11.04.2022
Недвижимость за рубежомРоссийские граждане не лишены возможности приобретать недвижимость в иностранном государстве. Несмотря на пандемию коронавируса и закрытие границ с некоторыми странами, российские граждане активно инвестировали деньги в покупку недвижимости. До недавнего времени во многих популярных странах россияне входили в топ иностранцев - покупателей жилья.
Россиянам по-прежнему разрешено покупать недвижимость за границей.
Центральный банк Российской Федерации опубликовал официальное разъяснение от 18 марта 2022 года № 2-OP о применении трёх указов президента России, включая указ от 1 марта 2022 года № 81 «О дополнительных временных мерах экономического характера по обеспечению финансовой стабильности Российской Федерации». Напомним, что этот указ устанавливал особый порядок осуществления резидентами сделок с лицами, связанными с «недружественными» странами, если предметом сделки является недвижимость.«Ограничения, содержащиеся в Указе № 81, не распространяются на сделки (операции), влекущие за собой возникновение права собственности на…недвижимое имущество, осуществляемые (исполняемые) резидентами с лицами иностранных государств, совершающих недружественные действия, если…объекты недвижимости (включая строящиеся объекты недвижимости) находятся за пределами территории Российской Федерации», – говорится в официальном разъяснении ЦБ.
Это означает, что россияне могут покупать зарубежную недвижимость в любой стране мира, как и раньше, без необходимости получать на то разрешение специальной правительственной комиссии.
Существует стойкое убеждение, что выведенные за границу активы находятся в полной безопасности, а сведения об их существовании недоступны для налоговой.
Как следует из аналитических данных налоговиков, проверки в отношении физических лиц не только проводятся, но и увеличиваются в количестве.
Приобретение недвижимости за рубежом
Приобретение недвижимости за рубежом дает право российским гражданам получить второй паспорт, а в некоторых странах — ВНЖ.Например, приобретая недвижимость в Турции, россияне могут получить ВНЖ, причем независимо от стоимости жилья. Граждане могут купить недвижимость в Турции, за исключением приграничных регионов — побережья Черного моря.
Это дает возможность легально проживать в комфортной стране, с благоприятным климатом.
Приобретая недвижимость, россияне смогут проводить за рубежом несколько месяцев, а пенсионеры и вовсе переехать за границу. Недвижимость россияне могут сдавать, особенно в разгар курортного сезона и получать за нее арендную плату.
Зачастую квартиру за рубежом могут приобрести родители для своих детей-студентов, обучающихся в зарубежных образовательных учреждениях.
Зарубежная недвижимость привлекательна и с точки зрения инвестиций. А при желании — ее можно в дальнейшем продать.
Если граждан России приобретает имущество в своей стране, то он понимает, что ему необходимо платить налог на имущество. Сумма налога может быть немаленькая, если речь идет об элитной недвижимости с высокой кадастровой стоимостью.
Перед покупкой зарубежной недвижимости, владельцу необходимо определиться: какие налоги, в какой стране он должен уплачивать.
Забегая вперед, отметим, что обязанность уплачивать налог на имущество никак не связано со статусом физического лица: является ли он налоговым резидентом РФ или нет.
Налог взимается по месту нахождения недвижимости. Если налоговый резидент России имеет недвижимость за рубежом, то в России он не платит налог на имущество.
Если иностранец, постоянно проживающий в своей стране, т. е. нерезидент РФ, владеет недвижимостью в России, то он будет уплачивать налог на имущество в России. Налог будет рассчитываться по российским правилам.
Вернемся к вопросу приобретения зарубежной недвижимости. При покупке недвижимости в некоторых странах возникает обязанность оплатить налог.
Например, в Турции при приобретении недвижимости, нужно заплатить так называемый налог на регистрацию прав собственности. Налог составляет 4% от кадастровой стоимости приобретенной недвижимости. Кадастровая стоимость указана в тапу, т. е. в свидетельстве о владении объектом. Это аналог российской «зеленки».
При этом размер налога одинаков, как для резидентов, так и для нерезидентов Турции.
Также, как и в России, в Турции существует налог на недвижимость. Поэтому, если приобретается недвижимость российскими гражданами, то они должны уплачивать этот налог.
Кроме того, год назад правительством Турции был введен новый налог на владельцев элитной недвижимостью стоимостью более 5,25 млн турецких лир.
Как отчитываться в налоговую инспекцию при покупке зарубежной недвижимости
Приобретая зарубежную недвижимость, у россиян нет обязанности сообщать об этом факте российской налоговой инспекции. Отчитываться перед налоговиками о зарубежной недвижимости должны государственные и муниципальные служащие, т. е. чиновники.Вместе с тем, для проведения расчетов, российские граждане открывают счета в зарубежных банках. В определенных случаях гражданин должен отчитаться перед российскими налоговиками о движениях по счетам, открытым за границей. Уведомление подается в течение месяца со дня открытия зарубежного счета.
Как платить налоги при сдаче в аренду зарубежной недвижимости?
Проживая большую часть времени в России, владельцы зарубежной недвижимости сдают ее в аренду. И в этом случае у граждан возникает обязанность заплатить налоги с полученного дохода.
Дело в том, что доходы от сдачи имущества в аренду приравниваются к доходам, которые налоговый резидент получил за пределами России (пп. 4 п. 3 ст. 208 НК, письмо Минфина от 22.09.2021 № 03-04-05/76852).
Поэтому гражданин должен подать в российскую налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ в срок до 30 апреля месяца следующего за годом получения дохода. НДФЛ, рассчитанный с арендной платы, оплачивается в российский бюджет.
Как мы уже отмечали, между странами может быть заключено соглашение об избежании двойного налогообложения в отношении налогов на доходы.
Например, ст. 6 Соглашения между Россией и Турцией предусматривает возможность уплаты налога, как в России, так и Турции.
В этом случае зачет суммы налога, уплаченного в Турции, российским налоговым резидентом осуществляется в специальном порядке (ст. 232 НК). То есть уплаченный налог в Турции можно зачесть в счет уплаты НДФЛ в России. Для этого налоговый резидент должен представить к декларации 3-НДФЛ документы, подтверждающие полученный доход и уплаченную сумму налога.
