет полностью покрывает доход, налоговая база при его выборе равна нулю, и декларацию по этому основанию можно не подавать даже при недостаточном сроке владения (пункт 4 статьи 229 НК РФ). Ключевое условие — именно совокупный доход за налоговый период, а не цена отдельного объекта: если после раздела в одном году проданы обе квартиры и сумма их доходов превышает 1 000 000 рублей, право не подавать декларацию по этому основанию теряется, даже если цена каждой квартиры в отдельности укладывается в лимит.

Как проверить результат

Перед отправкой декларации стоит пройти по четырём контрольным точкам. Первая: начальная дата владения взята от исходной квартиры, а не от записи ЕГРН о новом объекте. Вторая: минимальный срок определён правильно — после раздела квартира почти всегда перестаёт быть единственным жильём, и трёхлетний срок по этому основанию неприменим. Третья: расходы распределены по площади, а не пополам «на глаз» и не в полной сумме на один объект. Четвёртая: доход сопоставлен с кадастровой стоимостью новой квартиры на дату её постановки на кадастровый учёт, с коэффициентом 0,7, а налоговый период определён по дате фактического получения денег, а не по дате регистрации.

Если все четыре точки сходятся, расчёт устойчив: он опирается на текст кодекса, а не на толкование. Если хотя бы одна вызывает сомнение — например, неясно, чем подтверждать расходы наследодателя или как считать срок при разделе апартаментов, — вопрос лучше разобрать до сделки, а не после подачи декларации, когда пространство для манёвра исчезает.

Источники

Смотреть все публикации