«Недвижимость & Цены» 25.03.09: Как выйти из кризиса?
О судьбе евро, рубля и доллара, а также о том, появится ли в мире резервная валюта, рассуждал заместитель руководителя комитета по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков Евгений Чепенко.Национальная валюта
Идея создания национальной или резервной валюты в той или иной стране в период кризиса не так плоха. По мнению Е. Чепенко, это один из механизмов сохранения экономики и снижения возможных рисков в будущем. И прежде всего попытка уйти от доллара, который оказался необеспеченным и завышенным. Введут ли ее у себя державы, пока сказать трудно. В России же рубль остается основной национальной валютой. Именно на него делают ставки аналитики в своих долгосрочных прогнозах. На краткосрочную перспективу государство избрало тактику бивалютной корзины, обозначив для рубля технический коридор, в котором он меняет свой вес по отношению к евро и доллару. Правда, Центробанк можно упрекнуть в невыполнении им основной своей обязанности — поддержания стабильности курса национальной валюты, заметил глава Фора-Банка Александр Синельников, если, конечно, под стабильностью понимать не поступательное движение рубля по бивалютной корзине.
Дальнейшее поведение валюты пока предсказать сложно, но Е. Чепенко полагает, что примерно через год курс доллара понизится до 25–28 руб. Более глубокого падения ожидать не стоит. Известный общественно-политический деятель Борис Немцов, однако, напомнил, что цена денег в России привязана к нефти, зависит от ее стоимости и объемов добычи. Если будет лихорадить нефтяной рынок, о стабильности национальной валюты можно забыть.
Национальная идея и антикризисные меры
Что касается национальной идеи, под знаменами которой можно было бы объединить народ в период кризиса, то обозначить ее оказалось непросто. «Хотелось бы, конечно, чтобы национальная идея была, только какой национальности она будет?» — задался почти философским вопросом президент холдинга «МИЭЛЬ» Григорий Куликов. И пояснил: «Идея, рожденная в центре страны, может быть не близка населению в отдаленных ее регионах». А задача, понятная состоятельным гражданам, не найдет поддержки у неимущих. Поэтому лозунг должен быть прост: будь уверен в себе и сделай все, что можешь, хотя бы для своей семьи, своих близких. В этом участники заседания, пожалуй, оказались единодушны. Во всяком случае пафосная идея «Россия — сверхдержава» почему-то не привлекла. Народ же, если ему не мешать, сумеет удержать от разрухи не только свой дом, но и экономику. Такие примеры наша история знает. Достаточно вспомнить период 20-х годов прошлого века, эпоху НЭПа.
Сегодняшний кризис оказался куда сильнее, чем предполагали. Несмотря на то что его родина США, Россию он поразил достаточно сильно.
Первые антикризисные меры, предпринятые государством, были верными, но не слишком успешными. Около 2 трлн руб. влили в банковскую систему. Шаг абсолютно правильный, отметил А. Синельников, банки — это сбережения наших граждан, это кредитование реального сектора. Продолжения этой деятельности и требовали власти. Однако денежная масса ушла на валютный рынок. Крупные банки использовали выделенные средства для валютных операций и получили впечатляющий доход. А промышленные предприятия и региональные кредитные организации задыхались без ликвидности. Сейчас ситуация начала исправляться, но ставки межбанковского кредитования пока еще слишком высоки.
Вряд ли можно считать эффективными попытки поддерживать отдельные олигархические структуры. Разумнее было бы оказать помощь малому и среднему бизнесу в целом и отдельным категориям граждан, прежде всего снижая налоговое бремя.
Начать со строительства
Локомотивом национальной промышленности может стать строительство, считает генеральный директор ФК «Магазин денег» Дмитрий Невежин. Тяжелую индустрию в короткие сроки и при дефиците средств не поднять. Упор на строительство же поможет выйти из кризиса. Для этого необходимо демонополизировать отрасль. Дать государственные гарантии компаниям, возводящим социальное жилье. Выводить на рынок не голые стены, а квартиры с отделкой, как это принято в других странах. И перестать дезинформировать граждан, что цены упадут. Пока это невозможно — жилья слишком мало, а то, что уже построено, обошлось строителям по старым, высоким ценам, и дешевле продавать его они не будут.
Очевидно, придется обратиться к такой форме строительства, как жилищные кооперативы, при условии жесткого контроля над их деятельностью. «Граждан надо защитить от мошенников. Для этого создавать ЖСК не при девелоперах, не при банках, а при муниципалитетах. Пусть власти законодательно обеспечат защиту граждан», — предложил Д. Невежин. А платежеспособный спрос повысить за счет государственных кредитов, выдаваемых частным заемщикам под 6–7% годовых в рублях. И, конечно, следует заморозить тарифы естественных монополий.
«Благодаря этим мерам вполне реально увеличить строительство в два раза. Будем насыщать рынок и создавать рабочие места», — подытожил Д. Невежин.
О сегодняшней ситуации на рынке недвижимости рассказал президент компании «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак. По его словам, сделок стало меньше, на вторичном рынке — в три раза. Их гораздо сложнее анализировать, зачастую присутствует внутренний торг, особенно на первичном рынке. Скидки достигают 20–30%. Но уже есть признаки того, что рынок оживает. Граждане перестали верить в то, что цены рухнут, и начали покупать жилье.
Прогнозы в настоящий момент делать сложно, ибо кризис, по словам Г. Полторака, это разрыв функции, и прежние формулы анализа не работают. Особенно при постоянной смене ставки рубля и доллара, когда непонятно, в чем измерять стоимость жилья. Возникают и обстоятельства, не отмечавшиеся в период стабильной экономики. В частности, на рынок выходят ипотечные квартиры, за которые заемщики не в состоянии выплачивать кредит. Идея создания специальной комиссии по выкупу дефолтных квартир сейчас обсуждается. Однако, по мнению Г. Полторака, появление таких объектов не окажет заметного влияния на рынок. «Во-первых, у нас не так много ипотечного жилья, а дефолтных квартир — тем более. Заемщики пытаются всеми средствами решать эти проблемы, а банки не допустят большого количества дефолтов. Поэтому ничего заметного в этом направлении на рынке происходить не будет».
Ипотека
Сама же ипотека находится не в лучшем состоянии. Банки приостановили программы: выдавать кредиты в рублях под 20–25% нецелесообразно, а в валюте — опасно из-за возможности дефолта.
Нужна ли ипотека сегодня? Вероятно, лишь с того момента, когда обозначится стабилизация экономической ситуации в стране. Но запросы заемщиков изменятся: кредиты будут брать не на покупку квартиры с нуля, а на улучшение жилищных условий, используя уже имеющуюся недвижимость. «Обмен с доплатой, кредит на десять лет с намерением погасить его через два-три года — это наиболее реальное будущее ипотеки», — считает Г. Полторак.
Не в лучшем положении сегодня оказались те граждане, которые уже воспользовались жилищными кредитами, но еще не рассчитались с банками. Государство предпринимает попытки как-то облегчить их судьбу. Основная ставка делается на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Образованное Агентство по реструктуризации жилищных кредитов (АРИЖК) проводит строгий отбор заемщиков для оказания им помощи, суть которой в том, что гражданам предоставляют еще один кредит на погашение процентов по основному. При этом долг заемщика увеличивается на сумму нового кредита, а льготный период продолжается один год. Об этом рассказал начальник отдела развития компании ООО фирма «Ажур-Аудит» А Немыкин.
АРИЖК ожидает большого наплыва заемщиков. Но есть и другие способы преодоления сегодняшних трудностей. Участники заседания предложили несколько. Так, по мнению А. Немыкина, адресную финансовую помощь заемщикам предоставить трудно, но можно помочь в создании дополнительных рабочих мест. Необходимо поддержать малый и средний бизнес, тогда у людей появится уверенность в том, что даже если они потеряют работу, то найдут другую. Кроме того, государство могло бы выкупить у банков проблемные кредиты некоторых заемщиков и по льготным ставкам — ниже ставки рефинансирования — рассчитывалось бы уже напрямую с такими клиентами.
Другой путь — годичные каникулы для всех ипотечных заемщиков. Цена такого шага будет гораздо меньше, чем та сумма, которую собираются выделить АИЖК под антикризисные меры.
